جهش تاریخی قیمت مسکن در تهران؛ بهمنماه رکورد تورم ۱۳ سال گذشته را شکست
اخبار ساخته ها
شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمانهای فروشی در تهران با افزایش خیرهکننده ۱۵.۶ درصدی نسبت به دیماه، به میانگین ۱۳۳ میلیون تومان در هر متر مربع رسید. این رقم در حالی ثبت شد که میانگین قیمت پیشنهادی در دیماه ۱۱۵ میلیون تومان و در بهمنماه سال گذشته تنها ۹۴ میلیون تومان بود.
این افزایش ماهانه، بالاترین تورم ملکی ثبتشده از زمان آغاز انتشار آمار رسمی میانگین قیمت مسکن توسط دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی (سال ۱۳۹۱) تاکنون به شمار میرود و حتی از ارقام اعلامشده توسط مرکز آمار ایران و بانک مرکزی نیز فراتر رفته است.
تحلیل عوامل بنیادین جهش بیسابقه
بررسیهای دقیق میدانی و آماری نشان میدهد این پدیده، نتیجه ترکیبی از سه عامل ساختاری و رفتاری است که همزمان فعال شدهاند:
۱. انتظارات تورمی شدید جامعه: با تشدید نگرانیهای عمومی نسبت به آینده ارزش پول ملی، تقاضای سرمایهگذاری در داراییهای ملموس (بهویژه مسکن) به شکل قابلتوجهی افزایش یافته است. شهروندان ترجیح میدهند حتی با قیمتهای بالاتر، داراییای بخرند که در برابر تورم مقاومتر باشد.
۲. جاماندگی ۱۸ ماهه بازدهی بازار مسکن: بازار ملک در ۱۸ ماه گذشته از سایر بازارهای دارایی (طلا، ارز، بورس و…) عقب مانده بود. این فاصله بازدهی، پتانسیل انباشتهای برای جهش قیمتی ایجاد کرد؛ بهگونهای که بازار تنها منتظر یک جرقه برای جبران این تأخیر بود.
۳. کاهش شدید عرضه به دلیل خروج فروشندگان: مهمترین و تعیینکنندهترین عامل، رفتار عرضهکنندگان بود. فروشندگان با دریافت سیگنالهای مثبت از ورود تقاضای جدید و تشدید انتظارات تورمی، بهطور گسترده فایلهای فروش خود را از بازار خارج کردند. نتیجه این احتیاط استراتژیک، افت محسوس عرضه در حالی بود که حجم تقاضا نسبت به دیماه افزایش قابلتوجهی نداشت و تنها نسبت به ماههای قبلتر در سطح بالاتری قرار گرفت.
تقابل عرضه و تقاضا؛ کلید فهم تورم ۱۵.۶ درصدی
برخلاف تصور اولیه که جهش را صرفاً به افزایش شدید معاملات نسبت میداد، تحقیقات میدانی دقیقتر حاکی از آن است که حجم معاملات در بهمنماه تنها «کمی بیشتر» از دیماه بوده است. آنچه واقعاً آتش تورم را شعلهور کرد، عدم تعادل شدید بین عرضه و تقاضا بود:
- تقاضا: نسبتاً ثابت تا اندکی رو به افزایش
- عرضه: به شکل معناداری کاهش یافته
این ترکیب دقیقاً همان سناریویی است که اقتصاددانان مسکن آن را «تورم ناشی از شوک عرضه» مینامند؛ شرایطی که حتی بدون جهش تقاضا، قیمتها به دلیل کمبود فایل عرضهشده به سرعت صعودی میشوند.
تورم نقطهای ۴۱ درصدی و چشمانداز نگرانکننده
تورم نقطهای مسکن تهران نیز هماکنون به حدود ۴۱ درصد رسیده است. اما آنچه بیش از همه هشداردهنده است، شتابگیری ماهانه این تورم است. جهش ۱۵.۶ درصدی بهمنماه نه تنها رکورد تاریخی زد، بلکه نشاندهنده ورود بازار به فاز جدیدی از «تورم خودتقویتشونده» (self-reinforcing inflation) است؛ جایی که افزایش قیمت، خود انگیزه بیشتری برای خروج فروشندگان و ورود خریداران سرمایهای ایجاد میکند و این چرخه معیوب را تشدید مینماید.
پیامدهای اجتماعی-اقتصادی
این جهش بیسابقه، قدرت خرید خانوارهای متوسط و ضعیف را به شدت تحت فشار قرار داده و فاصله بین «خانهدار شدن» و «رویا» را برای بخش قابلتوجهی از جامعه بیشتر کرده است. تحلیلگران معتقدند ادامه این روند بدون دخالت سیاستگذاریهای مؤثر (از جمله افزایش عرضه از طریق نهضت ملی مسکن، کنترل انتظارات تورمی و ایجاد انگیزه برای عرضه فایلهای موجود) میتواند به تشدید نابرابری مسکن، افزایش حاشیهنشینی و حتی تأثیر منفی بر سایر بخشهای اقتصاد منجر شود.
بازار مسکن تهران در حال حاضر در وضعیتی کاملاً حساس و تاریخی قرار دارد. جهش بهمنماه نه یک نوسان معمولی، بلکه سیگنالی جدی از عمق مشکلات ساختاری بازار و انتظارات تورمی ریشهدار جامعه است. تا زمانی که این عوامل ریشهای مورد توجه قرار نگیرند، احتمال تکرار یا حتی تشدید چنین جهشهایی در ماههای آتی وجود خواهد داشت.
انتهای پیام/
