گسل فعال تورم مسکن

شاخص قیمت محصولات تولید شده به شکل تعدیل‌نشده فصلی نیز در این ماه به 61.32 رسید؛ این در حالی بود که این شاخص در آذر ماه برابر 56.8 واحد بود. بنابراین قیمت نهایی تولید ساختمان نیز در دی ماه امسال افزایش یافته است. اما میزان رشد نرخ مصالح بالاتر از آن بوده و به نظر می‌‌‌رسد که افزایش نرخ مصالح محرک رشد شاخص قیمت تولید نیز بوده است.  در عین حال در این ماه شاخص فروش کالا و خدمات به 40.57 واحد رسید؛ اگرچه این شاخص نسبت به آذر ماه بهبودی جزئی داشت؛ اما همچنان این عدد از رکود سنگین حاکم بر معاملات مسکن در کشور حکایت دارد . همچنین زیرشاخه انتظارات در ارتباط با فعالیت‌‌‌های شرکت در ماه آینده نیز به شکل تعدیل نشده فصلی برابر 52.36 واحد اعلام شد؛ این در حالی بود که این شاخص برای آذر ماه برابر 45.63 واحد بود. شاخص انتظارات به شکل تعدیل شده فصلی برای دی اما برابر 47.57 واحد اعلام شد. بنابراین می‌توان اذعان کرد که شاخص انتظارات برای دی ماه مرزی است.

تورم مصالح از تورم قیمت تولید پیشی گرفت

بررسی ماهانه شامخ مصالح ساختمانی از ابتدای امسال از آن حکایت دارد که متوسط 10 ماهه این شاخص از ابتدای سال برابر 45.6 واحد بود؛ این داده بیانگر رکود مستمر حاکم بر بخش ساخت‌‌‌وساز طی این بازه زمانی است. همچنین متوسط شاخص قیمت مصالح ساختمانی در بازه 10 ماهه امسال نیز 69 واحد و متوسط شاخص قیمت تمام شده برابر 59 واحد بود. این در حالی است که متوسط شاخص فروش در بازه 10 ماهه از ابتدای 1403 نیز برابر 42 واحد شده است.

بررسی داده‌های شاخص از ابتدای امسال تا پایان دی ماه از آن حکایت دارد که در سال جاری رشد قیمت مصالح تبدیل به عامل شتاب‌دهنده رشد قیمت مسکن در کشور شده است. البته همچنان 70 درصد قیمت خانه در شهرهای بزرگ متاثر از قیمت زمین است؛ اما در شرایطی که از ابتدای امسال از شتاب رشد قیمت زمین در کشور کاسته شده؛ افزایش مستمر قیمت مصالح ساختمانی به فاکتور اصلی رشد قیمت مسکن تبدیل شده است.

بررسی ها از بازار زمین و مسکن حکایت از آن دارد که نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران کاهشی شده است. درحالی که متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران در پاییز امسال برابر 88 میلیون تومان بود؛ هر متر مربع زمین در این زمان با قیمت 160 میلیون تومان معامله می‌شد. بنابراین نسبت قیمت زمین به آپارتمان به 1.8 رسیده است. این در حالی است که این نسبت در تابستان 2 بود. این کاهش نتیجه فروکش تورم زمین در سال جاری بوده است.

رکود ساخت و زمین؟

طی سال‌های اخیر و پس از جهش‌‌‌های تاریخی در قیمت مسکن؛ رکود در بخش ساخت‌‌‌وساز دوچندان شده است؛ این موضوع در سال جاری از شتاب رشد قیمت زمین کاست. درواقع رکود ساخت‌‌‌وساز باعث شد تا از شتاب رشد قیمت زمین در طول سال جاری کاسته شود. اما این وضعیت برای بازار مصالح ساختمانی ایجاد نشد.

