رونق بازار مسکن چگونه شکل میگیرد؟ تحلیل عوامل کلیدی و محرکها
اخبار ساخته ها
رونق بازار مسکن چگونه شکل میگیرد؟ تحلیل عوامل کلیدی و محرکها
رونق بازار مسکن به معنای افزایش هماهنگ قیمتها، حجم معاملات و فعالیتهای ساختوساز است که تحت تأثیر ترکیبی از عوامل اقتصادی، سیاستگذاری و روانشناسی بازار شکل میگیرد. درک این عوامل برای فعالان صنعت ساختمان، سرمایهگذاران و سیاستگذاران حیاتی است.
۱. پایههای اقتصادی رونق: تقاضا، نقدینگی و هزینهها
رونق پایدار معمولاً بر پایههای اقتصادی محکمی استوار است:
رشد درآمد واقعی و قدرت خرید: زمانی که درآمد خانوارها پس از کسر تورم افزایش مییابد، تقاضای موثر برای مسکن شکل میگیرد. این افزایش قدرت خرید، توانایی پسانداز برای پیشپرداخت و پرداخت اقساط وام را بالا میبرد.
جهتیابی جریان نقدینگی: بازار مسکن زمانی رونق میگیرد که حجم عظیم نقدینگی در اقتصاد، به سمت این بازار هدایت شود. این هدایت معمولاً زمانی رخ میدهد که بازدهی انتظاری مسکن نسبت به سایر بازارهای رقیب (مانند سهام، ارز، طلا) بیشتر به نظر برسد و همچنین ریسک و نااطمینانی در آن کمتر باشد.
کنترل هزینههای تولید: ثبات یا کاهش نسبی قیمت مصالح ساختمانی، نرخ ارز و دستمزدها، حاشیه سود سازندگان را افزایش میدهد. این امر انگیزه آنان را برای شروع پروژههای جدید بالا برده و عرضه را افزایش میدهد که خود بخشی از چرخه رونق است.
۲. محرکهای سیاستگذاری: نقش دولت و بانک مرکزی
دولت از طریق ابزارهای مختلف میتواند چرخهای رونق را به حرکت درآورد یا آن را مهار کند:
سیاستهای پولی و اعتباری: مهمترین ابزار، نرخ سود تسهیلات مسکن است. کاهش نرخ سود بانکی، وامگیری را ارزانتر کرده و تقاضا را تحریک میکند. همچنین، تسهیل در شرایط اعطای وام (مانند افزایش سقف، کاهش پیشپرداخت، طولانیتر کردن مدت بازپرداخت) دسترسی به تسهیلات را گسترش میدهد.
سیاستهای مالی و یارانهای: اجرای طرحهای بزرگ دولتی در حوزه مسکن (مانند مسکن مهر در گذشته یا نهضت ملی مسکن در حال حاضر) با تزریق مستقیم منابع، هم تقاضا و هم عرضه را تحریک میکند. همچنین، معافیتهای مالیاتی برای سازندگان یا خریداران میتواند محرک قدرتمندی باشد.
سیاستهای زمین و شهری: تغییر کاربری اراضی، افزایش تراکم مجاز در مناطق مختلف و شفافسازی و تسهیل فرآیندهای صدور پروانه، هزینه تمامشده تولید مسکن را کاهش داده و سودآوری پروژهها را افزایش میدهد. این موضوع سرمایهگذاری در بخش ساختوساز را جذاب میکند.
۳. عوامل ساختاری و روانی: انتظارات و بازار سرمایه
انتظارات تورمی و حفظ ارزش: در اقتصادهای با تورم مزمن، مسکن به عنوان یک دارایی واقعی و ضدتورمی شناخته میشود. هنگامی که انتظارات تورمی در جامعه قوی شود، افراد برای حفظ ارزش پول خود به سمت خرید داراییهایی مانند مسکن هجوم میآورند. این تقاضای سفتهبازی میتواند به سرعت قیمتها را افزایش داده و رونق را شعلهور کند.
ورود نهادی و سرمایهگذاری حرفهای: زمانی که صندوقهای سرمایهگذاری، شرکتهای ساختمانی بزرگ و سرمایهگذاران نهادی به طور همزمان اقدام به خرید زمین یا شروع پروژههای بزرگ میکنند، این حرکت به عنوان یک سیگنال مثبت در بازار تعبیر شده و سرمایههای کوچکتر را نیز به دنبال خود میکشد.
چرخههای طبیعی بازار: بازار مسکن ذاتاً چرخهای است. پس از یک دوره رکود طولانی، تقاضای انباشتهشده (به دلیل ازدواجهای به تعویق افتاده، تشکیل خانوارهای جدید و نیاز به ارتقای مسکن) میتواند در نقطهای با یک محرک خارجی (مثلاً کاهش نرخ بهره) آزاد شود و موج رونق را ایجاد کند.
۴. بررسی موردی: رونقهای گذشته و درسهای آن
با نگاهی به رونقهای دورهای بازار مسکن ایران (مانند سالهای ۱۳۹۶-۱۳۹۷) میتوان الگویی مشترک مشاهده کرد:
۱. محرک اولیه:
اغلب یک سیاست پولی انبساطی (مانند کاهش نرخ سود یا افزایش نقدینگی) یا یک شوک درآمدی (مانند افزایش درآمدهای نفتی).
۲. انتقال نقدینگی:
سرازیر شدن نقدینگی به بازار مسکن به دلیل بازدهی پایین یا ریسک بالا در سایر بازارها.
۳. تشکیل انتظارات مثبت:
با افزایش تدریجی قیمتها، انتظار سود بیشتر در ذهن فعالان بازار شکل گرفته و چرخه "خرید به امید فروش با قیمت بالاتر" تقویت میشود.
۴. اوجگیری و ناپایداری:
در این مرحله، سفتهبازی بر تقاضای واقعی غلبه میکند و قیمتها از توان خرید عمومی فاصله میگیرد.
۵.توقف و اصلاح:
مداخله سیاستگذار (مانند سختگیری در اعطای وام) یا عدم توانایی خریداران جدید برای ورود، چرخه را متوقف کرده و بازار را به سمت رکود یا اصلاح قیمت سوق میدهد.
۵. جمعبندی: رونق پایدار در گرو تعادل است
رونق بازار مسکن لزوماً به معنای سلامت این بازار نیست. یک رونق پایدار و سالم نیازمند تعادل بین چند عامل است:
هماهنگی رشد قیمت با رشد درآمد واقعی.
تکیه بر تقاضای مصرفی واقعی به جای تقاضای سفتهبازی محض.
- افزایش متناسب عرضه جدید در پاسخ به افزایش تقاضا.
نتیجهگیری برای فعالان صنعت:
برای تشخیص آغاز یک رونق واقعی، فعالان باید همزمانی چند نشانه را رصد کنند: افزایش قابل توجه حجم معاملات (نه فقط قیمتهای اعلامی)، تسهیل شرایط اعتباری از سوی نظام بانکی، ورود سرمایهگذاران نهادی و ثبات نسبی در هزینههای تولید. رونقهای ناشی از محرکهای کوتاهمدت و سفتهبازی، دوام کمتری دارند و ریسک بالاتری را برای سازندگان و سرمایهگذاران به همراه میآورند. بنابراین، تحلیل جامع عوامل اقتصادی پایه و سیاستهای کلان، کلید تصمیمگیری در زمانهای حساس بازار است.
انتهای پیام/
