برج مراقبت «رشد» مسکن

سال 1402، «نقطه شروع تولید مسکن دولتی (مسکن‌‌ملی) و در عین حال اوج‌‌گیری پروژه‌‌های مربوط به این طرح ملی» بود؛ مقطعی که طبق آمارهای رسمی، ساخت‌‌وساز بیش از 400‌هزار واحد مسکونی دولتی‌‌ساز، در شهرها شروع شد و پیش‌‌ رفت. این میزان تیراژ، تقریبا برابری می‌کند با «مسکن‌‌سازی غیردولتی توسط سازنده‌‌ها در هر یک از دست‌‌کم 10 سال گذشته (عصر رکود مسکن)». بنابراین، ‌‌ بخشی از رشد 3.6 درصدی «ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان» در سال 1402 می‌تواند ناشی از ساخت‌‌وسازهای طرح مسکن‌‌دولتی باشد. در آن سال همچنین تحت‌تاثیر «کاهش نسبی تورم مسکن و تورم تولید مسکن» در بازار، تحرک مثبتی در روند سرمایه‌گذاری ساختمانی و تولید ساختمان بخش‌‌خصوصی به وجود آمد به‌طوری که حجم کل سرمایه‌گذاری در این بخش با لحاظ رشد واقعی، 9‌درصد افزایش یافت.

سال 1402 همچنین تیراژ صدور پروانه‌‌ساختمانی در شهرها (به غیر از طرح مسکن‌‌سازی دولتی)، 10‌درصد افزایش پیدا کرد. این دو پارامتر، یعنی «تولید دولتی مسکن» و «تحرک نسبی سازنده‌‌ها» در سال 1402 موجب شد بخش ساختمان از رشد منفی 4 سال‌‌ قبل از آن خارج شود. در سال 1403 نیز همین دو پارامتر به نوعی در بازار برقرار بود؛ هر چند به‌رغم ثبات قیمت مسکن، تورم تولید مسکن، ‌‌ شرایط را نسبت به 1402 سخت‌‌ کرد و در نهایت باعث شد «رشد مثبت برای بخش» رقم بخورد اما خیلی کمتر؛ یعنی 0.5 درصد. میانگین نرخ رشد بخش مسکن و ساختمان در سال‌های 1398 تا 1401، سطح منفی11.5درصد را ثبت کرده بود.

تجربه «شارژ دولتی» رشد مسکن

بخش مسکن و ساختمان، اولین‌‌بار نیست که با «پروژه‌‌های دولتی مسکن‌‌سازی»، متفاوت از روند قبلی خود، رشد می‌کند.

از اواسط دهه 90 تاکنون، «رکود تورمی» در این بخش حاکم است؛ نه توان خرید مصرفی، نه توان تولید مسکن. با این حال، طی 2سال گذشته، پروژه‌‌های دولتی‌‌ساز باعث شدند بخش مسکن از رشد منفی، خارج شود. شبیه این اتفاق را می‌توان در کارنامه سال 91 «رشد ساختمان» ردیابی کرد. سال 91، نقطه اوج‌‌گیری «تولید و تکمیل مسکن‌‌مهر» بود. در آن سال همچنین بازار مسکن و بخش غیردولتی ساخت‌‌وسازهای مسکونی، در رونق قرار داشت.

در بازار فعالیت‌‌ ساختمانی بخش‌‌خصوصی، یعنی مسکن‌‌سازی غیردولتی، تیراژ ساخت از 750‌هزار واحد مسکونی عبور کرد. در شهر تهران، سال 91 به خاطر حواشی و هیجانات اجرای طرح تفصیلی جدید، تیراژ ساخت به رقم بی‌‌سابقه 253‌هزار واحد رسید که از آن با عنوان «سونامی ساخت‌‌وساز» تعبیر شد. در کنار این رونق، بیش از یک میلیون و 300‌هزار واحد مسکونی‌‌مهر نیز در آن سال، در مرحله تولید قرار داشت که به لحاظ تیراژ، این طرح دولتی، ابعاد بسیار بزرگ‌تری نسبت به فعالیت سازنده‌‌های معمولی شهرها (غیر مسکن‌‌مهر) داشت. نتیجه آن شد که رشد بخش مسکن و ساختمان در سال 91، جهش 47.1 درصدی را تجربه کرد، در حالی که سال قبل از آن، این بخش تنها 4‌درصد رشد کرد و سال قبل‌‌تر از آن یعنی در سال 89 نیز ارزش‌‌افزوده این بخش 5‌درصد کاهش یافته بود.

