مالیات بر ساخت و ساز

به گزارش خبرنگار پایگاه خبری اخبار ساخته ها؛ با توجه به تغییرات بنیادی در قانون بساز بفروشی که در سال 1394 تصویب شده و از سال 1395 ضمانت اجرایی پیدا کرده است، مالیات بساز بفروشی از مالیات مقطوع به مالیات علی‌الحساب یا مالیات مبتنی بر سود و زیانی تغییر کرد که با این رویکرد، سازمان امور مالیاتی در زیان سازندگان محترم نیز شریک است. در عمل، دولت با تصویب این قانون، قصد تأمین بودجه زودتر از موعد خود را تحت عنوان مالیات علی‌الحساب تأمین داشته است. اما هنوز هم طبق آخرین دستورالعمل سازمان امور مالیاتی، سازندگان می‌توانند از مالیات مقطوع طبق قانون قدیم بهره‌مند شوند.

بر اساس مصوبه این قانون، هر گونه ساخت و ساز مسکن شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده از اولین فروش آن واحد مسکونی می شود. این تصویب نامه که در راستای بررسی آیین نامه های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار می گیرد. ضمن اینکه از این پس تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای ۹۵ صادر شده باشد، مشمول مالیات بر ساخت و ساز قرار می گیرند؛ بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ۹۴ اخذ کرده اند از شمول این تصویب نامه هیئت دولت خارج خواهند شد.

 بر اساس این مصوبه سازندگان حقیقی اعم از خرده سازان (بساز و بفروش ها) و انبوه سازان می بایست رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از اولین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند؛ سازندگان حقوقی (شرکت های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه) ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می دهند؛ شرکت های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.

گفتنی است در فرمول جدید محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه های جاری ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می شود. این در حالی است که در مصوبات قبلی، مالیات این بخش به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه ای ملک تعیین شده بود که بر این اساس عملا امکان ارزش گذاری آن وجود نداشت؛ اما از این پس مسکن سازان نیز مالیاتی در حد و اندازه سایر تولیدکنندگان پرداخت می کنند که به اجرای عدالت اجتماعی و جلوگیری از فرار مالیاتی نزدیک تر است.

نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز بر چه مبنایی است؟

نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز در قانون مالیات مستقیم تا قبل از سال 1395، به‌طور مقطوع 5 درصد برای واحدهای مسکونی و 7 درصد برای واحدهای تجاری بوده است. اما در قانون جدید که از ابتدای سال 1395 ضمانت اجرایی پیدا کرده است، در هنگام اولین نقل و انتقال در مراجعه به سازمان امور مالیاتی برای دریافت مفاصا حساب مالیاتی 5% برای نقل و انتقال و 10% به‌عنوان علی‌الحساب مالیات بر سود و زیان اشخاص حقیقی و حقوقی اخذ می‌شود (با اخذ 10% علی‌الحساب 2% تحت عنوان سرقفلی طبق قانون قدیم از فروشنده اخذ نمی‌گردد و سرقفلی واحدهای تجاری در زمان محاسبه سود و زیان عملکرد محاسبه می‌گردد). این در حالی است که اگر اشخاص حقیقی تا 3 سال بعد از دریافت گواهی پایان کار، واحد ساخته‌شده را بفروش نرسانند (یا ملک را راکد نگهدارند) صرفاً مشمول 5% مالیات بر املاک مسکونی و 2% علاوه بر آن (به شرط تجاری بودن) می‌شوند. اما اشخاص حقوقی تابعی از این شرایط نیستند و فارغ از زمان فروش، همواره مشمول 5% مالیات نقل و انتقال و 10% مالیات علی‌الحساب می‌باشند. شایان ذکر است، قانون‌گذار این تدبیر را لحاظ کرده است که سازنده (حقیقی یا حقوقی) در صورت ساخت و ساز در شهرهای کمتر از صد هزار نفر جمعیت، به واسطه ایجاد شغل و رونق در سایر مناطق، صرفاً مشمول مالیات مقطوع در زمان نقل و انتقال می‌شود.

بهای تمام‌شده زمین در بخشنامه مالیات ساخت و ساز  

در ابتدا دانستن این نکته لازم است که مالیات ساخت و ساز برای اشخاص حقوقی، در زمان رسیدگی به اظهارنامه تسلیمی، طبق ماده 105 قانون مالیات مستقیم محاسبه می‌گردد که برای تعاونی‌ها با نرخ 18.75% و سایر اشخاص حقوقی با نرخ 25% (پس از کسر هزینه‌های قابل قبول) می‌باشد. مالیات اشخاص حقیقی که در بساز بفروشی اشتغال به کار دارند، طبق ماده 131 قانون مالیات مستقیم (پس از کسر هزینه‌های قابل قبول) به صورت پلکانی محاسبه می‌گردد. اما در کنار نرخ محاسبه مالیات، جدول سود و زیان، به‌عنوان گزارش بهای تمام‌شده سازندگان، مهم‌ترین موضوعی است که باید مد نظر قرار دهیم. طبق بخشنامه مالیات ساخت و ساز یا دستورالعمل شماره31470/ت 52966هـ، مورخ 1396/03/20 نحوه ارزش‌گذاری زمین خریداری شده توسط سازندگان یا سرمایه‌گذاران، به دو شکل زمین با ارزش خرید یا بهای تمام‌شده تاریخی و ارزش روز زمین مطرح شده است. طبق متن صریح دستورالعمل با مبنای ارزش معاملاتی زمین (بر مبنای ارزش‌گذاری سازمان امور مالیاتی توسط نهادهای ذی‌ربط) در زمان خرید یا ارزش معاملاتی زمین در زمان ساخت و ساز، هر کدام که بیشتر باشد، مبنای محاسبه بهای تمام‌شده ساختمان قرار می‌گیرد که این موضوع باعث بالارفتن بهای تمام‌شده ساخت و کاهش مالیات سازندگان می‌شود.

نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز ساختمان‌های نیمه‌کاره

باید آگاه باشیم که فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره یا در حال ساخت، مشمول مالیات نقل و انتقال 5% (ماده 59) و با توجه به درصد پیشرفت کار که به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌گردد، مشمول 10% مالیات علی‌الحساب (ماده 77) می‌شود که با توجه به جدول ارزش روز ملک، درصد پیشرفت کار محاسبه و مالیات ساختمان نیمه‌کاره مشخص می‌گردد و مبلغ فروش در هر مرحله به عنوان بهای تمام‌شده خریدار محاسبه و در بهای تمام‌شده و سود حاصله لحاظ می‌شود. شایان ذکر است که نقل و انتقال و پرداخت 10% علی‌الحساب مالیات املاک نیمه‌کاره نسبت به درصد پیشرفت کار محاسبه می‌شود و این موضوع مانع از محاسبه و پرداخت 10% مالیات در اولین نقل و انتقال بعد از اخذ گواهی پایان کار نمی‌شود.

معافیت مالیاتی اولین سال خالی بودن خانه

معافیت مالیاتی خالی بودن خانه از دیگر معافیت‌های دولت برای بحث ساخت‌وساز است. این مورد نیز جای  سوء استفاده را برای برخی باز کرده و این افراد خانه‌های خریداری یا ساخته شده خود را برای اهداف تجاری و یا مسکونی به کار نمی‌برند. در عوض خانه را خالی نگه داشته تا بر اثر تورم سود حاصله بیشتری عایدشان گردد. از این روی اخیراً لایحه مالیات بر خانه‌های خالی تصویب گردیده که طی آن دولت تنها برای اولین سال خالی بودن خانه، مالیاتی دریافت نخواهد کرد.

 هزینه‌های مورد قبول ساخت و فروش سازمان امور مالیاتی

از مهم‌ترین منابعی که باعث کاهش مالیات ساخت و ساز می‌شود، اخذ مجوز انبوه‌سازی از وزارت راه و شهرسازی (مجوز ساخت و ساز مسکن) است که در صورت داشتن این مجوز، تحت عنوان بنگاه تولیدی با سرمایه‌گذاری در پروژه و تخصیص هزینه سود پرداختی به شخص سرمایه‌گذار (معادل حداقل سود مورد انتظار عقود مشارکتی، مصوب شورای پول اعتبار) می‌توان بهای تمام‌شده پروژه را برای سرمایه‌گذار کاهش داد و این هزینه مورد قبول سازمان امور مالیاتی است. (فارغ از اینکه سرمایه‌گذار مالک طرح باشد یا نه) می‌توان بهای تمام‌شده پروژه را برای ارائه به سازمان امور مالیاتی بالا برد و در مقابل، باعث کاهش بهای تمام‌شده پروژه برای مالکان شد.

برخورداری از معافیت مالیاتی ساخت‌وساز در شهرهای کوچک

مالیات بساز و بفروش در شهرهای کوچک طی شرایط خاصی تعلق می‌گیرد و برخی از افراد که دارای حداقل شرایط نیستند از لیست مالیات دهندگان خارج می‌شوند. طبق تصویب‌نامه سازمان امور مالیاتی کشور شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر باید مالیات بساز و بفروش را پرداخت کنند. وضعیت معافیت مالیاتی بساز و بفروش‌ها در شهرهای کوچک این‌گونه است که جمعیت آن شهرها حتماً باید زیر ۱۰۰ هزار نفر باشد تا از این مالیات معاف گردند. در غیر این صورت جزء شهرهای کوچک و کم جمعیت به حساب نیامده و باید از سود فروش واحدها نسبت به پرداخت مالیات اقدام کنند.

 موضوع ماده 77 ق.م.م

طبق ماده 77 ق.م.م؛ درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.

تبصره 1:

اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59، این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده‌درصد(10%)به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.

تبصره 2:

شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

تبصره 3:

شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌‌گردد، گزارش کنند.

تبصره 4:

شهرهای زیر یکصدهزارنفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.

