اما و اگر های صندوق ملی مسکن

 صندوق ملی مسکن یک نهاد جدید در بخش مسکن است که به موجب ماده۳ قانون جهش تولید مسکن، برای ایجاد هم‌افزایی، تقویت توان حمایتی و تخصیص بهینه منابع مالی بخش مسکن، با کارکرد تجمیع و تخصیص منابع مالی موضوع این قانون، تشکیل می‌شود. آن طور که در این ماده قانونی آمده است، منابع این صندوق از محل منابع حاصل از واگذاری زمین‌های موضوع این قانون و منابع وصولی مربوط به اجاره ۹۹ساله، مالیات‌های مرتبط با حوزه زمین، مسکن، مستغلات و ساختمان، منابع پیش‌بینی شده برای بخش مسکن در قوانین بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت اصل و فرع خطوط اعتباری مسکن مهر، اقساط برگشتی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در هر سال، کمک‌های خیرین و سایر منابعی که در اساسنامه صندوق پیش‌بینی می‌شود، تامین می‌شود و به مصارف صندوق از جمله یارانه سود تسهیلات، تخفیف در هزینه صدور و تمدید پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار ساختمان، هزینه‌های تامین و انتقال زیرساخت و مشارکت در ایجاد امکانات، خدمات روبنایی و کاربری‌های غیر‌انتفاعی (آموزشی، مذهبی، درمانی، فضای سبز، فرهنگی، ورزشی و تجهیزات شهری) در توسعه شهری ایجاد شده مطابق با الگوی مصوب شورای عالی مسکن برای طرح (پروژه)‌‌های مسکونی موضوع این قانون اختصاص می‌یابد.

اساسنامه این صندوق در حالی به تازگی و بیش از یک‌سال از تصویب قانون جهش تولید مسکن، به تصویب هیات وزیران رسیده است که دو دسته ماموریت شامل ماموریت‌‌های اساسی و مثبت و ماموریت‌‌های اشتباهی، برای آن تعریف شده است. ماموریت‌‌های اساسی تعریف شده برای این صندوق در واقع آن دسته از ماموریت‌‌هایی است که قرار است خلأ‌‌هایی که در حوزه تامین مالی بخش مسکن وجود دارد از این طریق پر شود؛ اما برخی ماموریت‌‌هایی که به اشتباه در این اساسنامه تعریف شده است می‌تواند تبعات قابل توجهی به همراه داشته باشد که مجموعه بازار مسکن از آن متاثر شود. این ماموریت‌‌های اشتباه مانند ماموریت‌‌های اساسی تعریف شده برای صندوق هم در بخش «منابع» و هم در بخش «مصارف» دیده می‌شود.

اشتباه در بخش منابع مربوط به آن بخش از این اساسنامه است که به موجب آن عمده منابعی که طی سال‌های اخیر تاکنون برای تعادل‌بخشی منابع و مصارف بانک عامل بخش مسکن در اختیار این بانک برای حمایت از پرداخت تسهیلات حمایتی قرار می‌گرفت، از این بانک گرفته شده و از این پس در اختیار صندوق ملی مسکن قرار داده می‌شود. در واقع، آنچه از محتوای این اساسنامه در بخش منابع صندوق ملی مسکن قابل برداشت است این است که دست‌‌کم بخشی از فعالیت‌‌های این صندوق هم در بخش منابع و هم در بخش مصارف، موازی با فعالیت‌‌های بانک عامل بخش مسکن است.

 خطر خشکسالی منابع وام

به موجب آنچه در این اساسنامه مصوب شده قرار است از این پس 5 منبع اصلی تامین‌کننده منابع حمایتی در بخش مسکن که تاکنون برای ایجاد تعادل بین منابع و مصارف بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات حمایتی یا تسهیلات با نرخ دستوری، در اختیار این بانک قرار داشت و با استفاده از آن عمده منابع مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن تامین می‌شد، به صندوق ملی مسکن واگذار شود. منابعی مانند عایدی حاصل از واگذاری و فروش زمین‌‌، درآمدهای مربوط به اجاره زمین‌‌های 99ساله، یارانه‌های بخش مسکن در بودجه‌های سنواتی، منابع حاصل از بازگشت خط اعتباری مسکن مهر و صندوق یکم، این 5 منبع هستند که تا پیش از این و برای پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن در اختیار بانک عامل این بخش قرار داشت. از آنجا که عمده منابع و سپرده‌های در اختیار بانک‌ها، کوتاه‌مدت است، بانک‌ها برای پرداخت وام‌‌های بلندمدت در بخش مسکن با وضعیت عدم تعادل منابع و مصارف رو‌به‌رو خواهند شد.

