بازار مسکن ایران در ۱۴۰۴: رکود تورمی یا افق گشایش؟

۱. تناقض بنیادین: تورم اسمی در دل رکود عمیق

در نگاه اول، بازار مسکن ایران در حال «رشد» به نظر می‌رسد. گزارش‌های رسمی و غیررسمی از افزایش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت‌های اسمی حکایت دارند. اما این اعداد بیشتر جنبه اعلامی دارند تا معاملاتی. آنچه در کف بازار می‌گذرد، داستان دیگری است: معاملات به کمترین سطح خود در سال‌های اخیر رسیده و نقدشوندگی به ۸ تا ۱۰ ماه کشیده است.

عامل اصلی این شکاف، تورم بی‌سابقه نهاده‌های ساختمانی است. برآورد کارشناسان صنعت نشان می‌دهد هزینه ساخت‌وساز در سال جاری بین ۷۵ تا ۸۰ درصد رشد کرده، در حالی که قیمت فروش واحدها حتی نیمی از این افزایش را پوشش نمی‌دهد. نتیجه، فشاری ساختاری بر حاشیه سود سازندگان است که بسیاری از آنها را به سمت تعدیل نیرو، تعلیق پروژه‌ها یا حتی خروج از صنعت سوق داده. این دقیقاً همان «سرمای فرسایشی» است که اقتصاددانان توسعه آن را یکی از خطرناک‌ترین اشکال رکود می‌دانند: جایی که تورم، رشد اسمی ایجاد می‌کند اما سرمایه‌گذاری واقعی را فلج می‌سازد.

۲. موتورهای محرکه و مانع‌های ساختاری

چهار عامل کلیدی، آینده بازار را تعیین خواهند کرد:

الف) جریان سرمایه و نقدینگی سرمایه‌گذاران نهادی و بزرگ همچنان در حاشیه ایستاده‌اند. ریسک سیاسی و ژئوپلیتیک به حدی بالاست که حتی بازدهی اسمی جذاب مسکن نمی‌تواند آنها را وسوسه کند. سرمایه‌های خرد نیز، پس از تجربه تلخ نوسانات اخیر بازارهای موازی (ارز و طلا)، به سمت دارایی‌هایی با نقدشوندگی بالاتر گریخته‌اند. موج کوتاه‌مدتی که سال گذشته به مسکن سرازیر شد، بیشتر ناشی از اشباع آن بازارها بود تا بازگشت اعتماد واقعی به بخش مسکن.

ب) تقاضای مصرفی واقعی تقاضای ذاتی برای مسکن همچنان وجود دارد، اما عمدتاً در قالب «تبدیل به احسن» واحدهای کوچک و میان‌متراژ ظاهر می‌شود. خانوارهای جوان و اولی که موتور اصلی بازار در دهه‌های گذشته بودند، تقریباً کاملاً از صحنه خارج شده‌اند. قدرت خرید آنها زیر بار تورم عمومی و رشد نجومی اجاره‌بها خرد شده است.

ج) محیط کلان سیاسی-اقتصادی سنگین‌ترین سایه بر بازار، از فضای «نه جنگ، نه صلح» و ریسک‌های مداوم ژئوپلیتیک می‌آید. فعالان بازار به صراحت می‌گویند: «اقتصاد ایران بیش از همیشه به سیاست گره خورده است.» تا زمانی که این نااطمینانی ساختاری حل نشود، هیچ محرک کوتاه‌مدتی نمی‌تواند رونق پایدار ایجاد کند.

د) فقدان شفافیت اطلاعاتی غیبت آمار رسمی دقیق از حجم معاملات، قیمت‌های واقعی و موجودی واحدها، سردرگمی را به حداکثر رسانده و بی‌اعتمادی را نهادینه کرده است. در غیاب داده‌های شفاف، بازار بیشتر به شایعه و سیگنال‌های ضعیف واکنش نشان می‌دهد تا به واقعیت‌های اقتصادی.