تبصره 5:

آیین‌نامه اجرائی این ماده درمورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علی‌الحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب این قانون به‌تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

ماده1- در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می‌روند:

الف- قانون: قانون مالیات‌های مستقیم  مصوب 1366 و اصلاحات بعدی آن.

ب- ساخت و فروش: احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن، اعم از ساخته شده و ناتمام.

پ- اقامتگاه قانونی: نسبت به اشخاص حقوقی به ترتیب مقرر در قانون تجارت و در مورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است.

ماده 2- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان(عرصه و اعیانی)حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.

ماده 3- نقل و انتقال ساختمان‌های در حال ساخت و ناتمام، علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده(59)قانون، با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول مالیات صدر ماده(77)و مالیات علی­الحساب موضوع تبصره(1)ماده مذکور است. این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده(77)قانون و تبصره(1)آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.

تبصره: در مورد نقل و انتقال ساختمان‌های نیمه تمام، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می‌شود.

ماده 4- اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.

ماده 5- اشخاصی که توسط وزارت راه ‏و شهرسازی برای آنها مجوز انبوه‌سازی(ساخت و ساز مسکن)صادر شده یا می‌شود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده(138)مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور درخصوص آنها جاری است.

ماده 6- ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازم­الاجرا شدن قانون صادر می‌شود، مشمول مقررات موضوع ماده(77)قانون و تبصره‌های آن هستند.

تبصره 1:اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفاً مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده(59)قانون خواهد بود.

تبصره 2:ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال 1394 صادر شده است، در زمان انتقال صرفاً مشمول مقررات ماده(59)قانون هستند.

ماده 7- درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده(77)قانون بابت ساخت و فروش هر نوع ساختمان(عرصه و اعیانی)با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول می­شود.

تبصره 1:در صورتی که مؤدی در اظهارنامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی براساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی.

 محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوط مطالبه و وصول خواهد شد.

تبصره 2: زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان در مورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره(2)ماده(77)قانون مشمول مالیات نشده باشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهد بود. این حکم در مورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.

تبصره 3- درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است. در این صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده(59)قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی، انتقال حق واگذاری محل، مشمول مالیات موضوع ماده(59)قانون خواهد بود.

ماده 8- سازمان امور مالیاتی مکلف است پس از دریافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک ازدفتر اسناد رسمی، نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی ­الحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده(59)قانون و سایر مالیات­های مندرج در ماده(187)قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آیین‌نامه، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده(187)قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علی­الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره(1)ماده(77)قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مؤدی ارسال نماید. مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمان­های در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.

تبصره:در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مؤدی قبلاً در اجرای ماده(7)این آیین­نامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل می­شود:

1- در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مؤدی مطالبه و مؤدی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علی­الحساب ده درصد(10%)تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.

2- در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداخت شده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده یا با توجه به مقررات، مؤدی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی­الحساب ده درصد(%10)موضوعیت نخواهد داشت.

ماده 9- نقل و انتقال املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط، مشمول مالیات است، مشمول مقررات این آیین­نامه است.

ماده 10- مالیات علی­الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی شدن مالیات، به حساب پرداختی مؤدی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استردادمی­شود.

ماده 11- درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت درساخت و فروش، در صورت رعایت مواد(47)و(48)قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهمتعیین شده در شرکت نامه است.

تبصره 1: در مورد اسناد مشاعی هر یک از اشخاص به نسبت سهم خود، مالک شناخته می­شوند.

تبصره 2:تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذکور در شرکت نامه، نقل و انتقال تلقی نمی‌شود.

ماده 12- ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده(64)قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد، در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد.

تبصره:در صورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین­نامه توسط کمیسیون موضوع ماده(154)قانون، ضرایب ساخت و فروش در بافت­های فرسوده با رعایت قوانین ذی­ربط به میزان شصت درصد(60%)ضرایب مربوط، اعمال خواهد شد.

ماده 13- در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد.

ماده 14- شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین­نامه هستند.

وظایف بساز بفروشان به‌عنوان شخص حقیقی یا حقوقی

اخذ و تحریر دفاتر پلمپ (برای اشخاص حقوقی و اشخاص حقیقی گروه اول یا انبوه سازان)؛

ارائه صورت معاملات فصلی(برای اشخاص حقوقی و اشخاص حقیقی گروه اول یا انبوه سازان)؛

ارائه لیست مالیات حقوق 12 ماهه؛

ارائه اظهارنامه ارزش افزوده فصلی(برای اشخاص حقوقی و اشخاص حقیقی گروه اول یا انبوه سازان)؛

ارائه اظهارنامه عملکرد در موعد قانونی؛

ثبت و ضبط اسناد درآمدی و هزینه‌ای؛

آگاهی از قانون مالیات بر تراکنش‌های بانکی؛

اطلاع از قانون مالیات بر خانه‌های خالی (اصلاحیه 1400) و سازوکارهای مصونیت از آن؛

اطلاع از هزینه‌های قابل قبول مالیاتی، نحوه پرداخت و بخشنامه‌های مربوطه؛

انتهای پیام/