هفته‌‌ای که گذشت، «هزینه دسترسی به وام مسکن»، در بالاترین سطح خود از بهمن 1400 قرار گرفت که به معنای «رشد چشمگیر تقاضای اوراق مسکن» است؛ اما این اتفاق نسبتا تاریخی با «واقعیت کنونی» بازار مسکن در تضاد است. آیا خرید مسکن رونق گرفته که تقاضای وام مسکن افزایش پیدا کرده باشد؟ اوراق مسکن در بازار تامین مالی مسکن ایران به خاطر «ضعف این بازار و موسسات مالی مرتبط»، فعلا تنها ابزار دسترسی خانوارها به وام ملکی است که البته برای دریافت آن باید «بها» پرداخت کرد؛ «قیمت اوراق» اما تابعی از سه فاکتور است که اغلب فعالان بازار ملک، فقط یک فاکتور را می‌‌بینند و به همین خاطر «تحلیل‌‌ها درباره چرایی نوسان قیمت این ابزار، به اشتباه، حول همین فاکتور محدود می‌شود.» قبل از اینکه جعبه‌‌سیاه «جهش قیمت اوراق مسکن» را باز کنیم، ابتدا درباره «آنچه طی هفته‌‌های ابتدایی زمستان» و همچنین ماه‌‌های گذشته از سال‌جاری، بر این بازار گذشت، خواهیم گفت.

رکورد قیمت اوراق 148500 تومانی

هفته گذشته میانگین قیمت اوراق مسکن به 148‌هزار و 500 تومان برای هر فقره اوراق به ارزش 500‌هزار تومان رسید. البته در طول هفته گذشته، این قیمت تا 150‌هزار تومان هم رفت. قیمت 148.5‌هزار تومانی اوراق مسکن از بهمن سال 1400 تاکنون، بی‌‌سابقه بوده است. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، قیمت اوراق مسکن یا همان برگه خرید امتیاز وام مسکن، در طول سال‌جاری و تا قبل از ماه آبان، بر اساس میانگین ماهانه، زیر 90‌هزار تومان بود اما از آبان به بالای 100‌هزار تومان آمد به‌طوری که در هر یک از ماه‌‌های آبان و آذر و دی، حدود 10‌درصد در هر ماه افزایش قیمت به خود دید.

بازار اوراق مسکن، امروز در شرایطی قیمت نزدیک به 150‌هزار تومان برای هر فقره اوراق را تجربه می‌کند که میانگین قیمت سال گذشته، 116‌هزار تومان بوده است. به این ترتیب، رشدهای قیمت اوراق مسکن در ماه‌‌ها و هفته‌‌های اخیر –نیمسال دوم 1402- چشمگیر و معنادار بوده که باید علت یا علل‌‌های نگفته آن برای سیاستگذار و فعالان بازار شناسایی و مرئی شود. به خصوص آنکه از 22 ماه قبل که آخرین قله‌‌پیمایی قیمت اوراق مسکن ثبت شد تاکنون، اتفاقی در جهت «مانع‌‌زدایی از خرید مسکن» در بازار کشوری صورت نگرفته است که «قله جدید» قیمت ولو در ارتفاع کمتر از بهمن 1400 را بتوان با آن رویداد توضیح داد.

شایعه تا واقعیت «سکوی پرواز» اوراق مسکن

در روزهای اخیر و به دنبال جهش قیمت اوراق مسکن به «قله 22 ماهه»، این طور در شبکه‌‌های اجتماعی تحلیل شد که «بازگشت تقاضای خرید مسکن به بازار» باعث افزایش تقاضای اوراق وام مسکن و در نتیجه سبب رشد قیمت اوراق شد. این تحلیل، «ناقص» و «نادرست» است، چون آمارهای رسمی از نبض «جریان خرید اوراق مسکن به قصد خرید خانه» و «خرید اوراق به قصد دیگر»، با این تحلیل، ‌‌ «ناسازگاری محسوس» و معنادار دارد. قبل از توضیح و تشریح این آمارها، آنچه در درون بازار معاملات مسکن تهران، شهرهای بزرگ و تقریبا همه مناطق شهری ایران، قابل ردیابی و مشاهده است، «رکود سخت خرید مصرفی خانه» است. در همین تهران، ‌‌ طی ماه گذشته، «حجم خرید آپارتمان» به پایین‌‌ترین میزان از ابتدای دهه 90 –بر اساس میانگین ماهانه معاملات مسکن- رسید. سطح بسیار بالای قیمت آپارتمان نسبت به «قدرت حداکثری خرید تقاضای مصرفی» باعث شده حتی به‌رغم «کاهش سریالی قیمت مسکن در تهران از ابتدای تابستان تاکنون»، هنوز امکان بازگشت محسوس خریداران مصرفی به داخل بازار معاملات ملک فراهم نباشد.

