عوارض ساخت مسکن ۵۰ برابر مالکان چند خانه ای!

به گزارش اخبار ساخته ها؛ حرف تا عمل مدیریت شهری پایتخت درباره «رونق عرضه مسکن ارزان و حمایت از تامین خریداران خانه» کاملا با هم متفاوت است. عوارضی که شهرداری از سرمایه‌گذاران ساختمانی دریافت می‌کند ۵۰برابر رقمی است که مالکان چندخانه‌ای در قالب شارژ شهر –عوارض نوسازی و خدمات پسماند- می‌پردازند. این فرمول تامین مالی هزینه‌های شهر کاملا برعکس شهرهای موفق جهان است. در فرمول جهانی، هزینه خدمات شهری از بهره‌بردار اخذ می‌شود؛ ملک بیشتر، عوارض بیشتر. هزینه یک آپارتمان بدون استفاده برای بودجه شهرداری بالای ۲۵میلیون تومان است. 

تازه‌‌ترین برآوردها، از سطح 50 برابری «عوارض تولید مسکن» نسبت به «عوارض ملاکی» در پایتخت، خبر می‌دهد. داده‌‌های موجود مربوط به متوسط هزینه ساخت مسکن، میانگین قیمت آپارتمان‌‌ها و مبالغ مربوط به شارژ شهر تهران (درج شده در فیش‌‌های عوارض نوسازی و پسماند)، نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون عوارضی که سازنده‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی بابت ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران به شهرداری پرداخت می‌کنند عملا 50 برابر عوارضی است که برای ملاکان و چندخانه‌‌ای‌‌ها بابت هزینه‌‌هایی که به شهر تحمیل می‌کنند، تعیین شده است. این موضوع نشان می‌دهد، بودجه اداره شهر تهران به جای آنکه در مسیر رونق تولید مسکن و کاهش هزینه تمام شده ساخت‌وساز به نفع تامین مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها قرار بگیرد در مسیری است که عملا به نفع چندخانه‌‌ای‌‌ها تمام می‌شود.

بررسی‌‌ها بر اساس متوسط هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن و همچنین متوسط مبالغی که در فیش‌‌های آبی-نارنجی (فیش‌‌های مربوط به عوارض نوسازی و پسماند) شهر تهران درج شده است، نشان می‌دهد «عوارض ساخت» در تهران مترمربعی 330‌هزار تومان و «شارژ شهر» مترمربعی 6000 تومان است. عوارض ساخت در واقع عوارضی است که در ابتدای فرآیند ساخت‌وساز مسکن از سازنده وسرمایه‌گذار  ساختمانی دریافت می‌شود و شارژ شهر یا عوارض نوسازی نیز مبالغی است که مالکان واحدهای مسکونی از جمله چند خانه‌‌ای‌‌ها، در هر سال در قالب عوارض نوسازی و پسماند شهری مکلف به پرداخت آن هستند.

مقایسه این دو عدد نشان می‌دهد عملا عوارض ساخت‌وساز در شهر تهران به طور متوسط 50‌ برابر عوارضی است که چندخانه‌‌ای‌‌ها از بابت ملاکی پرداخت می‌کنند. این در حالی است که ساخت‌وساز فعالیتی مولد به نفع مجموعه بازار مسکن به‌خصوص متقاضیان مصرفی است اما ملاکی فعالیتی غیرمولد و به نفع سفته‌‌بازها و سوداگران است. برآوردها  بر پایه اطلاعات درج شده در فیش‌‌های عوارض نوسازی مسکن مربوط به سال‌جاری نشان می‌دهد، سهم این عوارض از میانگین قیمت مسکن شهر تهران 6 در‌هزار است اما سهم عوارضی که در ابتدای فرآیند ساخت‌وساز از سازنده‌‌ها بابت فعالیت مولد ساختمانی دریافت می‌شود نسبت به میانگین هزینه ساخت مسکن در پایتخت 1.6‌درصد است.

