مدیریت راه اندازی و بهره برداری مجتمع های تجاری اداری

به گزارش اخبار ساخته ها؛ وظایف مدیریت بهره برداری و نگهداری چیست؟ موفقیت در کسب رضایت ذینفعان در هر مجموعه وابسته به کارآیی و عملکرد مدیریت بهره برداری و نگهداری است. در نقش مدیر ساخته ها در هریک از کارخانجات، هتل ها، فروشگاه ها، رستوران ها، در میان دیگر ساختمان ها و تاسیسات، مدیریت بهره برداری و نگهداری نقش کلیدی را برای اطمینان از کارایی عملیاتی دارایی ها و فضاها ایفا می کند. مدیریت بهره برداری و نگهداری به عنوان فرآیند حفظ دارایی ها ، منابع و سرمایه های یک مجموعه تعریف می شود.که هدف اصلی آن کنترل و کاهش هزینه ها، مدیریت انرژی با رویکردهای جهانی، زمان و منابع است که از طریق برنامه ریزی و پیاده سازی فرآیندهای صحیح مدیریتی می باشد.
یکی از اهداف اصلی مدیریت بهره برداری و نگهداری، برنامه ریزی صحیح کار است. بنابراین، لازم است مناسب ترین استراتژی های بهره برداری و نگهداری تجهیزات و تأسیسات، مانند نگهداری پیشگیرانه، پیشبینانه و اصلاحی، تعریف شود. از طریق این استراتژی ها می توان ضمن پیشگیری از وقوع هر گونه ایراد و اشکال احتمالی، تجهیزات، ماشین آلات و کارخانجات را حفظ کرد. دوره حیات یک ساختمان از زمان شکل گرفتن مفهوم ذهنی ساخت تا پایان عمر مفید آن می باشد. بنابراین مدیریت هوشمندانه بهره برداری و نگهداری نقش مهمی در افزایش طول عمر مفید ساختمان های مسکونی و غیرمسکونی ایفا می نماید و مزایای زیر را به همراه خواهد داشت:

• جلوگیری از تبدیل شدن مشکلات کوچک به مشکلات بزرگ و پرهزینه
• کاهش هزینه های نگهداری و تعمیرات
• جلوگیری از آسیبهای بعدی به منظور رفع نقص و مشکل ساختمان
• نگهداری ساختمان در وضعیت مناسب
• تامین و تثبیت شرایط آسایشی-رفاهی در سطح مطلوب

وجود اطلاعات برای انجام نگهداری مناسب و تعمیرات پیشگیرانه بسیار مهم می باشد و فقدان دسترسی به این اطلاعات بزرگترین عامل ناکارآمدی در مدیریت ساختمان و بهبود بهره وری آن می باشد. نقش دیگر اطلاعات (خصوصاً به صورت Online) در نگهداری-تعمیرات پیشگیرانه برنامه ریزی برای نظارت مداوم و در فواصل منظم بر اساس تحلیل هوشمند اطلاعات می باشد. پیاده سازی و رعایت این موارد موجب اجرای هر چه بهتر دستورالعمل‌های "مراقبت و نگهداری از ساختمان" طبق مبحث 22 مقررات ملی ساختمان می گردد.

خدمات مدیریت بهره برداری

خدمات مدیریت بهره برداری در دنیای مدرن امروزی موجبات رونق بخشی و توسعه پایدار صنعت ساختمان را فراهم خواهد کرد. با تغییر رویه سرمایه گذاران و سازندگان املاک از بساز بفروشی صرف به انجام ساخت و سازی ماندگار و زیبا به همراه در نظر گرفتن مدیریت بهره برداری ، برندینگ و خدمات پس از فروش املاک ، نویدبخش فردایی بهتر برای صنعت ساختمان ، سرمایه گذاران و بهره برداران نهایی این حوزه خواهد بود. خدمات مدیریت بهره برداری دربرگیرنده تمام فعالیت های مربوط به آمادگی، طراحی، ساخت، بازاریابی و فروش، تحویل و در حال کار بودن یک مجموعه ساختمانی مسکونی، اداری و تجاری به بهترین نحو ممکن است. مدیریت بهره برداری هماهنگ کننده امور تجاری ، معماری ، علوم رفتاری و مهندسی است.

