عرصه و اعیان در قراردادهای ملکی چیست؟

به گزارش اخبار ساخته ها؛ برخلاف تصور عموم، دو اصطلاح عرصه و اعیان مفاهیم پیچیده‌ای نیستند و البته آشنایی با تعریف دقیق آنها و کاربردشان در زمان معاملات ملکی برای همۀ افراد ضروری است. در این مقاله قصد داریم به تعریف دو اصطلاح عرصه و اعیان بپردازیم و تفاوت‌ها و شباهت‌ها و نقاط اشتراک و اختلافشان را بررسی کنیم.

عرصه و اعیان چیست؟

ملک‌ها از لحاظ نوع کاربری به انواع مختلفی مثل مسکونی، اداری، تجاری، درمانی، آموزشی و… تقسیم می‌شوند. نوع کاربری هر ملکی هم در مجوزها و پروانه‌های اخذ شده برای ساختمان مشخص است. همۀ ملک‌ها، صرف نظر از هر نوع کاربری که داشته باشند، دارای دو بخش ساختمان و زمین هستند. درواقع به زمین، عرصه و به ساختمانی که روی این زمین ساخته می‌شود اعیان می‌گویند. پس زمانی که شما یک آپارتمان با کاربری مسکونی خریداری می‌کنید، درواقع مالک اعیان آن ملک شده‌اید. فرض کنید روی یک زمین 300 متری 6 واحد آپارتمان 150 متری ساخته شده باشد. در این صورت عرصۀ آن ملک 300 متر مربع و اعیان آن 900 متر مربع خواهد بود.

تعریف حقوقی عرصه

در معنای لغوی عرصه به معنای زمین، پهنه، میدان و… است. اما در اصطلاح حقوقی به زمینی گفته می‌شود که بر روی آن ساختمان یا دیگر اموال غیر منقول ایجاد شده باشد.

تعریف حقوقی اعیان

در اصطلاح حقوقی به اموال غیر منقولی که بر روی زمین یا همان عرصه ساخته شده باشد (اعم از قنات، ساختمان، درخت‌های کاشته شده و…) اعیان گفته می‌شود.

تفاوت عرصه و اعیان چیست؟

یکی از مهم‌ترین تفاوت‌هایی که در حوزۀ عرصه واعیان وجود دارد، در حوزۀ مالکیت است. اگر شما صاحب و مالک اعیان یک ملک باشید، بخضی از عرصۀ آن هم متعلق به شما خواهد بود. به عنوان مثال اگر یک آپارتمان مسکونی خریده باشید، با توجه به پارکینگ، متراژ واحد و انباری، شما صاحب قسمتی از عرصۀ آن ساختمان نیز خواهید بود. اما در مواردی هم مالکیت عرصه و اعیان تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند. این مسئله معمولاً دربارۀ املاک اوقافی است که در ادامه به بررسی وضعیت عرصه واعیان این ملک‌ها نیز خواهیم پرداخت.

بررسی سندهای رسمی و انواع آنها

در اصطلاح حقوقی و در مادۀ 1284 قانون مدنی سند به هر نوشته‌ای گفته شده است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. این تعریف همان طور که از آن برمی‌آید، تعریفی کلی است که شامل هرگونه سندی می‌شود. اما مادۀ 1287 قانون مدنی، اسناد رسمی را اینگونه تعریف کرده است:

«اسناد رسمی سندهایی هستند که در ادارات ثبت اسناد و املاک و یا دفترهای اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند.»

براساس این تعریف، سندهای رسمی را می‌توان به سه دسته تقسیم کرد:

• سندهایی که در اداره‌های ثبت اسناد و املاک کشور تنظیم شده‌اند.
• اسنادی که در دفاتر رسمی کشوری ثبت شده‌اند.
• موارد و سندهایی که از سوی مأموران رسمی و تحت نظارت آنها مدون شده است.

تمامی سندهایی مثل اسناد ازدواج، طلاق، سندهای مالکیت ملک و نقل و انتقال اتومبیل، جزو اسناد دستۀ سوم هستند.

مقدار عرصه چگونه تعیین و محاسبه می‌شود؟

یکی از سؤالات پرتکراری که در این زمینه مطرح می‌شود، دربارۀ نحوۀ تفکیک شدن عرصه و اعیان از یکدیگر است. به منظور تفکیک عرصه سازندۀ ساختمان یا نمایندۀ قانونی او و یا خود مالک; باید به شهرداری منطقه مراجعه کنند و از آنها بخواهند که محدودۀ نقشۀ تفکیکی و پلاک ثبتی ملک را تعیین کنند. شهرداری بعد از اخذ مدارم مورد نیاز و بررسی صحت آنها; نقشه‌ها و سایر اطلاعات مورد نیاز را به مالک یا سازنده تحویل خواهد داد.

این افراد باید نقشه را به همراه مدارم دیگر به اداره ثبت و اسناد املاک کشور ببرند تا صحت و اصالت آنها تطبیق داده شود.

