ماجرای خانه های خالی در مناطق لوکس پایتخت
اخبار ساخته ها
به گزارش اخبارساختهها؛ در حالی که بازار مسکن در تهران بهشدت دچار نوسان و تورم است، یکی از پدیدههای کمتر تحلیل شده اما با ابعاد قابل توجه، موضوع واحدهای مسکونی «خالی» است؛ یعنی املاکی که با هدف سرمایهگذاری خریداری شدهاند، اما در بازار عرضه نشده و عملاً دپو شدهاند. این وضعیت در محدودههای شمالی شهر همچون منطقه ۱ (تهران)، منطقه ۲ (تهران) و منطقه ۵ (تهران) جلوهگرتر بوده و تأثیرات آن بر دسترسی به مسکن، نرخ اجاره و الگوی سرمایهگذاری در شهر قابل تأمل است.
حجم مسکن خالی؛ دادههای کلی
بر اساس گزارشهای مختلف، در سراسر ایران بیش از ۲٫۶ میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد.در استان تهران سهم این املاک قابل توجه است؛ در یکی از گزارشها عنوان شده حدود ۱۸٫۹٪ از واحدهای مسکونی استان تهران خالی هستند. هرچند عدد دقیق برای مناطق ۱، ۲ و ۵ منتشر نشده، اما شواهد میدانی و کارشناس بازار مسکن حکایت از تمرکز بالاتر این پدیده در این مناطق دارد.
ریشههای ماجرا
سه عامل اصلی در تشدید این وضعیت به چشم میآید:
خرید با انگیزه سرمایهگذاری
بسیاری از واحدهای خالی با انگیزه حفظ دارایی یا افزایش قیمت خریداری شدهاند و نه برای استفاده مسکونی یا اجارهدهی. این امر عرضه مؤثر را کاهش داده و به نوعی احتکار مسکن شکل گرفته است.
مهاجرت صاحبان دارایی
گسستن ارتباط بین مالک و ملک یکی دیگر از دلایل است؛ آن دسته از مالکانی که از ایران مهاجرت کردهاند، اغلب املاک خود را نمیفروشند و گاهی اجاره هم نمیدهند. این وضعیت در مناطقی که توان خرید بالا دارد (مثل شمال تهران) بیشتر دیده میشود.
املاک تحت تملک بانکها یا مؤسسات مالی
در کنار بخش خصوصی، بخشی از واحدها در اختیار بانکها یا مؤسسات مالی است که تمایلی به عرضه سریع آنها ندارند (یا با تأخیر عرضه میکنند) و این به تشدید عرضه پایین در بازار اجاره و فروش دامن زده است.
چرا مناطق ۱، ۲ و ۵؟
تحت تأثیر این روند، چند پیامد مهم مشاهده میشود:
افزایش قیمت مسکن و اجاره
وقتی عرضه واحدهای آماده استفاده کاهش پیدا کند، فشار روی قیمتها بیشتر خواهد شد. این مسئله بهویژه در شهری مثل تهران با تراکم تقاضای بالاتر تشدید میشود. براساس گزارشها، قیمت مسکن در تهران در سالهای اخیر جهش قابل توجهی داشته است؛ اکنون قیمت هر متر مربع در شهر تهران میانگین به حدود ۹۰ میلیون تومان رسیده است.
کاهش دسترسی به مسکنِ اجارهای
وقتی مالکان واحد را خالی نگهمیدارند، گزینههای بازار اجاره محدودتر میشود و مستأجران با دشواری بیشتری روبهرو میشوند. این امر به افزایش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارها منجر شده است.
تشدید شکاف سرمایهگذاری و مصرفی
بخشی از مسکن شهر بجای مصرف مسکونی، به کالای سرمایهای تبدیل شده است. این شکاف در مناطق مرفهتر بیشتر به چشم میآید و ممکن است به نابرابری شهری دامن بزند.
وضعیت مقررات و سیاستگذاری
کشورهایی که معضل واحدهای خالی را تجربه میکنند، معمولاً با اعمال مالیات بر خانههای خالی، الزام به عرضه یا پیگرد قضایی مالکانی که واحد خود را بدون استفاده نگه میدارند، مواجه میشوند. در ایران نیز برنامههایی مطرح شده است؛ برای مثال در گزارش آمده که باقیمانده املاک خالی ممکن است تحت اجاره خودبخودی قرار گیرند و مالکان با جریمه مواجه شوند. اما به نظر میرسد این اقدامات هنوز کافی نیستند یا بهطور کامل اجرایی نشدهاند، بهویژه در مناطق پرتقاضا و سرمایهمحور مانند مناطق شمالی تهران.
چه باید کرد؟
برای مواجهه با پدیده خانههای خالی در مناطقی چون منطقه ۱، ۲ و ۵، چند الزام راهبردی قابلطرح است:
افزایش شفافیت بازار مسکن: سامانهای مبتنی بر داده برای ثبت واحدهای خالی، اعلامها و بررسی وضعیت واقعی عرضه و تقاضا.
اصلاح سیاست مالیاتی: اعمال مالیات بر املاک خالی یا تشویق عرضه از طرف مالکانی که ملک بدون استفاده دارند.
توسعه اجارهداری حرفهای: تشویق مالکان به اجارهدهی، کاهش هزینهها و موانع اداری جهت عرضه ملک به بازار اجاره.
افزایش تولید مسکن مصرفی: سرمایهگذاری دولت یا بخش خصوصی بر تولید مسکن با هدف مصرف نه فقط سرمایهگذاری، به ویژه در محدودههایی با تراکم بالا و تقاضای مصرفی.
تقویت پایش بخش بانکی: پیگیری املاک تحت تملک بانکها که برای مدت طولانی عرضه نشدهاند و بازبینی انگیزههای نگهداری آنها.
در پایان باید گفت: در بازار مسکن تهران، بهویژه در مناطق شمالی (منطقه ۱، ۲، ۵) پدیده خانههای خالی که با انگیزه سرمایهگذاری نگهداری میشوند، به یکی از عوامل تشدیدکننده تورم مسکن و کاهش عرضه مصرفی تبدیل شده است. اگرچه داده دقیق منطقهای محدود است، اما گزارشها و مشاهدات میدانی مؤید حضور گسترده این پدیده هستند. سیاستگذاری دقیقتر، نظام مالیاتی مؤثرتر و تشویق عرضه ملک به مصرف واقعی، میتواند گامهایی مهم برای کاهش این چالش باشد؛ وگرنه روند سرمایهمحور مسکن ادامه خواهد یافت و توان دسترسی به مسکن برای بخش گستردهتری از شهروندان کاهش خواهد یافت.
انتهای پیام/
