قفل زمینی مسکن ۲۹ شهر

در این میان ۲۹ شهر با چالش در تامین زمین مواجه هستند که این شهرها عبارتند از: شهر جدید صدرا در استان فارس، تهران، شهر جدید بهارستان در استان اصفهان، شهر جدید پرند در استان تهران، سنندج در استان کردستان، همدان، کرمانشاه، خرم آباد، یاسوج، قروه، مریوان، مجموعه مهرگان در استان قزوین، بروجرد، کامیاران در استان کردستان، شهر جدید گلبهار در خراسان رضوی، سقز، لار در استان فارس، بهبهان در استان خوزستان، شهرکرد در استان چهارمحال و بختیاری، اسلامشهر در استان تهران، جوانرود در استان کرمانشاه، بوکان در استان آذربایجان غربی، دیواندره در استان کردستان، کوهدشت در استان لرستان، نظرآباد در استان البرز، اسدآباد در استان همدان، کاشمر در خراسان رضوی، اسلام آباد غرب در کرمانشاه و بانه در استان کردستان.  بر اساس مواد ۸ تا ۱۲ قانون جهش تولید مسکن تاکنون ۱۶۴‌هزار هکتار زمین ملی و دولتی در مناطق شهری شناسایی شده است که پس از بررسی‌‌ در کارگروه‌‌ها و کمیته‌‌های مرتبط استانی و ملی، تامین ۵۹‌هزار هکتار زمین مصوب و نهایی شده است. همچنین مجموع اراضی مصوب و نهایی شده دولتی و خصوصی حدود ۸۰‌هزار هکتار است.

پتانسیل زمین‌‌های فریز شده شهرها را دریابید

اگر ۵۹‌هزار هکتار زمین مصوب در این قانون تامین می‌‌شد، امکان ساخت یک میلیون و ۹۰۰‌هزار واحد مسکونی مهیا می‌‌شد. اما تا به حال تامین ۲۵‌هزار هکتار زمین در راستای این قانون نهایی شده و به ۷۷۸‌هزار متقاضی نیز زمین تخصیص یافته است. درحالی دولت به دنبال اخذ راهکاری برای الصاق زمین‌‌های بیشتر به محدوده شهرها با هدف تامین زمین موردنیاز برای ساخت مسکن ملی است که زمین‌‌های فریز شده در داخل شهرها پتانسیل به مراتب بیشتری دارند. 

بررسی‌‌ها حاکی از آن است که در بافت داخل محدوده شهرها بالغ بر 60‌هزار هکتار زمین فریز شده متعلق به اشخاص حقیقی، حقوقی، خصوصی و غیرخصوصی وجود دارد که در صورتی که ماده 12 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌بها اجرایی شود و شهرداری‌‌ها از مالکان زمین‌‌های فریزشده شهری عوارض 2 تا 6 درصدی دریافت کنند؛ قفل تامین زمین شکسته می‌شود. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌بها در اردیبهشت 1403 به تصویب رسید و ابلاغ شد؛ اما ماده 12 این قانون که بر راهکارهای ممانعت از فریز زمین تاکید دارد؛ فعلا اجرایی نشده و به نوعی این قانون فریز شده است. زمین‌‌های فریز شده شهری پتانسیل ساخت یک میلیون مسکن جدید را دارند. 

استفاده از پتانسیل زمین‌‌های داخل شهرها نسبت به زمین‌‌های حاشیه شهرها این مزیت را دارد که زمین‌‌های داخل محدوده نیاز به صرف هزینه برای ایجاد زیرساخت مسکونی را ندارند و اگر دولت برای رونق ساخت‌‌وساز به سراغ این زمین‌‌ها برود؛ متحمل هزینه کمتری در تامین زیرساخت می‌شود. در عین حال کیفیت زندگی در زمین‌‌های حاشیه‌‌ای مطلوب نبوده و این مناطق به دلیل عدم‌برخورداری از زیرساخت‌‌های شهری، زندگی مطلوب و کم هزینه‌‌ای را برای ساکنان رقم نمی‌‌زنند.  در کنار موارد یاد شده بافت فرسوده نیز پتانسیل بالایی برای ساخت خانه در داخل حریم شهرها دارد؛ درواقع با نوسازی بافت فرسوده امکان عرضه حدود یک میلیون مسکن جدید فراهم می‌شود؛ درحالی دولت به دنبال تامین زمین در حاشیه شهرها و شهرسازی در نقاط دورافتاده است که اگر بر زمین‌‌های داخل محدوده شهرها تمرکز شود؛ نتیجه به مراتب بهتری به دست می‌‌آید.  در این شرایط به نظر می‌رسد دولت در نظر دارد ماده‌‌ای از قانون ساماندهی بازار مسکن، مصوب سال 1403 را برای مقابله با پدیده نگهداری زمین بعد از یکسال بی‌‌عملی در اجرای قانون، به اجرا درآورد.