این خدمات با ایجاد ارزش افزوده بطور مستقیم در سودآوری بیشتر پروژه نقش خواهند داشت. استقلال مدیریت بهره برداری از گروه سازندگان نه تنها در اجرا و اتمام پروژه مشکلی ایجاد نکرده بلکه می‌تواند انجام هرچه هوشمندانه تر و حرفه‌ای‌تر این فعالیت را برای سرمایه گذاران تضمین نماید.

مدیریت بهره برداری

مشتریان خدمات مدیریت بهره برداری چه کسانی هستند ؟

• مالکان و سرمایه گذاران املاک و مستغلات
• شرکت های ساختمانی ، انبوه سازان و سازندگان پروژه های خاص و فاخر
• شهرک های ویلایی لوکس و برتر
• ساختمان ها ، برج ها و مجتمع های فاخر و خاص مسکونی ، اداری و تجاری در حال مطالعه، در حال ساخت، در حال اتمام، آماده بهره برداری و در حال بهره برداری

• اهداف و مزایای خدمات مدیریت بهره برداری :

  در دنیای امروزی، ارائه خدمات به بهترین شکل با بهینه ترین هزینه، از مهمترین نکات در نگاه مشتریان است. هدف از ارائه خدمات تنها تامین رضایت مشتری نیست. بلکه هدف فرا رفتن از حد انتظار مشتری، تبدیل مجموعه به یک ساختمان برند و لذت بردن استفاده کنندگان مجموعه ساختمان از #سبک_زندگی_نیکان و خرسندی بهره بردار نهایی و سرمایه گذاران است. 

  مراحل ارائه خدمات مدیریت بهره برداری ساختمان :

  1. قبل از شروع ساخت
  2. در حین اجرا و در حال اتمام
  3. پایان عملیات و آماده بهره برداری
  4. در حال بهره‌برداری

  این خدمات علاوه بر ارتقاء اعتبار و جایگاه اجتماعی سرمایه گذار ، سازنده ، مالک و خود ساختمان ، ساختمانی ایمن ، آرامش بخش و درخور مهیا می نماید. همچنین این خدمات می تواند قبل از تحویل واحدها به خریداران و بهره برداران نهایی و در کنار تیم فنی سازندگان محترم، جهت ارائه خدمات گارانتی و وارانتی به صورت جامع و در سطوح گوناگون کیفی انجام پذیرد.

  سطح اول- مطالعات قبل از اجرای پروژه مدیریت بهره برداری
  سطح دوم- برندسازی ، بازاریابی و فروش پروژه
  سطح سوم- نظارت و مدیریت فرایند تحویل ، بهره‌برداری و ارائه خدمات پس از فروش پروژه مسکونی ، اداری و تجاری
  سطح چهارم- مدیریت ساختمان   

  سطح اول- مطالعات قبل از اجرای پروژه مدیریت بهره برداری :

  قبل از شروع به اجرای پروژه، گروه طاها مجموعه ای از مطالعات را از قبیل موارد زیر به انجام خواهد رسانید:

  1. بررسی و شناخت محیط پیرامونی پروژه ( موقعیت شهری پروژه ، شبکه ها ی دسترسی ، امکانات و زیر ساخت های شهری در دسترس و …)
  2. بررسی و شناخت محیط داخلی پروژه ( زمین ، ساختمان و کاربری ، فضاها ، خدمات قابل ارائه در پروژه و … )
  3. بررسی و شناخت محیط اقتصادی و اجتماعی پروژه ( مطالعات دموگرافیک و اقتصادی شهر)
  4. آنالیز اقتصادی پروژه بر اساس مدل کاربری و نرخ های اجاره ، پیش فروش و فروش ، کارآفرینی و درآمد زایی مستقیم ( برآورد درآمد ، تهیه صورت جریان نقدی ورودی و خروجی پروژه و برآورد شاخص های اقتصادی و تهیه طرح تجاری)
  5. تحلیل های حرفه ای و تخصصی اقتصاد مهندسی (از جمله تحلیل حساسیت و تعیین مهم ترین عوامل تاثیر گذار)
  6. تهیه برنامه استراتژیک ( آنالیز نقاط قوت ، ضعف ، تهدید ها و فرصت های پروژه و طرح ) 