از این رو، این منابع در سال‌های گذشته تاکنون برای ایجاد تعادل منابع و مصارف و ایجاد امکان برای پرداخت وام‌‌های بلندمدت در بخش ساخت و خرید مسکن در اختیار بانک عامل بخش مسکن قرار داشت و این بانک نیز به پشتوانه این منابع خود را مکلف به پرداخت تسهیلات با نرخ سود دستوری کرده بود. این وام‌‌ها هم در حوزه طرح‌های حمایتی و دولتی و هم به متقاضیان عادی ساخت و خرید مسکن خارج از طرح‌های حمایتی دولت در بخش مسکن پرداخت می‌شد. برخی کارشناسان بانکی معتقدند با این اقدام عملا صندوق ملی مسکن به نهادی موازی با بانک عامل بخش مسکن، دست‌‌کم در این زمینه، تبدیل خواهد شد و می‌تواند منجر به خشکسالی در منابع تنها بانکی شود که در سال‌های گذشته تاکنون در حوزه ساخت و خرید مسکن به متقاضیان تسهیلات پرداخت کرده است. در بحث مصارف نیز علاوه بر آنکه ماموریت‌‌های اساسی و مثبتی در حوزه تامین مالی طرح‌های حمایتی در بخش مسکن در این صندوق تعریف شده است اما، بررسی‌‌ها نشان از شناسایی برخی ماموریت‌‌های اشتباهی در این زمینه دارد.

قرار است در قالب صندوق ملی مسکن مکانیزمی برای جذب منابع برای تامین الزامات پرداخت تسهیلات یارانه‌‌ای و ارزان‌‌قیمت در بخش مسکن، به کار گرفته شود. از منابع تجهیز شده در این صندوق آن‌طور که در اساسنامه آن درج شده است قرار است برای تامین یارانه سود تسهیلات طرح‌های حمایتی مسکن، تضمین بازپرداخت تسهیلات از سوی کم‌‌درآمدها، تضمین عملیات انتشار اوراق رهن ثانویه به عنوان یک نهاد مالی در بخش مسکن و... استفاده شود. این ماموریت‌‌ها همگی اقدامات مثبتی است که در این زمینه و در بخش مصارف صندوق ملی مسکن تعریف شده است.

اما در حوزه مصارف نیز مانند حوزه منابع صندوق ملی مسکن، دو ماموریت اشتباهی تعریف شده است؛ آن طور که در این اساسنامه آمده است قرار است از منابع این صندوق برای مشارکت در ایجاد امکانات، خدمات روبنایی و کاربری‌‌های غیرانتفاعی (آموزشی، مذهبی، درمانی، فضای سبز، فرهنگی، ورزشی و تجهیزات ورزشی) طرح (پروژه‌‌)‌های مسکونی طرح‌های حمایتی مسکن استفاده شود.

این مشارکت در واقع به معنای استفاده از منابع صندوق برای سرمایه‌‌گذاری در این حوزه‌ها خواهد بود و بعد از اتمام دوره مشارکت و بهره‌‌برداری عواید ناشی از آن به صندوق ملی مسکن بازخواهد گشت. این اقدام نیز پیش از این و در طرح‌های حمایتی قبلی، مشخصا مسکن مهر، از سوی بانک عامل بخش مسکن صورت گرفته بود و این بانک با سرمایه‌‌گذاری در این زمینه‌ها، پس از اتمام مشارکت، از عواید ناشی از این سرمایه‌‌گذاری به نفع پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن، استفاده کرده بود. این اقدام عملا بانک عامل بخش مسکن به عنوان تنها بانک ارائه‌دهنده تسهیلات بلندمدت در بخش ساخت و خرید واحدهای مسکونی را از عواید ناشی از این سرمایه‌‌گذاری‌‌های مولد محروم می‌کند.

