مردودی مالیات در خانه‌‌‌ خالی

به گزارش اخبار ساخته ها؛ سیاستگذار بخش مسکن برای سال دوم پیاپی در زمین «مالیات» به مالکان خانه‌های خالی باخت. بررسی‌ها از کارنامه درآمد مالیاتی دولت طی ۹ماه اول امسال حاکی است، در این مدت فقط ۳میلیارد و ۳۰۰میلیون تومان از محل «مالیات بر خانه‌خالی» وصول شده است؛ رقمی که با توجه به نرخ و فرمول این مالیات، به معنای «اعمال قانون مالکان چند ده واحد مسکونی» است. در مقابل اما بالای ۱۰۰ هزار خانه بلااستفاده، تاکنون مشمول پرداخت مالیات شده‌اند. این ناکامی، دست‌کم یک علت اصلی دارد.

عدم‌تحقق قانون مصوب سال ۱۳۹۹ و تکلیف بودجه ۱۴۰۲ درباره دریافت مالیات از خانه‌‌‌های بلااستفاده، منجر به درآمد میلی‌متری دولت از آپارتمان‌‌‌های خالی از سکنه شده است. در حالی که بر اساس قانون، در سال‌جاری باید ۲‌هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی از محل دریافت مالیات از مالکان خانه‌‌‌های خالی محقق شده و از سوی دولت وصول می‌‌‌شد اما در ۹ ماه اول امسال تنها ۳ میلیارد و۳۰۰میلیون تومان معادل رقمی تقریبا نزدیک به یک‌پانصدم هدف‌‌‌گذاری صورت‌گرفته، از این محل درآمد مالیاتی حاصل شده است. در یک برش ۹ماهه، باید به طور متوسط از ابتدای سال تا پایان آذرماه امسال، رقمی معادل حدود ‌هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان درآمد مالیاتی خانه‌‌‌های خالی از سوی دولت وصول می‌‌‌شد اما عملا تنها ۳ میلیارد و۳۰۰میلیون تومان محقق و وصول شد.

در سال گذشته (1401) نیز چیزی بسیار کمتر از یک‌هزارم هدف‌‌‌گذاری صورت‌گرفته درآمد مالیاتی از محل خانه‌‌‌های خالی محقق شد. در حالی که در سال 1401 نیز باید 2هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی از محل خانه‌‌‌های خالی وصول می‌‌‌شد اما این وصولی تنها یک میلیارد و 852 میلیون تومان بود. این درآمد بسیار ناچیز مالیاتی را در واقع می‌توان به درآمد میلی‌متری دولت از خانه‌‌‌های خالی تعبیر کرد. به این معنا که ارقام مالیات وصولی دولت از مالکان خانه‌‌‌های خالی به‌رغم تکالیف قانونی مشخص در این زمینه به قدری ناچیز است که می‌توان چنین تعبیر کرد که دولت به جای آنکه از واحدهای مسکونی چند ده و در برخی موارد چندصد مترمربعی مالیات دریافت کرده باشد از خانه‌‌‌های چند میلی‌متری مالیات گرفته است.

اما سوال مهمی که در این رابطه مطرح است اینکه چرا دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی به‌رغم وجود تکالیف قانونی از جمله قانون مصوب سال 99 و همچنین قانون بودجه 1402، محقق نشد؟

بررسی‌‌‌ها برای پاسخ به این سوال نشان می‌دهد گذشته از همه دلایلی که بارها در گزارش‌‌‌های مختلف در خصوص شکل درست اجرای سیاست‌‌‌های مالیاتی در بازار مسکن منتشر شده است، دست‌‌‌کم یک دلیل یا یک مانع مهم در مسیر تحقق کامل و مطابق با برنامه‌‌‌ریزی قانونی دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی وجود دارد که باعث شده طی دو سال اخیر، عملا درآمد مالیاتی از این محل، درآمدی میلی‌متری و بسیار ناچیز باشد.