     سطح دوم- برندسازی ، بازاریابی و فروش پروژه

     این سطح خدمات مدیریت بهره برداری امکان ارائه مشاوره و اجرا از پیش از شروع پروژه تا اتمام کار را دارا می باشد:

     1. برنامه ریزی استراتژیک : سبد گذاری واحدها ، بهره برداری از مشاعات و …
     2. خلق هویت برند و برندسازی ساختمان : شبکه سازی و تایید اجتماعی ، روابط عمومی ، اخذ استاندارد ها و گواهینامه های لازم و …
     3. بازاریابی و بازاریابی دیجیتال : تحقیق و بررسی روند بازار ، شناسایی بازارهای هدف و بهترین روش‌های دسترسی به آن‌ها ، طراحی کمپین و بودجه بندی آن‌ها ، نظارت بر روند اجرایی کمپین‌ها و بودجه هزینه شده و تهیه گزارش درباره میزان اثربخشی هر کمپین ، طراحی و مدیریت سایت و صفحات اجتماعی و …
     4. تبلیغات و پیاده سازی کمپین‌ : تبلیغات متنی ، رپورتاژآگهی و تصویری در رسانه های هدف ، تبلیغات محیطی ، هدایای تبلیغاتی و …
     5. تدوین ساختار فروش ( خرید ، فروش و اجاره داری) : ارائه خدمات حقوقی و مدیریت امور قرارداد ها ، بررسی اعتبار مشتریان ، فلوچارت و روند رسیدگی به مشتری و انجام کار ، صدای مشتری و خدمات پس از فروش (مشتری نوازی) ، تهیه و تنظیم صورتجلسات تغییر و تحول و …

        سطح سوم- نظارت و مدیریت فرایند تحویل ، بهره برداری و ارائه خدمات پس از فروش :

        این خدمات مدیریت بهره برداری از اواخر کار اجرایی پروژه امکان سرویس دهی دارند:

        1. تنظیم آیین نامه های سکونت و بهره برداری ، تدوین برنامه ‌های زمانبندی ( تحویل ، راه‌اندازی و استقرار) ، تنظیم صورتجلسات تحویل و …
        2. بروزرسانی و تحویل ساختمان در وضعیت قابل بهره‌برداری یا راه اندازی و استقرار سیستم های بهره‌برداری و مدیریت ساختمان با تامین و تجهیز کلیه فضاهای مورد نیاز
        • عمومی : رفع معارضان احتمالی ، اخذ مفاصاحساب های لازم از ارگان ها ، اخذ کلیه مجوزهای لازم ، پرداخت و تسویه حساب کلیه عوارض و قبوض ، جمع آوری کلیه مستندات و اطلاعات فنی و حقوقی ساختمان از زمان شروع به ساخت تا زمان حال (شناسنامه ساختمان
        • ابنیه : بازسازی و تعمیرات (عمومی و تخصصی ) ، دکوراسیون ، نظافت عمومی کلی ساختمان و شستشوی نما ، تجهیز ساختمان به سیستم های مدیریتی (سیستم مدیریت پارکینگ ، سیستم های حفاظتی و کنترل ورود و خروج ، اتاق مانیتورینگ ، تجهیزات نظافت و خانه داری ، تجهیزات دفتری ، تجهیزات تعمیراتی و سرویس و …) ، فضای سبز و محوطه سازی
        • تاسیسات : تاسیسات مکانیکی ، تاسیسات برقی ، آسانسور ، پیاده سازی سیستم های نوین مدیریت انرژی ، BMS و هوشمندسازی و ساختمان سبز

              ۳. ارائه خدمات پس از فروش : رفع نواقص حین تحویل و دوره تضمین

              ۴ . ارائه خدمات صدور شناسنامه فنی ساختمان و گارانتی ساختمان

        سطح چهارم- مدیریت ساختمان :

        به محض اتمام ساختمان و ورود اولین بهره برداران و مالکین به ساختمان این مرحله آغاز می گردد:

        الف – خدمات عمومی (مدیریت جامع ساختمان)

        ب – خدمات اختصاصی (VIP)  

        سطوح ارائه خدمات مدیریت بهره برداری ساختمان :

        خدمات درخور و حرفه ای پس از شناسایی نوع سرویس و امکانات مورد نیاز سرمایه گذاران و توسعه دهندگان املاک و مستغلات، در سطوح پایه یا درجه بندی شده برای مجموعه ساختمانی قابل ارائه می باشند.

