وقت سازنده ها برای دریافت پروانه و پایان‌‌‌کار تلف می شود

به گزارش اخبار ساخته ها؛ ماراتن ۵۴۰‌ روزه بسازوبفروش ها برای دریافت دو جواز ساختمانی، عملا منجر به ایست سرمایه گذاری ساختمانی در شهرها شده است. مرکز پژوهش های مجلس که پیش از این و در یک گزارش، از طول دوره ۲۴۰‌ روزه در صدور پایان کار ساختمانی خبر داده و نسبت به پیامدهای طولانی شدن زمان صدور این مجوز ساختمانی و تبعات آن برای بازار سرمایه گذاری ساختمانی هشدار داده بود به تازگی در یک گزارش دیگر، دوره ۳۰۰‌ روزه برای صدور پروانه ساخت را به منزله فرمان اجباری ایست برای سازندگان و سرمایه گذاران ساختمانی توصیف کرده است.

بازوی پژوهشی مجلس در این گزارش خود، کاغذبازی ها و اعمال سلیقه شهرداری ها در اولین گام شروع عملیات ساختمانی یعنی صدور پروانه ساخت را منجر به ایست سرمایه گذاری ساختمانی و ابر‌مانع رونق تولید مسکن در شهرها معرفی کرده است.

در واقع، نتایج این گزارش نشان می دهد، عملکرد شهرداری ها در فرآیند صدور پروانه ساختمانی که به منزله مجوز ساخت است و هم‌‌‌اکنون به ماراتن ۴ تا ۱۰ ماهه در شهرهای کشور (شهرهای کوچک، متوسط، بزرگ و کلانشهرها) تبدیل شده است، منجر به تشکیل یک عملیات سایه برای فعالیت های ساختمانی شده است.

بررسی ها نشان می دهد زمان دریافت دو مجوز مهم ساختمانی یعنی پروانه ساخت و پایان کار در حالی در شهر تهران تا ۵۴۰ روز می رسد که این تعداد روز معادل ۱۸ ماه و برابر با دوره متوسط ساخت مسکن است. به این معنا که به همان میزان که سازنده ها، زمان صرف ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی می کنند، معادل همین زمان باید در صف دریافت پروانه (مجوز ساخت و ساز) و پایان کار، معطل بمانند.

جزئیات ماراتن ۱۸‌ ماهه

بازوی پژوهشی مجلس، اواخر سال گذشته در گزارشی، نسبت به تبعات ماراتن دریافت مجوز پایان کار برای سازنده ها، هشدار داد. در این گزارش که مشروح و تحلیل آن اسفند ماه ۱۴۰۰ منتشر شد، اعلام شده بود که به دلیل زدوبندهای مالی و منافع پنهانی که در طولانی شدن روند صدور پایان کار ساختمان ها وجود دارد، یک سازنده باید ۱۸ گام یا ۱۸ مرحله طویل‌‌‌المدت را برای دریافت پایان کار طی کند تا در نهایت و به طور متوسط بعد از ۲۴۰ روز کاری، موفق به دریافت آن شود.

به تازگی نیز این مرکز در یک پژوهش جدید که به بهانه نقد محتوای لایحه بودجه ۱۴۰۲ منتشر کرده است، اعلام کرده که در تهران یک سازنده باید ۴۰ گام را در شهرداری طی کند تا بتواند در نهایت پروانه ساخت دریافت کند که در برخی از مناطق این مدت ۳۰۰ روز کاری به طول می انجامد.

این مراحل آن طور که در این گزارش اعلام شده است با احتساب رفت و برگشت پرونده ها، دوباره کاری و بروز اشتباه در برخی از اقدامات، ممکن است گاه به بیش از ۱۰۰ گام نیز برسد. این موضوع تنها مختص تهران نیست و آن طور که در این گزارش اعلام شده است در شهرهای کوچک و متوسط، سازنده ها تا ۵/ ۴ ماه (افزون بر ۱۳۰ روز) و در شهرهای بزرگ بین ۵/ ۶ تا ۷ ماه (حدود ۲۰۰ روز)، باید در انتظار صدور جواز ساخت بمانند.

