رکود عمیق در بازار مسکن، بحران بی پایان یک بخش حیاتی اقتصاد

به گزارش خبرنگار اخبارساخته ها؛ بازار مسکن در حالی یکی از سخت‌ترین دوره‌های رکود خود را پشت سر می‌گذارد که سایر بازارهای مالی از جمله طلا، ارز و بورس در ماه‌های اخیر رشد قابل توجهی را تجربه کرده‌اند. با وجود این تحرک در بازارهای موازی، مسکن همچنان در وضعیتی ایستا و قفل‌شده قرار دارد؛ بازاری که افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها، کاهش توان خرید خانوارها و نبود سیاست‌گذاری مؤثر، آن را به یکی از معضلات اصلی اقتصاد کشور بدل کرده است.

شکاف میان قیمت و قدرت خرید

بررسی داده‌های اقتصادی نشان می‌دهد نرخ رشد قیمت مسکن در یک دهه اخیر چند برابر نرخ تورم عمومی بوده است. در حالی که تورم متوسط سالانه در دوره ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰ حدود ۳۱ درصد برآورد شده، تورم مسکن از مرز ۷۰۰ درصد فراتر رفته است. این اختلاف، موجب فرسایش شدید قدرت خرید خانوارها و تبدیل مسکن از کالایی ضروری به کالایی سرمایه‌ای و غیرقابل دسترس شده است.

پیامد این وضعیت، گسترش اجاره‌نشینی و افزایش بی‌سابقه اجاره‌بها در کلان‌شهرهاست. داده‌ها نشان می‌دهد میانگین اجاره در تهران طی دو سال اخیر بیش از دو برابر شده و سهم مسکن از هزینه خانوار به بیش از ۴۵ درصد رسیده است. در چنین شرایطی، تقاضای واقعی خرید مسکن کاهش یافته و بازار به سمت رکودی عمیق سوق پیدا کرده است.

سیاست‌های ناکارآمد و وعده‌های بی‌سرانجام

طرح‌های حمایتی متعددی در سال‌های گذشته برای افزایش عرضه مسکن اجرا شد، اما اغلب آن‌ها به‌دلیل مشکلات مالی، بروکراسی پیچیده و نبود نظارت مؤثر به نتیجه نرسیدند. پروژه‌هایی مانند «مسکن مهر» و «نهضت ملی مسکن» که قرار بود بخشی از نیاز اقشار کم‌درآمد را پاسخ دهند، در نهایت یا نیمه‌تمام ماندند یا در مرحله اجرا از اهداف اولیه فاصله گرفتند.

در نتیجه، نه‌تنها عرضه جدید نتوانست تقاضای انباشته را پوشش دهد، بلکه کمبود واحدهای قابل خرید برای دهک‌های پایین و متوسط به بحرانی ساختاری تبدیل شد. بخش عمده‌ای از خانوارهای شهری اکنون حتی با دریافت تسهیلات بانکی نیز امکان ورود به بازار خرید را ندارند.

خروج سرمایه و جذابیت بازارهای موازی

در شرایط رکود و نبود چشم‌انداز روشن، سرمایه‌گذاران از بازار مسکن فاصله گرفته‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال گذشته بازار طلا بیش از ۱۴۰ درصد و بازار سهام حدود ۸۰ درصد بازدهی داشته، در حالی که قیمت مسکن تنها رشد محدودی را تجربه کرده است. از سوی دیگر، دوره طولانی بازگشت سرمایه در ساخت‌وساز و محدودیت نقدشوندگی، باعث شده بخش خصوصی تمایل چندانی به فعالیت در این حوزه نداشته باشد.

این وضعیت، جریان سرمایه‌گذاری را از بخش مسکن به سمت بازارهای کوتاه‌مدت‌تر و پرنوسان‌تری مانند ارز و طلا هدایت کرده است؛ روندی که در بلندمدت می‌تواند موجب فرسایش بخش مولد و کاهش توان اشتغال‌زایی در اقتصاد شود.