ماموریت اشتباه دوم تعریف شده در حوزه مصارف صندوق ملی مسکن که در اساسنامه مصوب این صندوق آمده است مربوط به مشارکت صندوق در پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت است. در حالی این بند در اساسنامه صندوق آمده است که حتی در قانون جهش تولید مسکن و ماده قانونی مربوط به تشکیل صندوق ملی مسکن، اساسا اشاره‌‌ای به ماموریت صندوق برای پرداخت تسهیلات بانکی نشده است و مطابق با قانون، پرداخت تسهیلات به شبکه بانکی محول شده است. در ماده 3 قانون جهش تولید مسکن، در بخش مصارف صندوق به ماموریت این صندوق برای تامین یارانه سود تسهیلات، تخفیف در هزینه صدور و تمدید پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار ساختمان، هزینه‌های تامین و انتقال زیرساخت و مشارکت در ایجاد امکانات، خدمات روبنایی و کاربری‌های غیر‌انتفاعی (آموزشی، مذهبی، درمانی، فضای سبز، فرهنگی، ورزشی و تجهیزات شهری) در توسعه شهری ایجاد شده مطابق با الگوی مصوب شورای عالی مسکن برای طرح (پروژه)‌‌های مسکونی موضوع این قانون، اشاره شده است و هیچ اشاره‌‌ای به نقش و ماموریت این صندوق برای پرداخت وام ارزان‌‌قیمت همپا و همراه با شبکه بانکی و بانک‌های عامل پرداخت‌کننده تسهیلات نشده است. اما در اساسنامه این صندوق یکی از ماموریت‌‌های آن در حوزه مصارف منابع تجمیع شده در صندوق،  «مشارکت و تلفیق منابع با بانک‌ها و موسسات اعتباری برای پرداخت تسهیلات ارزان‌‌قیمت بخش مسکن در چارچوب سیاست‌ها و برنامه‌های وزارت راه وشهرسازی»، عنوان شده است. تفسیر این بند از اساسنامه آن است که صندوق هم ماموریت دارد همراه با شبکه بانکی، تسهیلات ارزان‌قیمت مسکن پرداخت کند.

 الزامات صندوق از نظر بانکدارها

کارشناسان حوزه بانکداری و تامین مالی در بخش مسکن، با اشاره به ماموریت‌‌های اشتباهی تعریف‌شده برای این صندوق در دو حوزه منابع و مصارف آن، معتقدند سرنوشت منابع حیاتی بانک تخصصی بخش مسکن با شروع کار نهاد مالی جدید در بخش مسکن، می‌تواند با تهدید همراه شود. به اعتقاد آنها اگر قرار است نهاد مالی جدید در بخش مسکن شکل بگیرد دست‌‌کم باید دو رخداد مهم در این زمینه در نظر گرفته شده و به وقوع بپیوندد. نخستین الزام یا رخداد لازم آن است که اگر قرار است نهاد مالی جدید در بخش مسکن شکل بگیرد و برای طرح‌ها و برنامه‌های حمایتی در این بخش تجهیز منابع کند، این منابع باید منابعی غیر از منابع محل تامین مالی پرداخت تسهیلات بلندمدت از سوی بانکی باشد که در همین بخش و در همین بازار، در حوزه تامین مالی و پرداخت تسهیلات به متقاضیان فعالیت می‌کند.

در واقع اگر قرار است نهاد مالی جدید در بخش مسکن شکل بگیرد، مدل و منبع تامین منابع آن نباید منجر به محرومیت بانک پرداخت‌کننده تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن از منابعی شود که تاکنون و با اتکا بر آن تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن را به متقاضیان و طرح‌های دولتی و غیردولتی در این بخش تامین و پرداخت می‌کرده است. می‌توان منابعی جدید غیر از منابع مورد استفاده در این بخش از سوی بانک پرداخت‌کننده تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن برای این صندوق تعریف کرد.

از سوی دیگر و در وهله دوم اگر قرار است نهاد مالی جدید در بخش مسکن شکل بگیرد باید تمرکز بر این قرار بگیرد که فعالیت‌‌های این نهاد مالی جدید در جهت تامین مالی و توسعه بازارهایی انجام بگیرد که بانک یا موسسه مالی فعال دیگری در بخش مسکن آن را انجام نداده یا انجام نمی‌دهد. نکته مهم و قابل تامل در این زمینه آن است که از گذشته تاکنون پرداخت تسهیلات بخش مسکن ماموریت اصلی و از جمله مهم‌ترین اقدامات بانک عامل بخش مسکن بوده است و این اقدام از سوی این بانک با اتکا بر منابع داخلی و همچنین منابعی که تامین‌کننده و تعادل‌بخش منابع و مصارف این بانک برای پرداخت تسهیلات بلندمدت بوده است، انجام شده است. اما از آنجا که عملا این صندوق به‌طور مستقیم به دولت وابسته است و به وزارت راه و شهرسازی به شکل مستقل تعلق دارد می‌تواند اولویت تامین منابع را به صندوق ملی مسکن اختصاص داده و بانک عامل بخش مسکن را دست‌‌کم از بخشی از منابعی که تاکنون با اتکا به آن اقدام به پرداخت تسهیلات بلندمدت می‌کرد، محروم می‌کند.