۳. سناریوهای پیش‌رو: از فرسایش تا گشایش

با توجه به وزن عوامل فوق، سه سناریوی اصلی قابل ترسیم است:

سناریوی پایه (احتمال ۵۵-۶۵ درصد): تداوم رکود تورمی تنش‌های سیاسی و تحریمی ادامه می‌یابند، نرخ ارز به شکل خزنده افزایش پیدا می‌کند و تورم نهاده‌های ساختمانی در سطوح بالا می‌ماند. قیمت‌های اسمی مسکن به تدریج بالا می‌روند، اما بازار در همان «سرمای فرسایشی» معاملات باقی می‌ماند. فشار اصلی به بخش اجاره منتقل شده و نقدشوندگی به پایین‌ترین سطوح تاریخی خود می‌رسد. این سناریو، بدترین حالت برای صنعت ساخت‌وساز به عنوان یک بخش مولد اقتصاد است.

سناریوی بدبینانه (احتمال ۲۵-۳۰ درصد): شوک شدید و بحران وقوع یک شوک ارزی ناگهانی یا درگیری نظامی، نرخ ارز را به صورت جهشی بالا می‌برد. بازار مسکن ممکن است یک جهش قیمتی اسمی شدید را تجربه کند، اما این جهش فاقد پشتوانه تقاضای واقعی خواهد بود. نتیجه: قفل کامل معاملات، بحران معیشتی از محل رشد نجومی اجاره‌بها، و آسیب جدی به کل زنجیره تأمین صنعت ساختمان.

سناریوی خوش‌بینانه (احتمال ۱۰-۱۵ درصد): صلح و گشایش اقتصادی کاهش معنادار تحریم‌ها، تثبیت نرخ ارز و کنترل انتظارات تورمی، آرامش را به فضای کلان بازمی‌گرداند. در این حالت، سرمایه‌گذاری مولد به تدریج به بخش ساخت‌وساز بازمی‌گردد، قیمت‌ها از منظر دلاری اصلاح می‌شوند و معاملات بر مبنای fundamentals اقتصادی انجام می‌شوند. این تنها سناریویی است که می‌تواند رکود را به طور پایدار پایان دهد.

جمع‌بندی: کلید در دست سیاست کلان است

بازار مسکن ایران در کوتاه‌مدت همچنان در دام رکود تورمی گرفتار خواهد ماند. ادامه این وضعیت نه تنها بخش ساخت‌وساز را به عنوان یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های مولد اقتصاد تضعیف می‌کند، بلکه فشار تورمی را به خانوارها منتقل کرده و نابرابری را تشدید خواهد کرد.

برای سازندگان و سرمایه‌گذاران فعال: تمرکز بر تأمین مالی کم‌هزینه، مدیریت دقیق ریسک و هدف‌گیری сегмент‌های مقاوم تقاضا (واحدهای کوچک و میان‌قیمت) حیاتی است. برای مصرف‌کنندگان: بازار در حال حاضر در اختیار خریدار است؛ چانه‌زنی منطقی و خرید واحدهای آماده با نیاز فوری می‌تواند فرصت‌هایی ایجاد کند، هرچند کاهش قابل توجه قیمت اسمی بعید به نظر می‌رسد. برای سیاست‌گذاران: کنترل دستوری قیمت‌ها هرگز راه‌حل نبوده و نخواهد بود. تنها راه خروج پایدار، بازگرداندن ثبات کلان، ایجاد شفافیت اطلاعاتی و بازسازی اعتماد سرمایه‌گذاران است.

در نهایت، بازار ساختمان ایران بیش از هر زمان دیگری به تحولات سیاسی-اقتصادی کلان گره خورده است. تا وقتی افق این تحولات روشن نشود، هرگونه سخن از «پایان رکود» بیشتر آرزو خواهد بود تا تحلیل.

انتهای پیام/