        مزایای مدیریت بهره برداری و نگهداری ؟

        • سبب بهبود کارایی تجهیزات می شود.
        • مدیریت صحیح نگهداری پیشگیرانه بهترین شرایط کار را برای تجهیزات تضمین می کند و همچنین عمر مفید آن ها را افزایش می دهد.
        • باعث صرفه جویی در زمان می شود.
        • نگهداری پیشگیرانه برنامه ریزی شده، زمان خرابی تجهیزات را کاهش می دهد. به این ترتیب می توان در زمان صرف شده برای تعمیرات و تعویض های اضطراری صرفه جویی کرد.
        • ایمنی کارکنان و تجهیزات افزایش می یابد.
        • از طریق نگهداری منظم پیشگیرانه، نه تنها عملکرد تجهیزات تضمین می شود، بلکه اطمینان حاصل می شود که در شرایط ایمن کار می کند. این امر همچنین خطر کمتری را برای تکنسین هایی که روزانه با تجهیزات در تماس هستند، ایجاد می کند.

        اهداف و برنامه های مدیریت بهره برداری و نگهداری کدام است ؟

        هر سازمان هدف خاص خود را دارد. اما شیوه های کلی بهره برداری و نگهداری در همه سازمانها قابل پیاده سازی و اجراست. در ادامه به تجزیه و تحلیل این اهداف می پردازیم:

        1- حفظ سرمایه

        امکانات و تجهیزات شما قبل از هر چیز یک سرمایه گذاری سازمانی قابل توجه است و انجام تعمیر و نگهداری معمول بر روی آنها یک عنصر کلیدی برای حفظ عملکرد آنها است.

        تعمیر و نگهداری پیشگیرانه همچنین طول عمر تجهیزات و دارایی ها را افزایش می دهد. مراقبت دقیق از وضعیت تجهیزات، همچنین به شما کمک می کند تا بودجه خود را برای جایگزینی دارایی در آینده آماده کنید، از شما در برابر هزینه های بزرگ برنامه ریزی نشده محافظت می کند و قابلیت های پیش بینی را بهبود می بخشد.

        2- بهینه سازی کارایی کار

        یک برنامه نگهداری پیشگیرانه دقیق می تواند در یک زمان بندی معقول از قبل، مانع از آن شود که تجهیزات در آخرین لحظه نیازمند تعمیرات غیرمنتظره و هزینه ساز شوند.

        3- بهینه سازی عملکرد دارایی ها

        نگهداری پیشگیرانه به عملکرد دارایی ها در اوج عملکرد کمک می کند و آنها را کارآمدتر و سودآورتر می کند.

        4- ارتقا آگاهی و مسئولیت پذیری

        مدیران با تعیین وظایف و اعمال استانداردهای نگهداری به تکنسین های خاص، فضای پاسخگویی ایجاد می کنند. اگر تکنسین های خاصی به طور مداوم از کارهای برنامه ریزی شده عقب بمانند، مدیران می توانند عوامل عملکرد را ارزیابی کرده و برای اطمینان از واقعی بودن استانداردها، تعدیلاتی انجام دهند.

        5- کاهش خرابی و شکست

        نگهداری پیشگیرانه، برای جلوگیری از خرابی غیرمنتظره دارایی یا شکست فاجعه بار کمک کننده است. افزایش آگاهی می تواند به جلوگیری از اتفاق های ناگهانی کمک کند. نگهداری برنامه ریزی شده بدین معناست که اکثر زمان های خرابی زودتر از موعد برنامه ریزی و تعیین شده باشد.

انتهای پیام/

منبع خبر: گروه سرمایه گزاری و فنی مهندسی طاها