در این مرحله کارشناس ادارۀ ثبت اسناد و املاک به منظور تطبیق نقشه‌های دریافتی با مشخصات سند مالکیت; به آدرس ملک مورد نظر مراجعه می‌کند. این کار به این منظور انجام می‌شود تا مطمئن شوند با ساخت ملک به معابر، خریم همسایگان و خیابان تجاوز نشده است.

در مرحلۀ پایانی هم گواهی مورد تقاضا برای ملک صادر می‌شود و طرفین می‌توانند بعد از گذراندن مراحل اداری و پرداخت هزینه‌های تعیین شده، عرصۀ ملک را تفکیک کنند.

مقدار اعیان چگونه تعیین و محاسبه می‌شود؟

حال ضروری است که به نحوۀ تعیین اعیان بپردازیم. برای این کار سازنده یا مالک و یا نمایندۀ قانونی هر یک از این افراد بعد از دریافت پایان کار; باید به ادارۀ ثبت اسناد و املاک مراجعه و درخواست خود را ثبت کنند.

در این مرحله کارشناس نقشه بردار ادارۀ ثبت، نقشۀ کامل موارد مشاع و… را ترسیم و صورت جلسه می‌کند.

در ادامه و با طی کردن مراحل اداری و پرداخت هزینه‌های مربوطه، سندهای مربوط به اعیان به مالکان داده خواهد شد.

سهم مالک اعیان از عرصۀ ملک چقدر است؟

یکی از پرتکرارترین سؤالات در زمینۀ عرصه و اعیان این است که اگر فردی مالک اعیان شد، سهمی از عرصه هم خواهد داشت یا خیر و میزان این سهم چقدر است؟ به خاطر بسپارید که اگر یک واحد آپارتمان مسکونی خریده‌ باشید، با توجه به میزان سهمی که از کل اعیان آن ساختمان دارید، صاحب عرصۀ آن هم خواهید بود. طبیعتاً افرادی که مالک واحدهای بزرگ‌تر و یا پنت هاوس‌ها باشند، از عرصۀ ساختمان نیز سهم بیشتری خواهند داشت.

بررسی مسئله عرصه و اعیان در زمین‌ها و املاک اوقافی

مالک در سندهای اوقافی اختیار اعیان ملک را به صورت کامل در اختیار ندارد. صاحب عرصۀ ملک هم ادارۀ اوقاف است و مالک باید به صورت سالانه اقساطی به این سازمان پرداخت کند. بعد از گذشت 99 سال، دربارۀ اجارۀ مجدد چنین زمین‌هایی تصمیم گیری خواهد شد. هر زمان که بخواهد نقل و انتقالی در سند املاک وقفی انجام شود; معاملۀ مورد نظر حتماً باید از سوی ادارۀ اوقاف تأیید شده باشد.

نکتۀ مهمی که توجه به آن ضروری است این است مالک اصلی زمین‌ها و املاک وقفی، ادارۀ کل اوقاف و امور خیریه است. بنابراین اگر در زمین‌های وقفی هر گونه ساخت و سازی انجام شود، سازنده و مالک اعیان، مستأجر آن عرصه محسوب می‌شود و به هیچ عنوان نمی‌تواند خود را مالک و صاحب عرصه بداند. ما در مقاله‌ای که لینک آن در ادامه درج می‌شود، به صورت کامل به تمامی جوانب و مسائل پیرامون ملک‌های وقفی پرداخته‌ایم. در صورت تمایل و به منظور کسب اطلاعات بیشتر، می‌توانید این مقاله را مطالعه بفرمایید.

سندهای مالکیت عرصه و اعیان

سند ملکی عرصه در اصل سند زمینی است که آپارتمان‌ها و واحدهایی با کاربری‌های مختلف در آن ساخته شده‌اند. سند ملکی اعیان نیز به اسناد مالکیت هریک از واحدهای آن آپارتمان و ساختمان گفته می‌شود. نام این دو نوع سند معمولاً در شهرهای بزرگ‌تری که واحدهای آپارتمانی در آنها در زمین‌های وسیع ساخته می‌شود، بیشتر به گوش می‌خورد.

توجه به این نکته نیز ضروری است که سندهای شش دانگی که برای هر واحد آپارتمانی صادر می‌شود، معمولاً شامل عرصه و اعیان به صورت هم‌ زمان است. همچنین در برخی موارد، مثل زمین‌ها و املاک وقفی، عرصۀ آن غیر قابل واگذاری است. در این حالت‌ها مالک فقط صاحب اعیان ملک خواهد شد.

نحوۀ محاسبۀ قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه چگونه است؟

 قدر السهم‌ها در مواضع مختلف به صورت‌های گوناگون محاسبه می‌شوند که در ادامه به صورت کامل به آنها اشاره می‌کنیم.

محاسبۀ قدر السهم واحدهای ساختمان

همان طور که در بخش ابتدایی مقاله نیز اشاره شد، سهم هر واحد ساختمان از زمینی که در آن بنا شده است، نسبت به‌کل واحدهای مجتمع محاسبه می‌شود. به این سهم، سهم اعیان از عرصه یا همان قدر السهم گفته می‌شود.