این نسبت در کشورهای موفق در حوزه تامین مسکن برعکس است؛ در این کشورها بخش قابل‌توجهی از بودجه شهر از مسیر شارژ شهری و با پرداخت از سوی بهره‌‌برداران و مالکان ساختمان‌‌ها تامین می‌شود و سازنده‌‌ها بابت سرمایه‌گذاری و ساخت عوارض سنگین پرداخت نمی‌‌کنند. در ایران این رویه برعکس است؛ نه تنها ملاکان و چندخانه‌‌ای‌‌ها عملا از پرداخت عوارض و شارژ شهری معاف هستند وتنها مبالغ ناچیزی در قالب فیش‌‌های نوسازی از بابت هزینه تامین خدمات، امکانات و توسعه شهری برای آنها تعیین می‌شود که سازنده‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی در ابتدای پروسه ساخت مسکن باید عوارضی 50 برابر شارژ شهری ملاکان متقبل شوند.

 4 مدل شارژ شهری به نفع خانه‌‌اولی‌‌ها

این شرایط نشان می‌دهد، بودجه اداره شهر تهران (فرمول عوارض شهری از عوارض ساخت گرفته تا عوارض سالانه ملکی) به نفع «رونق تولید مسکن» و «خانه‌‌اولی‌‌ها» نیست بلکه به نفع «دارندگان چند آپارتمان و صاحبان خانه‌‌های خالی» است؛ اما در کشورها، بودجه شهرداری‌‌ها، حداقل در بخش مربوط به هزینه نگهداشت شهر، از محل دریافت «شارژ شهر» به شکل عوارض سالانه ملکی با «نرخ شناور» بر پایه چهار مدل، تامین می‌شود. فرمولی که در دنیا بابت محاسبه و دریافت شارژ شهری از مالکان و بهره‌‌برداران واحدهای مسکونی به کار گرفته می‌شود، به صورت «معافیت خانه‌‌اولی‌‌ها از عوارض» یا «حداقل نرخ عوارض بر صاحبان یک خانه» و همچنین «نرخ عوارض پایین برای مناطق ضعیف» تعیین شده است.

در شکل چهارم، «دریافت بیشترین نرخ عوارض از چند خانه‌‌ای‌‌ها»، اعمال می‌شود؛ نرخ عوارض شارژ شهری از نیم‌‌درصد تا بالای یک‌‌درصد است. همچنین سازنده‌‌ها در این کشورها از «پرداخت عوارض سنگین ساخت» برای سرمایه‌گذاری معاف هستند. این موضوع نه تنها منجر به تامین درآمد پایدار از ناحیه شارژ شهر می‌شود که از سوی دیگر، کاملا در راستای منافع خانه‌‌اولی‌‌ها و متقاضیان مسکن است.

یعنی در عین حال که صاحبان یک خانه یا ساکنان واحدهای مسکونی در مناطق ضعیف و کم‌‌برخوردار از پرداخت عوارض معاف هستند یا حداقل عوارض را پرداخت می‌کنند، از سوی دیگر هزینه ملاکی و سفته‌‌بازی که خود عامل افزایش قیمت مسکن و محدود شدن دسترسی تقاضای مصرفی به بازار مسکن است، افزایش می‌‌یابد. همزمان با کاهش سفته‌‌بازی و ملاکی در نتیجه افزایش هزینه احتکار و انجماد ملکی، نه تنها این فعالیت‌‌ها که یکی از عوامل اصلی جهش قیمت مسکن است محدود می‌شود که از سوی دیگر چندخانه‌‌ای‌‌ها برای تامین هزینه‌‌های نگهداری این واحدها ناچار به عرضه این واحدها به بازار به‌خصوص بازار اجاره هستند که این موضوع هم منجر به افزایش عرضه و تعدیل قیمت‌ها واجاره‌‌بها به نفع تقاضای مصرفی است.

اما هم‌‌اکنون، در ایران و به‌خصوص در تهران، هزینه‌‌ای که از سازنده مسکن بابت عوارض ساخت دریافت می‌شود، عینا به خریداران مسکن منتقل می‌شود که در نتیجه، «هم سازنده و هم مصرف‌کننده» آن را پرداخت می‌کنند. اما در معادله «دریافت عوارض توسط شهرداری» ، چندخانه‌‌ای‌‌ها پرداختی ندارند و هزینه شهری ملک‌‌شان به بقیه منتقل می‌شود. اگر در تهران، معادله دریافت عوارض مثل جهان شود، «چند خانه‌‌ای‌‌ها» برای پوشش هزینه عوارض شهری، اقدام به اجاره‌‌داری می‌کنند و راه رونق غیرتورمی مسکن هموار می‌شود.

انتهای پیام/

منبع خبر: تجارت نیوز