شوک هزینه صدور پروانه ساخت‏‏‌ به مسکن دولتی!

گذشته از آنکه در بسیاری از کشورهای دنیا هزینه ای از بابت جواز ساختمانی از سازنده ها دریافت نمی شود و هزینه های ناشی از ایجاد بنا و سکونت در هر محله در قالب شارژ شهری سالانه از بهره بردار ساختمان و نه سازنده، دریافت می شود، دریافت هزینه صدور پروانه ساختمانی از واحدهای دولتی ساز از دو بابت محل سوال و ایراد است.

یک وجه این موضوع علاوه بر زیر سوال بودن دریافت هزینه برای صدور جواز ساخت به طور کلی، مربوط به دریافت این هزینه از سازنده های طرح های مسکن حمایتی و دولتی است. سوال این است که چرا باید چنین هزینه ای از این طرح های دولتی که طرحی مختص ساخت واحدهای مسکونی حمایتی و برای تامین مسکن اقشار کم درآمد است و باید برای کاهش حداکثری هزینه ها، با نهایت معافیت ها و بخشودگی های غیرساختمانی برای ساخت واحدها با حداقل هزینه (کاهش قیمت تمام شده) تکمیل و واگذار شود، دریافت شود؟

سوال دوم این است که چرا در شرایطی که هنوز شرکت های عمران شهرهای جدید در هر کدام از این شهرها حضور داشته و عمده خدمات شهری شامل محوطه سازی ها، آماده سازی ها و بسیاری دیگر از هزینه های تامین خدمات و سازندگی در این شهرها از مجرای آنها پرداخت می شود، شهرداری باید هزینه خدمات آتی به بهره برداران را از همان ابتدای پروسه ساخت و در قالب هزینه صدور پروانه، از سازنده (که در نهایت به قیمت تمام شده و متقاضی این واحدها تحمیل می‌ شود) دریافت کند؟ در صورتی که همان هزینه های مربوط به آماده سازی و محوطه سازی هم از متقاضی این واحدها دریافت می شود؟ آیا دریافت این هزینه از بابت صدور پروانه ساختمانی به معنای تحمیل هزینه دوبله از بابت خدمات غیرساختمانی و بیرون واحدها، از متقاضیان مسکن دولتی در شهرهای جدید که جزو کم درآمدترین و نیازمندترین طبقات به حمایت دولت در حوزه تامین مسکن هستند، نیست؟

مواجهه با شوک پروانه

بررسی های به عمل آمده از تازه ترین وضعیت هزینه ساخت مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران نشان می دهد، شهرداری های مستقر در این شهرها، بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان به ازای هر واحد از سازنده ها بابت هزینه صدور پروانه ساختمانی دریافت می کنند.

این آیتم هزینه ای منجر به بروز شوک به سازنده های این طرح ملی و حمایتی شده است. در حالی که انتظار می رفت به دو علت عمده شامل دریافت هزینه آماده سازی و محوطه سازی از سوی دولت از متقاضیان از یکسو و همچنین انتظار از بابت بخشودگی‌‌‌ هزینه های غیرساختمانی در طرح های حمایتی، این ساخت و سازها مشمول دریافت هزینه صدور پروانه نشوند اما این هزینه هم اکنون از سازنده ها دریافت می شود که در نهایت در قیمت تمام شده ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن برای متقاضیان اثرگذار است و در واقع هزینه ای است که متقاضی باید آن را بپردازد. بر اساس قانون جهش تولید مسکن نیز، شهرداری ها با اعمال ۳۰‌ درصد تخفیف، می توانند هزینه صدور پروانه ساختمانی را دریافت کنند.

رویه متفاوت از مسکن مهر

رویه فعلی دریافت هزینه صدور پروانه ساختمانی در طرح های حمایتی شهرهای جدید اطراف تهران و سایر پروژه ها که به خصوص در شهرهای جدید منجر به تحمیل هزینه دوبله به متقاضیان شده است، رویه ای خلاف طرح قبلی انبوه سازی مسکن دولتی یعنی مسکن مهر است.

در مسکن مهر، هزینه صدور پروانه ساختمانی در شهرهای جدید صفر بود اما هم‌‌‌اکنون ۷۰‌ درصد این هزینه از سازنده ها و در واقع از متقاضیان دریافت می شود. گذشته از اینکه دریافت این هزینه سنگین در همان ابتدای پروژه از سازنده ها با رویه جهانی صدور جواز ساخت از یکسو، منطق طرح های حمایتی از سوی دیگر و ایجاد هزینه موازی با هزینه های محوطه سازی و آماده سازی و... از یک طرف دیگر در تضاد است، تحمیل این هزینه بالا به پروژه ها در همان ابتدای شروع به کار تبعات خاص خود را دارد.