ضعف در سیاست‌گذاری و حذف نهادهای تخصصی

یکی از نشانه‌های آشکار بی‌توجهی به بخش مسکن، انحلال یا تضعیف نهادهای تخصصی تصمیم‌ساز در سال‌های اخیر بوده است. حذف کمیسیون‌های ویژه مسکن در دولت چهاردهم و تمرکز سیاست‌ها بر پروژه‌های نمایشی، باعث شده سیاست‌گذاری در این حوزه از انسجام خارج شود. نبود مرجع واحد تصمیم‌گیری موجب شده اقدامات دستگاه‌ها پراکنده، کوتاه‌مدت و بدون هم‌افزایی باشد.

افزون بر این، انتشار آمارهای غیررسمی و تکیه بر قیمت‌های پیشنهادی منتشرشده در پلتفرم‌های اینترنتی، موجب شکل‌گیری انتظارات غیرواقعی در بازار شده است. قیمت‌های اعلامی در این سایت‌ها اغلب مبنای معامله واقعی نیستند و در نتیجه، تصویر نادرستی از وضعیت واقعی بازار ارائه می‌کنند.

اصلاح قیمت‌ها؛ پیش‌شرط خروج از رکود

کارشناسان اقتصادی معتقدند نخستین گام برای احیای بازار، اصلاح عمیق قیمت‌ها و بازگشت به سطحی متناسب با درآمد خانوارهاست. تا زمانی که نسبت قیمت مسکن به درآمد در محدوده منطقی قرار نگیرد، تقاضای مؤثر شکل نخواهد گرفت و رکود ادامه خواهد داشت.

در کنار اصلاح قیمتی، تقویت سیاست‌های مکمل مانند افزایش تسهیلات بلندمدت با نرخ بهره واقعی، عرضه زمین ارزان، توسعه حریم شهرها و اجرای قوانین بالادستی در حوزه جوانی جمعیت و ساماندهی بازار مسکن، از الزامات خروج از وضعیت فعلی است.

ظرفیت خانه‌های خالی و ضرورت تنظیم‌گری

داده‌های رسمی نشان می‌دهد میلیون‌ها واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که می‌تواند بخشی از نیاز بازار را تأمین کند. با این حال، نبود سازوکار اجرایی مؤثر برای مالیات‌گیری از این املاک، مانع ورود آن‌ها به بازار مصرف شده است.

فعال‌سازی این ظرفیت از طریق سیاست‌های مالیاتی و تشویق مالکان به عرضه، یکی از ابزارهای کلیدی برای کاهش رکود به شمار می‌رود.

از سوی دیگر، نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، که در بسیاری از کشورها تکیه‌گاه اصلی بازار مسکن است، هنوز در ایران به‌طور مؤثر شکل نگرفته است. توسعه این بخش می‌تواند به تعادل در بازار کمک کند و فشار تقاضای خرید را کاهش دهد.

آینده مبهم و ضرورت اصلاح ساختار

در مجموع، بازار مسکن ایران در شرایطی پیچیده و حساس قرار دارد. ادامه روند کنونی می‌تواند نه‌تنها دسترسی خانوارها به مسکن را دشوارتر کند، بلکه با تأثیرگذاری بر هزینه‌های تولید و خدمات، به تورم عمومی نیز دامن بزند.

کارشناسان تأکید دارند که دولت برای عبور از این بحران، باید از سیاست‌های شعاری فاصله گرفته و به سمت تنظیم‌گری مؤثر، شفاف‌سازی اطلاعات، اصلاح نظام مالیاتی و فعال‌سازی منابع موجود حرکت کند. بدون بازتعریف نقش دولت در بازار و اصلاح سازوکارهای قیمتی، رکود مسکن به بحرانی پایدار و مزمن تبدیل خواهد شد.

انتهای پیام/