رکود مسکن ایران: آنالیز بحران و سه سناریوی محتمل پیش رو

 بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با یکی از پیچیده‌ترین و طولانی‌ترین دوره‌های رکود خود مواجه شده است. شرایطی که در آن، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، جهش افسارگسیخته قیمت مصالح و روند نزولی ساخت و ساز، زنجیره‌ای از مشکلات اقتصادی-اجتماعی را ایجاد کرده است. این گزارش، وضعیت کنونی را تحلیل کرده و با ارائه سه سناریوی پیش‌بینیشده، مسیرهای احتمالی آینده این بازار حیاتی را ترسیم می‌کند.
آنالیز وضعیت کنونی: دلایل و پیامدهای رکود
بازار در حال حاضر در یک رکود تورمی عمیق گرفتار است، وضعیتی که در آن قیمت‌ها بر اساس فشار هزینه‌ها افزایش می‌یابند، اما معاملات به دلیل فقدان تقاضای مؤثر به حداقل می‌رسد.
انفجار هزینه‌های تولید: تورم ساخت‌وساز به مرز ۷۵ تا ۸۰ درصد رسیده است، رقمی که به گفته یک کارشناس، حتی از تورم عمومی کشور نیز پیشی گرفته و صنعت ساختمان را به حاشیه سود صفر یا منفی رسانده. قیمت مصالحی مانند میلگرد و سیمان بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته و هزینه تمام‌شده ساخت هر متر مربع در تهران در یک سال تا ۶۰ درصد رشد کرده است.

فرار سرمایه‌گذاری و کاهش عرضه: در این شرایط، ریسک سرمایه‌گذاری در مسکن بسیار بالا و بازگشت سرمایه بسیار کند شده است. بیشتر سازندگان تمایلی به شروع پروژه‌های جدید ندارند و ترجیح می‌دهند منابع محدود خود را صرف تکمیل پروژه‌های کوچک‌تر و متوسط کنند.

آمارها گویای کاهش شدید فعالیت است:

کاهش ۲۲.۷ درصدی صدور پروانه ساختمان در بهار ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل.

کاهش ۲۰ درصدی تعداد واحدهای در حال ساخت در تهران از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳.