این وضعیت نشان می دهد در شهر تهران دریافت جواز ساخت یک پروسه حدودا ۱۰ ماهه است که با احتساب دوره ۲۴۰‌ روزه دریافت پایان کار که در گزارش قبلی بازوی پژوهشی مجلس به آن اشاره شده بود، معادل مدت زمان عملیات ساختمانی، وقت سازنده ها برای دریافت پروانه و پایان کار ساختمانی تلف می شود.

تبعات انتظار طولانی برای جواز ساخت

دوره طولانی ۱۸‌ ماهه معطلی سازنده ها شامل انتظار تا ۳۰۰ روز برای دریافت جواز ساخت در شهر تهران و ۲۴۰ روز انتظار برای دریافت پایان کار، به خصوص در شرایط فعلی، به منزله تحمیل توقف سرمایه گذاری ساختمانی به بسازوبفروش ها و تولیدکنندگان مسکن است.

در سال های گذشته از آنجا که مصالح ساختمانی نوسانات قیمتی جهش گونه و غیرمعمول نداشت، شاید این انتظار چندان بر فعالیت سازنده ها اثر محسوس، آشکار و منفی برجای نمی گذاشت اما در شرایط فعلی که دست کم در طول دو سال گذشته، تورم ۱۰۰ درصدی در قیمت مصالح ساختمانی و جهش قیمت تمام شده ساخت از ناحیه تورم شدید ساختمانی رخ داده است، ناپایداری هزینه های ساخت به یکی از مهم ترین و اصلی ترین دلایل عدم رغبت سازنده ها به ساخت و تولید مسکن و در نتیجه افزایش عمق رکود بازار ساخت و ساز در سال جاری در شهرها و به ویژه در تهران تبدیل شده است.

این در حالی است که این ماراتن ۱۸‌ ماهه در این دوره که سرشار از ناپایداری هزینه ساخت است، در نهایت به زیان سازنده ها و مجموعه بازار مسکن تمام می شود. در شرایطی که تورم ساختمانی در یک سال به ۱۰۰‌ درصد رسیده است، به طور متوسط در هر فصل هزینه ساخت مسکن از ناحیه مصالح ساختمانی حول و حوش ۲۵‌ درصد افزایش می یابد.

در چنین وضعیتی، انتظار ۱۰‌ ماهه برای دریافت جواز ساخت، عملا به معنای افزایش ۷۵ درصدی هزینه ساخت در فاصله اقدام سازنده برای دریافت پروانه ساختمانی تا زمانی است که پروانه را دریافت و عملیات ساخت را استارت بزند.

به عبارت دیگر، از زمانی که یک سازنده تصمیم به ساخت گرفته و برای دریافت جواز ساختمانی اقدام می کند تا زمانی که پروانه را دریافت می کند، هزینه ساخت نسبت به برآوردی که در ابتدای کار داشته داشت تا ۷۵‌ درصد افزایش می یابد و این موضوع به معنای ایجاد اختلال و زیر و رو شدن تمام محاسبات و برآوردهای سازنده از قیمت تمام شده ساخت است.

حتی طولانی شدن دوره پایان کار نیز منجر به زیان سازنده هاست؛ چرا که منابع مالی سازنده برای خرید زمین و شروع پروژه های جدید تا زمان دریافت پایان کار برای فروش قطعی و انتقال سند به نام خریدار به طور کامل آزاد نمی شود. در شرایطی که همواره در سال های اخیر تورم زمین از تورم مسکن بیشتر بوده است، طولانی شدن زمان حبس منابع سازنده در ساختمان های نوساز به واسطه تاخیر در صدور پایان‌‌‌کار، در زمان اتمام پروژه نیز به زیان سازنده تمام خواهد شد.

کلید پیشنهادی برای رونق مسکن

مرکز پژوهش های مجلس با اشاره به طولانی شدن دریافت مجوز ساخت برای سازنده ها به عنوان عامل ایست سرمایه گذاری ساختمانی و ابرمانع رونق تولید مسکن، یک پیشنهاد در جهت تسهیل صدور مجوزهای ساخت و عرضه مسکن مطرح کرده ‌‌‌است.

