پله فرار از رکود مسکن

«درآمد مکفی» برای تامین مسکن

 گروه مسکن در راستای تحلیل دکتر طبیبیان از مساله اصلی مسکن در ایران، مسیری که این اقتصاددان برای خروج از رکود و حل «مساله اصلی» خانوارهای درگیر فقر مسکن معرفی کرده است را به شکل آماری تشریح می‌کند. واقعیت بازار مسکن فعلی، «از کار افتادن زنجیره تامین» است. حلقه اول این زنجیره که سمت تقاضای خرید به حساب می‌آید، به دلیل «ضعف درآمد» و «ضعف شدید وام مسکن» و همچنین «تورم تاریخی مسکن»، امکان خرید از بازار را ندارد.

جهش‌های متوسط 63 درصدی قیمت مسکن از سال 97 تا 1400 و ادامه افزایش قیمت هر چند با شیب کمتر از آن دوره، طی 3 سال گذشته از یک‌سو و کاهش حدود 12درصدی درآمد سرانه (به قیمت ثابت) ایرانی‌ها در سال 1402 نسبت به سال 96 از سوی دیگر، ریشه ناتوان‌شدن تقاضای مسکن برای خرید خانه بوده است. طبق محاسبات «دنیای‌اقتصاد»، در حال حاضر در تهران 18 سال طول می‌کشد تا یک خانه‌اولی با کل درآمد سالانه‌اش بتواند آپارتمانی خریداری کند. این مدت زمان در بازارهای جهانی مسکن تحت عنوان «شاخص دسترسی» سنجش می‌شود. این شاخص در آمریکا هم‌اکنون حدود 6 تا 7 سال است. بازار مسکن تهران، سال 84، «وضعیتی مشابه امروز آمریکا» را داشت. در آن زمان، با حدود 6 سال درآمد سالانه،‌ امکان خرید مسکن وجود داشت. به این ترتیب، اگر مبنای «درآمد مکفی» خانوار ایرانی برای آنکه از پس خرید مسکن بربیاید را «شاخص دسترسی» در نظر بگیریم، در این صورت نیاز است «درآمد سرانه» به 3 برابر سطح فعلی افزایش پیدا کند.

در سناریوی دیگر، چنانچه گشایش‌های سیاسی رخ دهد و قیمت مسکن که در سال‌های اخیر به شکل تاریخی جهش کرد، تا حدود 30 درصد کاهش پیدا کند، سطح درآمد ایرانی‌ها نیازمند دست‌کم 2 برابر رشد است. یک مصداق فقر مسکن، «جمعیت بالای خانه‌اولی» است که به خاطر سلب قدرت خرید مسکن وجود دارد. مطالعاتی که اخیرا فردین یزدانی، صاحب‌نظر مسکن انجام داده، مشخص می‌کند: تعداد زوج‌های جدیدی که بعد از 3 سال اجاره‌نشینی، قادرند «خانه خریداری کنند» از 60 درصد دهه 80 به 10 درصد در حال حاضر رسیده است. این آمار نیز، تخریب حلقه اول زنجیره تامین مسکن را اثبات می‌کند. طبیعی است که زنجیره‌ای که ابتدای آن، وجود ندارد، کل زنجیره با اختلال روبه‌رو می‌شود. مختل‌شدن جریان ساخت‌وساز و تولید مسکن در بازار ناشی از همین اختلال است.

مصداق دیگر فقر مسکن، «نسبت بالای هزینه مسکن به درآمد خانوار» است. در حال حاضر این نسبت در تهران، دست‌کم 70 درصد است. این در حالی است که حداکثر باید 30 درصد باشد. این نیز مشخص می‌کند، «درآمد مکفی» مستاجرها رقمی است معادل حدود 3 برابر سطح درآمد فعلی. دکتر طبیبیان به مدل تامین وام مسکن در آمریکا اشاره کرده است که موفق عمل می‌کند. در حال حاضر با همین ارقام پایین وام مسکن در تهران، قسط آن به اندازه اجاره‌بها است که خود اجاره‌بها نیز همان‌طور که اشاره شد، «خارج از استطاعت» مستاجرها است. بنابراین برای استطاعت‌پذیر شدن اقساط وام مسکن، همچنان نیاز به تقویت اساسی درآمد خانوارها است. دکتر طبیبیان،‌ برای حل مساله مسکن، علاوه بر اینکه به «درآمد مکفی» اشاره می‌کند، از «سیستم اعتباری قوی» نیز گفته است. وام خرید مسکن با قدرت پوششی آمریکا،‌ یعنی اینکه وام یک‌میلیارد تومانی خرید مسکن زوجین در تهران به 6‌میلیارد تومان افزایش یابد. در این صورت، قسط وام سر به فلک می‌کشد که برای آن، لازم است درآمد خانوارها خیلی بیشتر از 3 برابر، تقویت شود.

حرکت دولت عکس «راه اصلی تامین مسکن» چه پیامدی دارد؟

 آمارهای رسمی، مقصد «خانه‌‌هایی که دولت‌ها در سال‌های اخیر به اسم مسکن ارزان برای محرومان» ساخته‌اند را معلوم کرده است. اینکه، گفته می‌شود اگر «بهبود اقتصادی» حاصل نشود و «دستمزد حقیقی» افزایش پیدا نکند، مساله مسکن مردم حل نخواهد شد و خانه‌هایی که در این شرایط توسط دولت ساخته می‌شود به مالکان خواهد رسید تا به مستاجرها، اتفاق تجربه‌شده‌ای است که جدیدترین گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، ابعاد آن را شفاف اعلام کرده است. براساس این آمار، طی دو دهه گذشته، تعداد مالکان در دهک 10 جامعه، یعنی ثروتمندترین‌ها، 100 درصد افزایش پیدا کرده، درحالی‌که تعداد مالکان در دهک یک، حدود 60 درصد بیشتر شده است.

این آمار، صرف‌نظر از جمعیت ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی است که طی سال‌های اخیر تقریبا 2 برابر شده است. این وضعیت طبقاتی «دسترسی به مسکن»، نشانه‌ای از آن است که «مشکل مسکن، بیرون بخش مسکن است» و اول باید برای حل آن، سیاستگذاری کرد. تورم بالا و رشد اقتصادی پایین طی سال‌های اخیر، نتیجه ریسک‌ها و موانع اقتصادی و غیراقتصادی بوده است. حل آنها، همان «سازماندهی کلی» خواهد بود که نتیجه‌اش به حل «مساله مسکن» می‌انجامد.