نکات حقوقی برای خرید ملک

به گزارش اخبارساخته ها؛ چه تصمیم به خرید خانه ای برای سکونت داشته باشیم، چه قصد سرمایه گذاری در املاک تجاری مانند مغازه و دفتر کار، یا حتی خرید زمین برای کشاورزی و ساخت و ساز، همیشه این استرس را داریم که مشکلی پیش نیاید یا نکنه طرف مقابل کلاهبردار باشد.

اما واقعیت این است که بسیاری از ما در زمان خرید یا فروش ملک، به جزئیات حقوقی این نه آشنایی داریم و نه اصلا توجه می کنیم.

همین ناآگاهی گاه به چالش های جدی حقوقی تبدیل و پای ما را به دادگاه ها باز می کند.

تجربه نشان داده بخش قابل توجهی از پرونده های قضایی، ریشه در همین بی اطلاعی از اصول اولیه معاملات ملکی دارد که در این مقاله به صورت کامل میخواهیم به آن بپردازیم.

عواقب مالی هنگام خرید ملک

تصمیم به خرید خانه، فراتر از یک معامله ساده بلکه سرمایه گذاری بزرگی است که آینده مالی ما را تحت تاثیر قرار می دهد.

اما گاهی عجله و بی تجربگی در خرید یا فروش ملک، می تواند به جای سود، زیان های جبران ناپذیری برای ما به همراه داشته باشد.

بسیاری از خریداران، به دلیل ناآشنایی با ظرایف معاملات ملکی و تصمیم گیری احساسی، با مشکلاتی رو به رو می شوند که سال ها مجبور می شوند برای حل آن به دادگاه ها مراجعه کنند.

برای داشتن خریدی مطمئن و به دور از دغدغه، بهتر است پیش از هر اقدامی، با یک شخص حقوقی که در امور ملکی مسلط است مشورت کنیم.

یکی از بهترین مراکز جهت دریافت مشاوره مربوط به گرفتن وکیل ملکی ، وب سایت آوا دادیار به آدرس avadadyar.com می باشد.

شناسایی کامل مالک اولین قدم کار

نخستین گام در خرید ملک، شناخت دقیق فروشنده است که این شناخت از طریق بررسی دقیق مدارک هویتی و صلاحیت قانونی فرد برای فروش ملک بدست می آید.

در مواردی که فروشنده شخصا در معامله حضور ندارد و نماینده او ( وکیل، ولی یا قیم ) برای معامله می آید، باید اختیارات قانونی این نماینده با دقت بررسی شود. به عنوان مثال، در مورد وکیل باید مطمئن شد که وکالت نامه به او اجازه فروش ملک و دریافت وجه معامله را می دهد یا خیر.

موضوع املاک وراثتی حساسیت ویژه ای دارد. در این موارد، علاوه بر گواهی انحصار وراثت، باید از پرداخت مالیات بر ارث اطمینان حاصل کرد. همه وراث باید در معامله حضور داشته باشند، مگر اینکه به یکی از وراث وکالت داده باشند.

اطمینان از عدم ممنوعیت قانونی طرفین برای معامله است. سه گروه از افراد از انجام معامله منع شده اند:

1. محجورین (صغیر، غیررشید و مجنون)

2. ورشکستگان

3. افرادی که با حکم دادگاه از معامله منع شده اند

برای اطمینان از وضعیت حقوقی طرف معامله، می توان از دفاتر ثبت اسناد، معاونت قضایی دادستانی کل کشور یا ادارات ثبت استعلام گرفت.

بررسی سند ملک

هر سند ملکی، داستان خاص خود را دارد و قوانین ویژه ای بر آن حاکم است. خوشبختانه امروزه با استفاده از سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، می توان با وارد کردن کد رهگیری، از وضعیت دقیق هر ملک آگاه شد.

تصور کنید خانه ای را می خرید که در رهن بانک است - مثل خریدن کالایی که هنوز در گرو فروشگاه است. پس از آزاد بودن سند مطمئن شوید که گرو بانک یا ضامن شخصی نباشد.

البته راهکارهایی برای خرید املاک در رهن وجود دارد. به عنوان مثال، خریدار می تواند با گرفتن وکالت از فروشنده، بخشی از مبلغ خرید را به جای پرداخت به فروشنده، صرف آزادسازی ملک از رهن بانک کند.

این مثل آن است که شما بخشی از پول خرید خانه را به جای دادن به فروشنده، صرف پرداخت وام او به بانک می کنید تا خانه از رهن خارج شود.