در قالب این پیشنهاد، «ایجاد یک پنجره واحد صدور مجوزهای احداث و عرضه مسکن» و تدارک یک بند الحاقی به قانون بودجه سال ۱۴۰۲، ضروری اعلام شده است. بررسی های بازوی پژوهشی مجلس نشان می دهد پیگیری مستقیم و حضوری پرونده از سوی متقاضی، وجود خدمات غیرهوشمند در برخی از گام ها در کنار اجرای الکترونیکی دیگر گام ها، لزوم ارائه برخی مدارک غیرضروری، فاقد توجیه و عاری از جنبه فنی، عدم واگذاری کامل مسوولیت به دفاتر خدمات الکترونیک، همچنین کشمکش بین سازمان نظام مهندسی ساختمان و وزارت راه و شهرسازی در خصوص نحوه انتخاب مهندس ناظر و رواج اخذ هزینه‌‌‌های غیررسمی از مهم ترین تنگناهای موجود در روند صدور پروانه ساختمانی به شمار می رود.

مرکز پژوهش ها پیشنهاد کرده است حکمی با این موضوع به تبصره ۱۱ لایحه بودجه ۱۴۰۲ الحاق شود. مبنی بر اینکه «وزارت کشور (سازمان شهرداری ها و دهیاری های کشور) مکلف است ظرف مدت سه ماه با مشارکت سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، به منظور مدیریت یکپارچه و هماهنگ امور اخذ، تکمیل و صدور پروانه های ساختمانی، گواهی های ساختمان، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، نسبت به ایجاد «پنجره واحد صدور مجوزهای احداث و عرضه مسکن» به صورت برخط و شفاف اقدام کند.»

این در حالی است که در جزء دیگری از این پیشنهاد، توصیه شده است وزارت کشور و سازمان شهرداری ها، در راستای افزایش ارائه خدمات به صورت غیرضروری، با حداقل زمان و هزینه ممکن با همکاری سایر دستگاه های مرتبط، نسبت به شناسایی و حذف مراحل تکراری، غیرضروری و ارائه اسناد فیزیکی، حذف اظهارنظرهای سلیقه ای ممیز‌محور و... در هر کدام از فرآیندهای منتهی به صدور مجوزهای احداث و عرضه مسکن اقدام کنند.

در حالی در گزارش مرکز پژوهش های مجلس مدت زمان صدور پروانه ساختمانی در برخی مناطق تهران تا ۳۰۰ روز کاری اعلام شده است که شهرداران وقت تهران در سه دوره گذشته وعده کوتاه شدن زمان صدور جواز ساختمانی را ارائه کرده بودند. شهردار وقت تهران نیز پیش از این وعده داده بود این زمان تا دو ماه کاهش یابد. اما همچنان در برخی از مناطق این زمان بعضا تا ۱۰ ماه به طول می انجامد.

مرکز پژوهش های مجلس در بخشی از این گزارش، در نقد لایحه بودجه ۱۴۰۲ که در واقع برنامه مالی و سیاستی دولت در طول سال آینده است، اعلام کرده است: با توجه به اینکه جهش تولید مستلزم به کارگیری مجموعه ای از ابزارهای سیاستی هدفمند و هماهنگ است تا هدایت جریان سرمایه و نقدینگی به سمت پیشران‌‌‌های تولید تسهیل شود، در این چارچوب، «بهبود محیط کسب و کار»، گامی اساسی برای توسعه سرمایه گذاری در امر تولید مسکن و پایداری اشتغال در این حوزه محسوب می شود.

با توجه به نقش محوری بخش خصوصی در ساخت و ساز مسکن که بیش از ۹۰‌ درصد ساخت و ساز را بر عهده دارد، بسترسازی مناسب برای ادامه فعالیت سرمایه گذاران موجود و همچنین ورود موثر متقاضیان جدید، نقش تعیین کننده ای در رونق تولید مسکن ایفا می کند.

این در حالی است که در این گزارش تاکید شده است که توجه و تحلیل برنامه ها و میزان اعتبارات درج شده در لایحه بودجه ۱۴۰۲ و انطباق آن با تکالیف مندرج در اسناد فرادست و سایر قوانین مصوب حکایت از آن دارد که جهت گیری های درون بخشی و برون بخشی مرتبط با حوزه مسکن و شهرسازی نمی تواند رافع چالش ها و مشکلات این حوزه باشد. همچنین کم توجهی به امکان تامین مالی و تسهیل ورود بخش خصوصی در حوزه ساخت و ساز و تامین زیرساخت های خدماتی و شهری، از جمله ضعف های این لایحه عنوان شده است.

انتهای پیام/

منبع خبر: اخبار ساختمان