این دلیل مربوط به عدم‌راه‌‌‌اندازی سامانه‌‌‌ای است که بر اساس قانون مصوب سال 1399 درباره دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی باید از سوی دولت طراحی شده و مورد استفاده قرار می‌‌‌گرفت. بر اساس قانون مصوب سال 99، سه ماه بعد از تصویب این قانون یعنی حداکثر تا ابتدای سال 1400 باید سامانه‌‌‌ای تحت عنوان «سامانه معاملات املاک» از سوی دولت راه‌‌‌اندازی می‌‌‌شد که مالکان خانه‌‌‌های خالی بعد از دریافت اخطاریه، حداکثر ظرف دو ماه، اقدام به معرفی و بارگذاری مشخصات ملک خود در این سامانه با هدف اجاره یا فروش به قیمت روز می‌‌‌کردند. تا اگر به هر دلیلی در مدت زمان مشخص این خانه‌‌‌ها، از طریق این سامانه به بازار عرضه نشود، مشمول مالیات شوند و اگر به هر علتی در زمان مشخص در بازار فروخته نشده یا اجاره نرود، معاف از مالیات اعلام شوند تا زمانی که مالک بتواند خانه خالی را فروخته یا در اختیار مستاجر قرار دهد. اما این سامانه که یکی از مسوولیت‌‌‌های دیگر آن در قانون امکان تعیین قیمت یا اجاره‌‌‌بهای روز واحد خالی تعیین شده است، تاکنون راه‌‌‌اندازی نشده است. بنابراین زمانی که این سامانه راه‌‌‌اندازی نشده طبیعی است که قانون نیز به طور ناقص اجرا شده و درآمدهای مالیاتی دولت از این محل تنها به میزان بسیار ناچیز محقق و وصول شود.

بدهی مالیاتی دولت به شهرداری

اما عدم‌تحقق درآمد مالیاتی تعیین‌شده از محل خانه‌‌‌های خالی یک بازی دو سر باخت برای دولت محسوب می‌شود. یک سر این بازی، باخت دولت به خودش از بابت عدم‌تحقق درآمد مالیاتی است که از محل خانه‌‌‌های خالی باید به خزانه دولت واریز می‌‌‌شد و از سوی دیگر عدم‌عرضه خانه‌‌‌های خالی به بازار که در ساماندهی و ایجاد تعادل عرضه و تقاضا به نفع همه اضلاع درگیر در موضوع تامین مسکن (دولت و سیاستگذار مسکن، سازنده‌‌‌ها، متقاضیان خرید و اجاره و...)، موثر است. سر دیگر این ماجرا، باخت دولت به شهرداری‌‌‌هاست. بر اساس قانون بودجه سال 1399، باید 50‌درصد درآمد حاصل از دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی به عنوان سهم شهرداری‌‌‌ها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات واریز می‌‌‌شد. اما عملا دولت از این محل درآمد خاصی نداشته است که آن را به حساب شهرداری‌‌‌ها واریز کند. این در حالی است که درآمدهای حاصل از مالیات‌‌‌های ملکی در کشورهای مختلف، یکی از مهم‌ترین منابع پایدار درآمدی برای توسعه شهرها و اداره امور آنها محسوب می‌شود. مرکز مطالعات و برنامه‌‌‌ریزی شهر تهران نیز اخیرا گزارشی با عنوان «بررسی اجرای قانون مالیات بر خانه‌‌‌های خالی شهر تهران» منتشر کرده است که در این گزارش به سه پیامد منفی وجود خانه‌‌‌های خالی و عدم‌اجرای درست و کامل این قانون اشاره شده است.

این پیامدها را می‌توان در سه دسته، «اقتصادی»، «اجتماعی» و «شهری» طبقه‌‌‌بندی کرد. به لحاظ اقتصادی، وجود خانه‌‌‌های خالی بیش از حد استاندارد در شهرها منجر به اخلال و تشدید نوسانات قیمتی در بازار مسکن خواهد شد. این در حالی است که به لحاظ اجتماعی و شهری نیز پدیده گسترش خانه‌‌‌های خالی منجر به عدم‌توسعه مطلوب شهری، عدم‌امکان استفاده از بازدهی نسبت به مقیاس در ارائه خدمات، برجسته شدن شکاف طبقاتی و بروز مخاطرات و ناهنجاری‌‌‌های اجتماعی- فرهنگی خواهد شد.

