قرارداد مشارکت چگونه فسخ می‌شود؟
علی واهبی
به گزارش اخبار ساخته ها؛ گاهی اوقات مالک یک زمین یا خانۀ قدیمی قصد ساخت و ساز دارد، اما به دلایل مختلف و معمولاً نداشتن بودجۀ کافی، با سازندگان املاک توافق می‌کند تا آنها این کار را انجام دهند. درواقع هزینۀ ساخت و ساز با سازندگان و زمین هم از صاحب ملک است. در نهایت نیز ساختمان نهایی بین طرفین معامله تقسیم می‌شود. به این توافق، قرارداد مشارکت در ساخت گفته می‌شود که از انواع قراردادهای مشارکت مدنی است.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که براساس آن یک نفر ملک خود را در اختیار سازنده‌ای قرار می‌دهد تا هزینه‌های ساخت آن را بپردازد. این قرارداد باید شفاف و روشن باشد و مواردی مثل نحوۀ انتقال سند، شیوه‌های حل و فصل اختلافات و… در آن درج شده باشد. در این صورت امنیت چنین قراردادهایی به میزان قابل توجهی تأمین خواهد شد. همچنین طرفین با استناد به این قرارداد می‌توانند در مراجع قضایی اقامه دعوی کنند و تقاضای پیگیری مشکلات پیش آمده را داشته باشند.
در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز به این موارد توجه کنید:
- مطمئن باشید که ملک متعلق به خود فرد است و یا از طرف صاحب ملک وکالت‌نامۀ رسمی برای این کار دارد.
- ملک مربوطه حتماً باید سند مالکیت رسمی داشته باشد.
- آورده و سرمایۀ طرفین باید به طور کامل در قرارداد درج شود.
- میزان و نحوۀ سود و زیان حتماً باید مشخص شده باشد.
- درج زمان مورد نیاز برای انجام پروژه ضروری است.
- دریافت ضمانت اجرا برای مواقعی که هریک از طرفین به تعهداتشان عمل نکنند.
نکتۀ مهم
در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده متعهد می‌شود که هزینه‌های ساختمانی و اداری پروژه را بپردازد. همچنین در طول مدت ساخت و ساز، پرداخت مبالغ بلاعوض اجاره بهای مالک نیز به عهدۀ سازنده خواهد بود.
قراردادهای مشارکت چه انواعی دارند؟
حالت اول
در این حالت زمین را یک نفر ارائه می‌کند و نفر دوم هزینه‌های مربوط به ساخت‌وساز را می‌پردازد. در چنین حالتی ممکن است قیمت زمین یا ما به ازای آن در قرارداد آورده نشود. بنابراین فرد سازنده متعهد خواهد شد که ساختمانی با مشخصات مورد نظری که طرفین روی آن توافق کرده‌اند در آن زمین بسازد. هر دو طرف معامله در ملک ساخته شده سهیم و شریک خواهند بود.
حالت دوم
در این حالت ممکن است طرفین توافق کنند که بعد از انجام شدن هر مرحله از ساخت، یک سهم از زمین براساس شرایط توافق شده به دیگری منتقل شود. مثلاً ممکن است مالک و سازنده توافق کرده باشند که بعد از تمام شدن اسکلت بندی ساختمان، یک دانگ از سند منتقل شود. در چنین حالتی انتقال دهنده باید بعد از اتمام کار، اقدام به تنظیم سند رسمی کند.
حالت سوم
در سومین حالت طرفین توافق می‌کنند که بعد از رسیدن پروژه به مرحله‌ای خاص، صاحب زمین وکالت بلاعزلی به سازنده برای تنظیم انتقال رسمی سهم خود به سند بدهد. همچنین در برخی موارد نیز ممکن است در همان ابتدای توافق، سه دانگ از ملک به نام سازنده منتقل شود.
چه موارد قانونی‌ای باید در قرارداد مشارکت در ساخت ثبت شود؟
در این قرارداد ذکر چند مورد برای وجهۀ قانونی دادن به آن کاملاً ضروری است که در ادامه به مهم‌ترینشان اشاره می‌شود.
تعهدات مالکان
تعهد اصلی مالک ارائۀ ملک به سازنده و ذکر کردن جزئیات مربوط به آن است. اما چرا ذکر جزئیات ملک مهم است؟ از آنجایی که تعیین ارزش ملک و قیمت‌گذاری آن به عهدۀ مالک است، اگر این کار به‌صورت دقیق انجام نشود، ممکن است اختلافاتی بین طرفین معامله ایجاد شود. این اختلافات حتی ممکن است به فسخ قراردادهای مشارکتی نیز بینجامد. بنابراین ذکر جزئیات ملک جزو مهم‌ترین تعهدات مالک یا مالکان است.