در رویه های جهانی، از همان ابتدای شروع پروژه های ساختمانی ارقام سنگین از بابت مجوزهای ساخت و... از سازنده دریافت نمی شود. بلکه سالانه مبلغی با عنوان عوارض یا شارژ شهری از بابت خدماتی که به واسطه ایجاد واحدهای مسکونی و سکونت اشخاص در شهر از سوی شهرداری ها به آنها ارائه می شود، از بهره برداران ساختمان ها دریافت می شود.

این مدل علاوه بر جلوگیری از تحمیل هزینه های هنگفت و مضاعف به سرمایه گذاران ساختمانی در همان ابتدای شروع پروژه ها، یک منبع درآمدی پایدار برای شهرداری ها برای تامین هزینه های شهر در طول سال، ایجاد می کند. در واقع به جای آنکه درآمد شهرداری ها به مبالغ ناپایدار ناشی از ساخت و ساز متکی باشد، منبع درآمدی پایداری به نام عوارض شهری وجود دارد که آن را از بهره برداران ساختمان ها و واحدهای مسکونی و... در ازای ارائه خدمات شهری و جبران هزینه هایی که آنها به شهر تحمیل می کنند، دریافت می کنند.

ریسک بزرگ هزینه دوبله

بررسی های انجام شده نشان می دهد مهم ترین عارضه دریافت هزینه دوبله از متقاضیان طرح مسکن دولتی در قالب هزینه صدور پروانه ساختمانی، افزایش قیمت تمام شده واحدهایی است که قرار است با حداقل قیمت و حداکثر کنترل هزینه ها، به گروه های کم درآمد واگذار شود. آن هم در شرایطی که بسیاری از متقاضیان به دلیل ضعف قدرت مالی و توان درآمدی، موفق به تکمیل آورده خود نشده و عملا از این طرح کنار گذاشته می شوند.

اما یک عارضه دیگر این رویداد که نه تنها از عارضه اول یعنی افزایش قیمت تمام شده ساخت جدا نیست بلکه می تواند به مشکلات حادتری در روند ساخت، پیشرفت و تکمیل پروژه ها منجر شود مربوط به دریافت هزینه هنگفت از سازندگان در قالب هزینه صدور پروانه ساختمانی، در ابتدای پروژه است.

منابعی که سازنده در ابتدای پروژه برای شروع عملیات ساختمانی واحدهای مسکونی دولتی ساز در اختیار دارد منابعی محدود، شکننده و ناکافی است. به خصوص آنکه آورده متقاضیان همین حالا نیز از تعداد و پیشرفت فیزیکی پروژه ها عقب مانده است و بر اساس برآوردهای صورت گرفته از وضعیت پرداخت آورده متقاضی در یکی از شهرهای جدید اطراف تهران، تاکنون متقاضیان حدود یک نهم از سهم آورده خود را به پروژه ها تزریق کرده اند.

از سوی دیگر، وام ساخت نیز از همان ابتدا در اختیار پروژه ها قرار نمی گیرد بلکه مرحله به مرحله است و اولین مرحله آن نیز بعد از تحقق بخشی از پیشرفت فیزیکی پروژه در اختیار سازنده قرار می گیرد.

حال در چنین شرایطی که عملا سازنده ها، در ابتدای پروژه با بحران تامین منابع مالی برای شروع و ادامه عملیات ساختمانی مواجهند، تحمیل هزینه های غیرساختمانی در قالب عوارض صدور پروانه و... بحران تامین مالی این پروژه ها را تشدید می کند.

اگر‌چه ممکن است گفته شود رقم ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومانی به ازای هر واحد رقم بسیار بالایی به نظر نمی رسد اما وقتی به واقعیت این پروژه ها توجه می شود، اتفاقا این رقم هم برای سازنده و هم برای متقاضی سهم بالایی است.

برای سازنده علاوه بر محدودیت منابع در ابتدای کار، از آنجا که تعداد واحدها در طرح های انبوه سازی دولتی بالاست و محدود به تعداد کمی واحد مثل ساختمان های ۸ تا ۱۰ واحدی که سازنده ها در پروژه های غیردولتی شهری احداث می کنند، نمی شود؛ دریافت هزینه ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومانی فقط برای صدور هزینه پروانه ساختمانی، در کنار سایر هزینه ها، ارقام بسیار بالایی می شود.

به‌خصوص در شهرهای جدید اطراف تهران که بخش زیادی از پروژه ها برج های بلندمرتبه با تعداد طبقات و واحدهای زیاد است. بنابراین از همان ابتدای پروژه بخش زیادی از منابع محدود و شکننده سازنده ها که باید برای مقابله با تورم ساختمانی صرف خرید مصالح و تجهیز کارگاه شود، به هزینه های غیرساختمانی اختصاص می یابد.

در چنین شرایطی، پروژه ها با یک ریسک بزرگ روبه‌رو می شوند. قیمت اعلام شده برای ساخت مسکن حمایتی از سوی دولت همین الان هم از سوی سازنده ها رقمی پایین و بی تناسب با هزینه ها و تورم ساختمانی برآورد می شود. تورم ساختمانی نیز کماکان ادامه دارد و بنا بر اظهارات سازنده ها و واقعیت های بازار، روز‌به‌روز هزینه های ساختمانی افزایش می یابد.