توجه به مشخصات ملک و مالک در سند

هنگام خرید ملک، تطبیق مشخصات سند با نام مالک، مانند پازلی است که باید تمام قطعات آن باشد.

فکر کنید می خواهید خانه ای را بخرید و بعدا متوجه می شوید آدرس یا مشخصات ثبت شده با واقعیت تفاوت داردو این می تواند به یک کابوس حقوقی تبدیل شود.

برای اطمینان از صحت معامله، باید این موارد را با دقت بررسی کنید:

• نشانی دقیق ملک

• پلاک ثبتی

• حدود اربعه (همسایگی های چهارگانه)

• کد پستی

این اطلاعات را می توان از سه منبع مختلف تایید کرد:

• سند ملک

• مبایعه نامه

• سوابق موجود در مراجع قانونی

به مفاصا حساب توجه کنید

خرید خانه بدون بررسی بدهی های آن، مثل خرید خودرویی است که خلافی های پرداخت نشده اش بعدا گریبانگیر خریدار می شود.

بدهی های یک ملک معمولا در سه دسته قرار می گیرند:

• بدهی به شهرداری (مانند عوارض نوسازی)

• بدهی مالیاتی

• بدهی های داخلی ساختمان (مانند شارژ ماهیانه)

راه مطمئن برای پیشگیری از این مشکل، درخواست مفاصاحساب از فروشنده و بررسی آن از طریق ادارات مربوطه است.

در مورد آپارتمان ها، صحبت با مدیر ساختمان درباره وضعیت پرداخت های شارژ و هزینه های مشترک نیز ضروری است.

کل مبلغ ملک را یکجا پرداخت کنید

در معاملات ملکی، تعادل در اجرای تعهدات طرفین، کلید یک معامله خوب است.

در مورد پرداخت و تحویل ملک:

1. هرگز پیش از تحویل کامل ملک (هم فیزیکی و هم قانونی)، کل مبلغ را پرداخت نکنید

2. فروشندگان نیز تا دریافت کامل وجه، از تحویل ملک خودداری کنند

در صورت پرداخت با چک:

• از اصالت چک و حساب صادرکننده اطمینان حاصل کنید

• بهترین حالت، دریافت چک از حساب شخصی خریدار در حضور او است

نکته مهم: برگشت خوردن چک به معنای بطلان معامله نیست؛ فقط می توانید وجه چک را مطالبه کنید.

تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد

فسخ قرارداد در معاملات ملکی مانند یک "دکمه خروج اضطراری" است که قانون برای حمایت از حقوق طرفین در نظر گرفته است.

این حق که در اصطلاح حقوقی به آن خیار می گویند، شبیه بیمه نامه است که در شرایط خاص می تواند از منافع طرفین محافظت کند.

• برخلاف انعقاد قرارداد که نیاز به توافق دو طرف دارد، فسخ می تواند یک طرفه باشد.

• اثر فسخ فقط برای آینده است.

• پس از فسخ، وضعیت طرفین باید به حالت قبل از قرارداد برگردد.

برای درک بهتر، تصور کنید خانه ای را خریده اید و سه ماه در آن زندگی کرده اید. اگر قرارداد فسخ شود:

• باید خانه را تخلیه کنید

• استفاده شما در سه ماه گذشته قانونی بوده

• حق استفاده از خانه در آینده را ندارید.

در انتها

کلاهبرداری در معاملات ملکی می تواند مانند یک طوفان مخرب، تمام سرمایه و حتی آرامش زندگی را از بین ببرد. متاسفانه کلاهبرداران از روش های پیچیده ای استفاده می کنند که تشخیص آن برای افراد عادی کار دشواری است.

روش های کلاهبرداری ملکی:

1. جعل اسناد مالکیت

2. پنهان کردن مشکلات حقوقی ملک

3. ارائه قیمت های غیرواقعی و فریبنده

4. وعده های دروغین درباره شرایط ملک

برای اینکه جلو کلاهبرداری گرفته شود رعایت موارد زیر ضروری است :

• هرگز به قیمت های غیرمعمول پایین اعتماد نکنید

• حتما از وکیل متخصص املاک مشاوره بگیرید

• تمام اسناد را با دقت بررسی کنید

• درباره سابقه فروشنده تحقیق کنید

• از مراجع رسمی استعلام بگیرید

انتهای پیام/

منبع  خبر: بازار