 

در بقیه شهرهای ایران هم وضعیت، مشابه تهران است؛ چه بسا، رکود سخت‌‌تر از پایتخت. پس در حالی که «خانوارهای متقاضی خرید مسکن، به شکل محسوس (در مقیاس بالاتر از ماه‌‌های قبل) وارد بازار معاملات خرید نشده‌‌اند، چه اتفاقی رخ داده که قیمت اوراق مسکن پرواز کرده است؟» جعبه‌‌سیاه این اتفاق به «وام تجهیز آپارتمان» به عنوان «نسخه مکمل وام جعاله (تعمیرات) مسکن» برمی‌‌گردد. نوسانات جریان تقاضای اوراق مسکن از سه فاکتور تبعیت می‌کند؛ حجم انتشار و عرضه اوراق مسکن توسط عامل اصلی انتشار و عاملان فرعی، حجم تقاضای خرید آپارتمان در بازار طبیعی معاملات مسکن و همچنین حجم تقاضا برای وام جعاله مسکن. البته فاکتور چهارمی هم از سال 98 به بعد، وارد میدان اثرگذاری بر بازار اوراق مسکن شد و آن، «نوسانات بورسی» است به‌طوری که در سال‌های عصر جهش قیمت‌ها –از 97 تاکنون- هیجان بورس‌‌بازی در بازار سرمایه و رشد‌‌های تند «شاخص» روی اوراق مسکن هم اثر گذاشت؛ اما امروز، اثر این فاکتور چهارم، ‌‌ آنچنان نیست.

در ماه‌های گذشته از سال 1402، هم مطابق واقعیت درونی بازار معاملات مسکن و هم با استناد به «آمار استفاده از وام خرید مسکن»، تقاضا برای استفاده از این نوع وام –تسهیلات خرید خانه- افزایش پیدا نکرده است. طی 9 ماه اول امسال، حجم ریالی پرداخت تسهیلات خرید مسکن مطابق گزارش بانک مرکزی، حدود 83‌هزار میلیارد تومان بوده که در مقایسه با مدت زمان مشابه در سال 1401، رشد 66 درصدی داشته است.  ظاهر این رشد پرداخت، رشد تقاضای خرید اوراق مسکن به قصد خرید خانه را بیان می‌کند اما یک «خطای دید» این وسط وجود دارد و آن، «افزایش 2 برابری سقف مبلغ وام مسکن در سال‌جاری نسبت به سال گذشته» است. با لحاظ افزایش مبلغ وام‌‌های مسکن –از جعاله تا خرید- مشخص می‌شود، طی 9 ماه اول امسال، در واقعیت، میزان استفاده از وام خرید مسکن، بیش از 20‌درصد کمتر از حجم استفاده در سال گذشته است.

 

این کاهش واقعی استفاده از وام خرید مسکن با کاهش حجم معاملات خرید مسکن در سال‌جاری نسبت به سال گذشته، همخوانی نسبی دارد. به این ترتیب، کاهش استفاده از وام خرید مسکن، به معنای «کاهش استفاده از اوراق مسکن به قصد خرید مسکن»، محرز است. اما طی همین امسال -9ماه اول- حجم استفاده از «وام تعمیرات مسکن و تجهیز منزل» که آن هم از محل «خرید اوراق مسکن» امکان‌‌پذیر است، 136‌درصد نسبت به مدت مشابه پارسال، افزایش پیدا کرده است؛ این نرخ رشد بر اساس حجم پرداخت وام جعاله در گزارش رسمی بانک مرکزی، ‌‌ محاسبه شده است. رشد 136 درصدی پرداخت وام جعاله مسکن از محل اوراق مسکن، با توجه به افزایش سقف ریالی این تسهیلات در سال‌جاری یعنی رشد نزدیک به 40 درصدی «استفاده خانوارهای دارای خانه از وام تعمیر خانه.» این فاکتور یعنی «شیفت تقاضای وام مسکن از وام خرید به وام تعمیرات»، یک علت اصلی افزایش چشمگیر قیمت اوراق مسکن در ماه‌‌های اخیر است.

در ماه‌‌های اخیر، ‌‌ فقط وام 160 میلیون تومانی جعاله مسکن نبود که تقاضای به اصطلاح تعمیر آپارتمان را روانه بازار وام مسکن کرد؛ در کنار این وام، یک وام 250 میلیون تومانی هم از محل اوراق مسکن تحت عنوان «وام تجهیز واحد مسکونی» به متقاضیان پرداخت شد (در سال‌جاری) که این وام اتفاقا، تقاضای بیشتری به بازار وام پمپاژ کرد. شیفت خانوارها از وام خرید مسکن به وام جعاله، نشانه‌‌ای بارز از «کم‌‌کار شدن قدرت پوششی وام خرید خانه» است که تلنگری می‌تواند برای سیاستگذار باشد از این بابت که بازار رهنی ایران برخلاف کشورهایی که در یکی دو سال اخیر درگیر تورم مسکن شدند، نتوانسته «جریان تقاضا در بازار مسکن» و «تورم مسکن» را تحت کنترل دربیاورد.