در چنین شرایطی، صرف منابع محدود سازنده ها در ابتدای پروژه برای هزینه های غیرساختمانی، به جای آنکه صرف خرید مصالح شود، می تواند پروژه ها را با ریسک بزرگ افزایش قیمت تمام شده به واسطه برخورد با تورم، طولانی شدن و حتی توقف عملیات ساخت، مواجه کند.

این در حالی است که در شرایط فعلی سیاستگذار و مجموعه مدیران شهری باید تلاش کنند با کاهش هزینه ها، سرعت ساخت را افزایش دهند تا به واسطه زودتر تمام شدن عملیات ساختمانی، هزینه ساخت نیز با فاصله کمتر از توان درآمدی و مالی خانوارهای متقاضی تمام شود.

در واقع دریافت هزینه خدمات آتی از سازنده های مسکن میلیونی در شهرهای جدید در قالب هزینه صدور پروانه ساختمانی در شروع کار می تواند ریسک طولانی تر شدن پروژه ها، افزایش قیمت تمام شده ساخت به واسطه تورم های ساختمانی در طول زمان، تاخیر در تکمیل و تحویل واحدها و حتی توقف کار را افزایش دهد.

موضوعی که همین حالا نیز به واسطه افزایش سریع هزینه های ساخت، این پروژه ها را تهدید می کند. کارشناسان در عین حال که دریافت این هزینه را در وهله اول مغایر با روال جهانی، در وهله دوم به موازات دریافت هزینه آماده سازی، محوطه سازی و... و در وهله سوم در تضاد با هدف کاهش هزینه ساخت از ناحیه معافیت ها و بخشودگی هزینه های غیرساختمانی در طرح های حمایتی می دانند، این اقدام را منجر به دو برابر شدن ریسک افزایش قیمت این پروژه ها و تبعات بعدی ناشی از آن می دانند.

ضمن آنکه معتقدند با همه این مغایرت ها و تضادها، اگر قرار است چنین هزینه ای نیز دریافت شود بهتر بود دریافت این هزینه به زمان اتمام کار و پایان عملیات ساختمانی یا زمان بهره برداری موکول می شد تا از این طریق به جای آنکه منابع محدود سازنده ها در ابتدای ساخت صرف‌‌‌ هزینه های غیرساختمانی شود، برای تامین مصالح ساختمانی و تسریع در روند ساخت با هدف مقابله با تورم، به کار گرفته شود.

پروانه ۱۵ میلیونی، عوارض ۵۰۰ هزار تومانی

بررسی ها از بازار هزینه های غیرساختمانی واحدهای مسکونی در یک شهر جدید اطراف تهران نشان می دهد در شرایطی که در طرح خانه سازی دولتی، هر واحد مسکونی مشمول هزینه ۱۵ میلیون تومانی برای صدور جواز ساخت می شود، مبلغ عوارض سالانه شهری به ازای هر کدام از این واحدها معادل ۵۰۰‌ هزار تومان است.

در واقع هزینه صدور پروانه ۳۰ برابر مبلغی است که بابت ارائه خدمات شهری به بهره برداران این واحدهای مسکونی طی یک سال، ارائه می شود و در قالب عوارض شهری به صورت سالانه از آنها دریافت می شود.

این در حالی است که کارشناسان معتقدند اقدام درست، رفع وابستگی شهرداری ها از هزینه عوارض ساختمانی، (درآمدهای ناپایدار) از یکسو و واقعی سازی مبالغ شارژ شهری به مثابه درآمد پایدار برای شهر از سوی دیگر است. این وضعیت هم‌‌‌اکنون در شهرهای جدید دچار وارونگی است.

دولت چاره اندیشی کند

تحمیل هزینه از بابت صدور پروانه ساخت به واحدهای مسکونی دولتی ساز و حمایتی در شهرهای جدید در حالی برای سازنده ها و در نهایت متقاضیان این واحدها هزینه بر و مشکل ساز شده است که کارشناسان معتقدند دو وزیر راه و شهرسازی و وزیر کشور به عنوان عالی ترین مقام نظارتی شهرهای جدید و شهرداری های فعال در این شهرها، باید بر سر این هزینه دوبله با یکدیگر توافق کرده و این مبالغ را به نفع کاهش هزینه ساخت واحدهای دولتی ساز و تسریع روند ساخت این واحدها تعدیل کنند.

در بهترین حالت لازم است نسبت به دریافت هزینه صدور پروانه ساختمانی در شهرهای جدید تجدیدنظر شده و وقتی دولت هزینه آماده سازی و محوطه سازی را از متقاضیان دریافت می کند، آنها متحمل هزینه دوبله در قالب صدور جواز ساختمانی نشوند.