بر اساس این گزارش، در حال حاضر بسیاری از شهرهای جهان مانند توکیو، استانبول، اتاوا و استکهلم، بیش از 50‌درصد از درآمدهای پایدار شهری خود را از طریق اخذ مالیات‌‌‌های محلی مانند مالیات بر املاک و مستغلات تامین می‌کنند. دولت‌‌‌های محلی در این شهرها و بسیاری دیگر از شهرهای دنیا، به‌خصوص در مناطق با رشد جمعیت فزاینده، اقدام به اعمال مالیات بر خانه‌‌‌های خالی کرده‌‌‌اند و عواید حاصل از آن را برای بهبود خدمات ارائه‌شده در بخش مسکن و شهرسازی مورد استفاده قرار داده‌‌‌اند. این دولت‌‌‌ها سعی‌‌‌ کرده‌‌‌اند با تعریف و ایجاد منابع درآمدی پایدار، کیفیت و کمیت خدمات شهری را بهبود بخشند. چرا که توزیع متقارن و پایدار خدمات شهرداری طی زمان مستلزم برخورداری از منابع مالی مشخص و پایدار است. به‌خصوص در حالی که طی سال‌های اخیر در کشور، بودجه‌‌‌های بخش دولتی و عمومی از جمله شهرداری‌‌‌ها با کسری‌‌‌های فزاینده روبه‌رو شده است، ارتقای خدمات شهرداری‌‌‌ها در حوزه‌‌‌های مختلف منوط به شناسایی و تعریف پایه‌‌‌های مالیاتی جدید است.

تعادل مصنوعی در بازار مسکن

در این گزارش همچنین به «ایجاد تعادل مصنوعی» در بازار مسکن به واسطه وجود و گسترش خانه‌‌‌های خالی در سال‌های اخیر اشاره شده است. این موضوع یعنی ایجاد تعادل مصنوعی عرضه و تقاضا در بازار مسکن همان مفهومی است که در سال‌های اخیر «دنیای‌اقتصاد» در گزارش‌‌‌های متعددی به آن اشاره کرده است. یکی از مصادیق آن هم مربوط به نسبت کل خانه‌‌‌ها به کل خانوارهاست. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد مجموع همه خانه‌‌‌های کشور اعم از واحدهای مسکونی در حال استفاده، خانه‌‌‌های خالی و خانه‌‌‌های دوم، حدود 10 تا 12 درصد، بیش از کل خانوارهاست. به طوری که در نگاه اول، مقایسه تعداد خانوارها به موجودی مسکن، نشان‌دهنده مازاد عرضه است اما بعد از کسر خانه‌‌‌های خالی و خانه‌‌‌های دوم عملا مازاد عرضه وجود ندارد. در این گزارش همچنین اعلام شده است که بر اساس آمار سازمان امور مالیاتی کشور در سال 1400، معادل 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد اما میزان خانه‌‌‌های خالی در دسترس برای مالیات‌‌‌گذاری بر اساس آمار دولت 500‌هزار واحد است. اگر تعداد خانه‌‌‌های خالی تهران نیز 300‌هزار واحد مسکونی فرض شود در سال 1401 شهرداری تهران باید حدود 5هزار میلیارد تومان از این محل درآمد پایدار کسب می‌‌‌کرد. برآوردها نشان می‌دهد با توجه به اینکه شهرداری تهران، به دلیل وجود پایگاه‌‌‌های عظیم املاک شهر تهران از پتانسیل بالایی در شناسایی املاک خالی برخوردار است، با ضریب احتمال بالاتری می‌تواند به شناسایی املاک خالی بپردازد که در این حالت میزان درآمد محقق شده از این بابت افزایش چشمگیری خواهد داشت. هر چند اجرای این قانون با چالش‌‌‌هایی همچون مشکلات موجود در مسیر تعریف ملک خالی و آستانه‌‌‌های معافیت، تخمین ارزش ملک، مسائل اقتصادی و اجتماعی شهر و منطقه، هزینه‌‌‌های اجرایی بالا، سهم چشمگیر نهادهای عمومی و دولتی در املاک خالی، فرار مالیاتی، مساله شناسایی آنها و... روبه‌رو است.

انتهای پیام/