فروپاشی قدرت خرید و جذابیت بازارهای موازی: شکاف عمیقی بین رشد قیمت مسکن (۴۵ تا ۵۰ درصد در کلانشهرها) و رشد درآمد خانوارها (حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد) ایجاد شده که خریداران واقعی را از بازار خارج کرده است. همزمان، بازارهای رقیبی مانند طلا و ارز، با بازدهی سریع‌تر و نقدشوندگی بالاتر، جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن را به شدت کاهش داده‌اند.
سه سناریوی پیش‌بینیشده برای بازار مسکن
تحلیل‌های کمّی مبتنی بر متغیرهای کلان، سه مسیر اصلی را برای آینده بازار ترسیم می‌کنند. احتمال وقوع و ویژگی‌های هر یک به شرح زیر است:
سناریوی اول (محتمل‌ترین، احتمال ۵۵ تا ۶۵ درصد): رکود تورمی ادامه‌داردر این حالت،فضای سیاسی-اقتصادی "نه جنگ، نه صلح" با نوسانات کنترل‌شده ارز و تورم بالا ادامه می‌یابد. بازار مسکن با افزایش ملایم و اسمی قیمت (بر پایه فشار هزینه‌ها) روبرو می‌شود اما از رشد بازارهای موازی همچنان جامانده و در سرمای معاملات باقی می‌ماند. نقدشوندگی املاک به شدت کاهش می‌یابد و ممکن است فروش یک واحد ۸ تا ۱۰ ماه طول بکشد. فشار اصلی به بازار اجاره منتقل می‌شود.
سناریوی دوم (بدبینانه، احتمال ۲۵ تا ۳۰ درصد): بحران و شوک شدیداین سناریو با وقوع یک شوک ارزی بزرگ یا تنش گسترده متصور می‌شود.در این حالت، بازار ممکن است در واکنش به ترس و برای حفظ ارزش دارایی، یک جهش قیمتی شدید و اسمی را تجربه کند. با این حال، این افزایش فاقد پشتوانه تقاضای واقعی است و نتیجه نهایی آن قفل شدن کامل معاملات و بحران اجاره‌بها خواهد بود. نقد کردن ملک در این شرایط می‌تواند بیش از ۱۲ ماه زمان برده و نیازمند تخفیف‌های سنگین باشد.
سناریوی سوم (خوشبینانه، احتمال ۱۰ تا ۱۵ درصد): صلح و گشایشاین مسیر منوط به یک تغییر راهبردی و بهبود چشمگیر در روابط خارجی و فضای اقتصادی است.در صورت تحقق، انتظار می‌رود نرخ ارز و انتظارات تورمی تثبیت شده و سرمایه‌گذاری مولد به بخش ساختمان بازگردد. در این سناریو، بازار مسکن با تخلیه حباب قیمتی به ارزش واقعی نزدیک‌تر شده و معاملات بر پایه اصول اقتصادی و با ثبات بیشتری جریان خواهد یافت.
جمع‌بندی و چشم‌انداز
صنعت ساختمان ایران در دامی چندوجهی از فشار هزینه‌ها، نبود تقاضای مؤثر و نااطمینانی کلان گرفتار است. به نظر می‌رسد در کوتاه‌مدت، رکود تورمی ادامه‌دار (سناریوی اول)، محتمل‌ترین مسیر باشد. این وضعیت برای فعالان صنعت به معنای ادامه فشار بر حاشیه سود، کاهش شدید تولید و انباشت تقاضا برای آینده است.
خروج از این بن‌بست بیش از هر چیز نیازمند بازگشت اعتماد و ثبات به اقتصاد کلان است. تمرکز بر سیاست‌هایی مانند شفاف‌سازی اطلاعات بازار، تسهیل روندهای اداری و اصلاح نظام تأمین مالی پروژه‌ها می‌تواند به بهبود تدریجی فضا کمک کند. در نهایت، آینده بازار مسکن بیش از آنکه در اختیار بازیگران داخلی باشد، به حل معماهای بزرگ‌تر سیاسی و اقتصادی کشور گره خورده است.

پرسش‌های متداول (FAQ)
آیا قیمت مسکن در آینده کاهش خواهد یافت؟ به احتمال زیاد خیر. فشار سنگین هزینه‌های ساخت (تورم ۸۰-۷۵ درصدی) و چسبندگی قیمت‌ها، مانع از کاهش قابل توجه قیمت اسمی می‌شود. در سناریوی گشایش، ممکن است قیمت در برابر دلار اصلاح شود، اما کاهش کلی محتمل نیست.

چرا با وجود رکود، ساخت‌وساز کاهش یافته است؟ زیرا سودآوری این کار از بین رفته است. وقتی هزینه ساخت یک متر مربع نزدیک به قیمت فروش آن می‌رسد و از سوی دیگر، نقدشوندگی بسیار پایین است، انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری و تولید جدید وجود ندارد.

تأثیر این رکود بر بازار اجاره چیست؟ رکود خرید، تقاضا را به سمت اجاره سرریز می‌کند. این موضوع، همراه با تورم عمومی، منجر به افزایش مداوم و قابل توجه اجاره‌بها می‌شود که فشار معیشتی زیادی بر خانوارها وارد می‌کند و در هر سه سناریو ادامه خواهد داشت.

راهکار فوری برای فعالان صنعت چیست؟ سازندگان باید بر تکمیل پروژه‌های کوچک‌مقیاس با قابلیت فروش سریع‌تر تمرکز کنند. مدیریت نقدینگی و پرهیز از شروع پروژه‌های بزرگ و پرریسک در این برهه حیاتی است. خریداران واقعی نیز می‌توانند با چانه‌زنی قوی بر روی واحدهای موجود، از شرایط بازار خریدار بهره‌مند شوند.

انتهای پیام/