تعهدات سازندگان (مجریان طرح)
مهم‌ترین وظایف سازندگان پیش بردن پروژۀ ساخت‌وساز، پرداخت هزینه‌های ساخت‌وساز و هزینه‌های اداری است. درواقع میزان شفافیت تعهدات سازندگان نسبت به مالکان کمتر است. از همین رو خود سازندگان باید هزینه‌های دقیق و جزئی را در قرارداد ذکر کنند تا از این طریق جلوی بروز اختلافات بعدی را بگیرند. این هزینه‌ها عبارتند از:
- هزینه‌های ساختمانی مربوط به پروژه
- هزینه‌های اداری
- پرداخت مبالغ بلاعوض بلاعوض (پرداخت اجاره بهای محل سکونت موقت مالک تا زمان اتمام پروژه)
- پرداخت جرایمی مربوط به کمیسیون ماده 100، عوارض شهرداری و…
مدت زمان قرارداد
زمان قرارداد از زمان گرفتن مجوزهای مربوط به ساخت‌وساز تا زمان بهره‌برداری و تحویل ملک باید به صورت دقیق و جزئی در قرارداد ذکر شده باشد. درواقع همۀ جزئیات زمانی باید شامل روز و ماه و سال باشد. مالک هم مؤظف است زمان دقیق تحویل ملک به سازنده را در قرارداد اعلام کند.
نسبت سهم طرفین معامله
به نسبت سهم طرفین از ملک در اصطلاح سهم الشرکه می‌گویند. در قرارداد مشارکت در ساخت باید سهم مالک از کل ساختمان دقیقاً مشخص شده باشد/ نحوۀ تعیین سود در این قراردادها معمولاً 55 درصد برای مالک و 45 درصد نیز برای سازنده است. اما این میزان عددی قطعی نیست و طرفین می‌توانند بر سر سهم نهایی خود از ملک توافق کنند.
ارزش‌گذاری ملک
بهتر است ارزش ملک نیز در قرارداد مشارکت ذکر شده باشد. بهترین حالت این است که برای تعیین ارزش آن از متخصصان املاک کمک بگیرید. با این کار از بروز مسائل و اختلافات احتمالی در آینده پیشگیری خواهد شد. اگر اشتباهی در محاسبۀ ارزش ملک صورت گرفته باشد، طرف زیان دیده می‌تواند به قانون خیار غبن استناد و قرارداد مشارکت را فسخ کند. البته این کار در صورتی امکان پذیر است که در زمان معامله «اسقاط کافۀ خیارات» انجام نشده باشد.
نکات قابل توجه در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
اگر تصمیم گرفته‌اید که ملک خود را به صورت مشارکتی بسازید، باید به چند نکتۀ مهم توجه داشته باشید:
- انتخاب فرد سازندۀ مناسب خیلی مهم است. برخی از سازندگان تعهدات کاری لازم ندارند و برای ارزان‌تر تمام شدن کار، از مصالح بی کیفیت و غیر استاندارد استفاده می‌کنند. علاوه بر این ممکن است بدقولی کنند و ملک را با مشخصات و ویژگی‌های اولیه‌ای که روی آنها توافق شده بود به مالک تحویل ندهند. بنابراین باید از همان ابتدا قراردادی دقیق که تمام جوانب در آن سنجیده شده باشد با سازندۀ معتمد خودتان ببندید.
- کار باید به مراحل و فازهای مختلف تقسیم شود و زمان به پایان رسیدن هر مرحله از آن نیز در قرارداد ذکر شده باشد. این مراحل می‌تواند شامل خاک‌برداری، اسکلت بندی، سفت کاری و نازک کاری، اخذ پایان کار و صورت جلسۀ تفکیکی باشد. تاریخ دقیق اتمام و آغاز تمام این مراحل باید در قرارداد شما مشخص شده باشد.
- ممکن است سازنده به دلایل مختلفی بدقولی کند. بنابراین شما باید از ابتدای قرارداد از آنها ضمانت اجرایی هم دریافت کرده باشید.
- ضروری است که در قسمت بالای تمام صفحات قرارداد عبارت «قرارداد مشارکت در ساخت» نوشته شده باشد. هیچ عبارت دیگر جز این مانند قرارداد مشارکت مدنی، معامله، مبایعه نامه و… ننویسید. همچنین ضروری است که در قرارداد حق گرفتن وام و واگذاری قرارداد به غیر را از سازنده سلب کرده باشید.
- بعد از امضا شدن قرارداد نیازی نیست که هیچ گونه وکالت محضری به سازنده بدهید. اگر واقعاً کاری قرار است انجام شود که سازنده نیاز دارد از طرف شما وکالت داشته باشد، کافی است به او یک وکالت اداری مدت دار کوتاه با حق عزل وکیل بدهید. به هیچ وجه هیچ وکالت دیگری به سازنده ندهید.
منبع خبر: آریا مرز
انتهای پیام/