این در حالی است که کارشناسان بانکی می‌گویند، با توجه به نسبت کفایت سرمایه بانک، در صورتی که منابعی در اختیار بانک قرار بگیرد امکان تجهیز منابع تا 5 برابر منابعی که در اختیار آن گذاشته شده است، وجود دارد. در واقع اگرچه بانک عامل بخش مسکن مکلف به دریافت و بازگرداندن خط اعتباری مسکن مهر به بانک مرکزی در قالب بازپرداخت وام‌‌های مسکن مهر بود اما در صورتی که این منابع به‌طور مجدد و برای پرداخت تسهیلات بلندمدت در اختیار این بانک قرار می‌گرفت، امکان تجهیز منابع تا چند برابر فراهم می‌شد و توان تسهیلات‌دهی آن افزایش می‌‌یافت. اما باید دید که آیا صندوق ملی مسکن امکان تجهیز و ارتقای این منابع را دارد و این امکان تا چه میزان است؟

  چالش اصلی وام موثر

کارشناسان معتقدند هر اقدامی که در این زمینه صورت می‌گیرد نباید منجر به محرومیت بانک عامل بخش مسکن از منابعی شود که تاکنون به پشتوانه این منابع و مطابق با ماموریت اصلی خود اقدام به پرداخت وام مسکن بلندمدت با استفاده از آن می‌کرده است. این مدل در نهایت می‌تواند خطر اصابت تیر خلاص به وام‌‌های بخش مسکن در حوزه ساخت و خرید را ایجاد کند و زمانی که این بانک از منابع حمایتی برای ایجاد تعادل حداقلی بین منابع و مصارف خود محروم شود، توان حداقلی این بانک برای پرداخت وام خرید مسکن باز هم تضعیف شود. این در حالی است که هم‌‌اکنون وام‌‌های بخش مسکن در ضعیف‌‌ترین حالت پوشش‌‌دهی خود از هزینه ساخت و خرید مسکن قرار دارند.

وامی که هم‌‌اکنون برای خرید مسکن در شهر تهران با سقف مصوب به متقاضیان داده می‌شود با احتساب هزینه خرید امتیاز وام، به‌طور متوسط کمتر از 10 مترمربع از بهای یک آپارتمان مصرفی معمولی در مناطق معمولی شهر را پوشش می‌دهد. این در حالی است که در حالت معمول، وام خرید مسکن باید دست‌‌کم هزینه خرید نیمی از بهای یک آپارتمان مصرفی را تامین کند. اما مهم‌ترین دلیلی که طی سال‌های گذشته تاکنون موجب شد که همزمان و متناسب با رشد قیمت مسکن، تسهیلات پرداختی نیز ارتقا نیافته و افزایش پیدا نکند، به کمبود منابع مورد نیاز برای پرداخت وام‌‌های بلندمدت و در استطاعت متقاضیان مصرفی و تخصیص بخش زیادی از منابع به طرح‌های حمایتی برمی‌‌گردد. این در حالی است که لازم بود همزمان با افزایش قیمت مسکن سقف وام خرید مسکن نیز به اندازه و متناسب با تورم مسکن افزایش یابد و دوره بازپرداخت و نرخ سود این وام به گونه‌‌ای تغییر کند (دوره بازپرداخت افزایش یافته و نرخ سود کاهش یابد)، که وام با سقف مناسب و موثر، برای خانوارها در استطاعت باشد و توان پرداخت اقساط ماهانه از سوی آنها متناسب با سطح درآمد خانوار وام‌گیرنده فراهم شود.

این در حالی است که کارشناسان حوزه بانکداری معتقدند، تعریف مدل دولتی برای صندوق ملی مسکن عملا آزادی عمل بانک عامل بخش مسکن را محدود خواهد کرد و اختیار مصرف را از بانک عامل سلب می‌کند. از سوی دیگر این مدل می‌تواند، به عنوان مثال مدل خودکفایی صندوق یکم را که به واسطه دسترسی به منابع ناشی از بازگشت خط اعتباری مسکن مهر ایجاد شده بود و می‌توانست برای طرح‌های بعدی پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن با سود یارانه‌‌ای، مورد استفاده قرار بگیرد، مورد تهدید قرار دهد. از نظر آنها در برخی از زمینه‌ها از جمله امکان یا عدم امکان مداخله بانک عامل بخش مسکن در حوزه اختیار مصرف منابع این صندوق ابهامات اساسی وجود دارد و باید در این زمینه شفاف‌‌سازی شود. اما آن طور که از متن اساسنامه صندوق ملی مسکن قابل برداشت است آن است که مدل این صندوق کاملا دولتی است و به نظر می‌‌رسد اختیار مصرف منابع آن برای بانک عامل بخش مسکن با محدودیت و ممنوعیت رو‌به‌رو است.