بررسی‌‌‌ها از فروشندگان مصالح ساختمانی در کشور از آن حکایت دارد که رکود ساخت‌‌‌وساز به تقاضای مصرفی آنها نیز آسیب زده؛ اما قیمت نهایی محصولات ساختمانی از دو محل کاهش اجباری تولید در سال جاری به دلیل محدودیت انرژی و همچنین حمایت سیگنال تورمی و ارزی افزایش داشت. طی تابستان و پاییز امسال تولیدکنندگان مصالح ساختمانی مانند سایر صنایع کشور مجبور به افت تولید به دلیل ناترازی انرژی در کشور شدند؛ این موضوع با افزایش هزینه‌های جانبی تولید و برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا عاملی در جهت رشد قیمت مصالح ساختمانی بود. در عین حال رشد مستمر نرخ ارز و تورم عمومی از ابتدای 1403 محرک موثری در جهت رشد قیمت مصالح ساختمانی از ابتدای امسال بود. در شرایطی که رکود ساخت‌‌‌وساز از شتاب رشد قیمت زمین در کشور کاسته، رشد قیمت مصالح به موتور شتاب‌‌‌دهنده قیمت ساختمان در کشور تبدیل شده است. درواقع قیمت مصالح گسل فعالی است که در عین رکود از رشد قیمت ساختمان حمایت می‌‌‌کند.

بازار زمین تهران

براساس اطلاعات ارائه شده از سوی تعدادی از واسطه‌های بازار زمین در تهران به‌طور کلی می‌توان گفت تغییر چندانی در قیمت این بازار از ابتدای سال تا الان به وجود نیامده و تقریبا ثابت مانده و اگر تغییری هم وجود داشته از سوی تعداد کمی از مالکان زمین بوده که این تغییر زیر 10 درصد بوده است. البته برخی از واسطه‌‌‌‌های بازار املاک کلنگی، رشد قیمتی را بین 15 تا 20درصد نیز برآورد کردند، اما اکثریت میزان رشد قیمت زمین را کمتر از این برآورد می‌‌‌کنند. برخی دیگر از واسطه‌های بازار از ثبات در بازار و عدم تغییر قیمتی گفتند.

عرضه و تقاضا هم به‌طور کلی بسیار کم برآورد می‌شود، اما در مناطق مختلف شرایط متفاوتی را تجربه کرده است. مثلا در منطقه 2 تقاضا برای مشارکت و ساخت وجود دارد، اما عرضه زمین از سوی مالکان وجود ندارد. واسطه‌های فروش ملک کلنگی در این منطقه می‌گویند، بعید است این بازار به این زودی‌‌‌ها از حالت رکود خارج شود. اما در قسمت جنوب شهر این قضیه کاملا برعکس است. یعنی عرضه از سوی مالکان بیشتر از تقاضا برای ساخت و مشارکت است. اما به‌طور کلی هم عرضه و هم تقاضا کم است، اما عرضه بیشتر از تقاضا قابل مشاهده است.

در مناطق پرتقاضا یعنی 4 و 5 نیز نوسان قیمتی وجود نداشته و بازار در یک ثبات نسبی باقی مانده است، اما از بعد از عید احتمالا با تغییرات قابل توجهی همراه خواهد بود. مشارکت در عرضه و ساخت تقریبا برابر است. باتوجه به اینکه نقدینگی در اختیار سازنده‌ها بسیار کم است در نتیجه رغبتی برای سرمایه‌گذاری ندارند و فقط در صورت مشارکت مالکان حاضر به ساخت مسکن جدید هستند. زیرا باتوجه به بالا بودن هزینه ساخت و روند رشد قیمت مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر، سازنده‌ها امکان خرید زمین و سپس ساخت آن را نخواهند داشت. به‌طور کلی باید گفت مشارکت وجود دارد، اما سازنده‌ها به دلیل نداشتن نقدینگی بیشتر مایل به تهاتر و معاوضه هستند. در مقابل مالکان تمایل چندانی به تهاتر و معاوضه ندارند.