مسئلۀ قدر السهم در زمان تخریب و نوسازی ساختمان‌ها به خصوص ساختمان‌های قدیمی و همچنین در زمان تقسیم ارث نیز اهمیت زیادی پیدا می‌کند.

قدرالسهم عرصه در ارث

زمانی که شخصی می‌میرد، ممکن است وارثان او بخواهند سهم ارث خودشان را بفروشند. گاهی به خصوص در زمین‌هایی که در مجتمع‌های بزرگ واقع شده‌اند و مالکان اعیان از عرصه هم سهم می‌برند; مسائلی در زمینۀ تعیین قدر السهم عرصه پیش می‌آید. البته این مسئله جدی و غیر قابل حل نیست و با مراجعه به شهرداری و ارائۀ درخواست تفکیک عرصه; فرایند تعیین قدر السهم نیز صورت خواهد گرفت.

محاسبۀ قدرالسهم عرصه در مشارکت ساخت و ساز مجتمع‌ها

به دلیل اینکه ابعاد زمین در مجتمع‌های مسکونی معمولاً بزرگ و وسیع است، مالک اعیان هر واحد مشخص است; اما تعیین تکلیف عرصه و قدرالسهم هریک از مالکان چندان آسان نیست. اگر اهالی این مجتمع‌ها تصمیم به تخریب کل مجتمع بگیرند; هر کدام از ساکنان یک سند اعیان دارد، اما سهمش از عرصه مشخص نیست. در اینجا مسئله محاسبۀ قدر السهم اهمیت بیشتری می‌یابد.

ممکن است هر کدام از مالکان در زمان تخریب ادعا و درخواست دریافت میزانی بیش از قدر السهم عرصۀ خود داشته باشند. در چنین شرایطی قانون گذار وضعیت کلی ملک و صاحبان اعیان را مورد بررسی قرار می‌دهد و تصمیم نهایی را می‌گیرد. مالکان اعیان نیز می‌توانند با مراجعه به شهرداری و همچنین ادارۀ ثبت اسناد و املاک و طی کردن مراحل قانونی و اداری و همچنین پرداخت هزینه‌های مورد نظر; سهم خود از عرصۀ ساختمان را دریافت کنند.

دو نکتۀ مهم در زمان معامله و خرید و فروش ملک

با توجه به اهمیتی که تعیین عرصه و اعیان از نظر قانونی و حقوقی دارد، توجه به دو نکته در زمان خرید و فروش و معاملۀ املاک بسیار مهم است.

نکته اول

هر ملکی، اعم از عرصه و اعیان ، کاربری مخصوص خود را دارد. از رایج‌ترین انواع این کاربری‌ها می‌توان به مسکونی، تجاری، اداری، درمانی و… اشاره کرد. شما در زمان خرید یک ملک باید حتماً به نوع کاربری آن که در گواهی پایان کار ساختمان درج شده است توجه داشته باشید. اگر شما یک ملک را با کاربری تجاری خریداری کرده باشید، نمی‌توانید از آن استفادۀ مسکونی بکنید. همچنین اگر ملکی به عنوان ملک مسکونی خریداری شده باشد، استفادۀ تجاری از آن خلاف قانون و مقررات است.

نکته دوم

در زمان معامله و خرید و فروش ملک توجه کنید که ملک مورد نظر شما اوقافی نباشد. اگر هم از ابتدا تصمیم گرفته‌اید که یک ملک وقفی خریداری کنید، باید بدانید شما صرفاً مالک اعیان آن ملک می‌شوید و هیچ سهمی از عرصۀ آن نخواهید داشت. زمین‌های وقفی اصولاً قابل معامله و خرید و فروش نیستند و صرفاً با مجوزی که از سوی ادارۀ اوقاف صادر می‌شود برای مدت معینی (معمولاً 99 ساله) اجاره داده می‌شوند.

 سخن پایانی و جمع بندی

عرصه و اعیان دو اصطلاح رایج هستند که تمام افرادی که برای یک بار هم معامله و خرید و فروش یا اجاره‌ای در حوزۀ ملک و املاک انجام داده باشند; نام آن را شنیده‌اند. ما در این مقاله سعی کردیم که به صورت ساده و کاربردی این دو مفهوم را تعریف و به تفاوت‌ها و شباهت‌هایشان اشاره کنیم. همچنین به چندین سؤال و ابهام رایج در زمینۀ عرصه واعیان املاک و ساختمان‌ها و مجتمع‌های مختلف نیز پاسخ دادیم. در پایان توصیه می‌کنیم که پیش از هر خرید و معامله‌ای که در حوزۀ ملک و املاک انجام می‌دهید; تحقیقات مفصل و همه جانبه‌ای دربارۀ مسائل و ابهامات قانونی آن انجام بدهید تا در آینده با مشکلات و چالش‌های جدی روبرو نشوید. امیدواریم که مطالعۀ این مقاله برای شما عزیزان مفید و آگاهی بخش بوده باشد.

انتهای پیام/