هر چند طرح دولتی مسکن‌‌سازی به رونق بخش ساختمان کمک کرده اما «کیفیت رونق» نیز باید مورد بررسی قرار بگیرد. رونق ساخت‌‌وساز‌‌های حمایتی اگر باعث «بهبود شاخص دسترسی به مسکن» به‌ویژه برای دهک‌‌های کم‌‌درآمد نشود و امکان خرید این واحدها وجود نداشته باشد، تولیدات صورت ‌‌گرفته در اختیار تقاضای غیرمصرفی قرار می‌گیرد؛ اتفاقی که طی ابتدای دهه 90 با فروش امتیاز مسکن‌‌مهر توسط ثبت‌‌نام کننده‌‌هایی که توان پرداخت آورده نقدی و تکمیل فرآیند خرید آن واحدها را نداشتند، رخ داد.

فرود تاریخی «رشد» مسکن

روند 33 ساله «رشد» بخش مسکن و ساختمان علاوه بر اینکه شاهد فراز تاریخی در سال91 بود، با یک فرود تاریخی نیز در سال99 روبه‌رو شد. سال 99، مقطعی که «قیمت مسکن» بعد از جهش‌‌های 70 درصدی و 62 درصدی سال‌های 97 و 98، «رشد شدید 80درصدی» را تجربه می‌کند، تولید در این بخش 35.4‌درصد سقوط می‌کند. سال99 به شکل بی‌‌سابقه، ‌‌ «رکود تورمی بخش مسکن» برای سومین سال پیاپی ادامه می‌‌یابد. تا پیش از آن (دست‌‌کم از سال 70 به بعد)، معمولا طول عمر جهش قیمت ملک، 1.5 تا 2 سال بود و در عین حال، تولید ساختمان در سال‌های رونق معاملات و رشد قیمت، رونق داشت. اما از سال97 به بعد، شرایط متفاوتی که بیرون از بخش مسکن و ساختمان باعث «رکود تورمی» شد، وضعیت درون بخش را نیز متفاوت از روندهای قبلی کرد. سال99 همچنین تورم تولید مسکن نیز بالاترین نرخ در مقایسه با سال‌های قبل از آن را ثبت کرد؛ 76درصد. این عاملی برای افت سرمایه‌گذاری ساختمانی و در نتیجه، رشد منفی بخش شد.

شروط «بهبود» رشد مسکن و ساختمان

بخش ساختمان به دلیل ارتباطی که با صنایع بالادست خود و همچنین تولیدات و خدمات پایین‌‌دست دارد، رشد آن می‌تواند به رشد دیگر بخش‌‌ها کمک کند. از طرفی، رونق پایدار این بخش باعث بهبود سمت عرضه مسکن می‌شود که در صورت مناسب‌‌بودن شرایط اقتصادی و مالی سمت تقاضای مصرفی، «دسترسی به مسکن» را تسهیل خواهد کرد. با این حال، اوضاع «رشد» مسکن و ساختمان از سال98 تاکنون مناسب نیست. متوسط رشد ارزش‌‌افزوده این بخش در این سال‌ها نه تنها افزایش پیدا نکرده که 7‌درصد کاهش یافته است. این رشد منفی 7 درصدی بخش مسکن و ساختمان طی 6 سال اخیر را وقتی با «میانگین تاریخی» رشد بخش مقایسه کنیم، درک بهتری از «شرایط نامناسب» به وجود می‌‌آید. طی 33 سال گذشته، متوسط نرخ رشد بخش مسکن و ساختمان، 5‌درصد بوده است که تازه اگر، «کارنامه منفی 6 سال گذشته» را از آن بیرون بکشیم، میانگین رشد سالانه از سال 71 تا 97، به رقم 7.8‌درصد ارتقا پیدا می‌کند. ریسک‌‌های اقتصادی و سیاسی سال‌های گذشته همان‌طور که باعث «تورم فزاینده» و «رکود اقتصادی» شد، بخش مسکن و ساختمان را نیز تحت‌تاثیر منفی قرار داد.

در حال حاضر بین «وضعیت بخش مسکن و ساختمان» با «هدف برنامه هفتم»، یک دنیا فاصله است. رشد 0.5 درصدی این بخش در سال اول برنامه، در حالی که قرار بود 9درصد رشد اتفاق بیفتد، نشان‌‌دهنده آن است که مجموعه‌‌ای از اتفاقات باید برای «احیای موتور رشد مسکن» رخ دهد. این اتفاقات، الزاما در کوتاه‌‌مدت قادر به «رشد‌‌سازی» تا سطح هدف برنامه نخواهند بود. فردین یزدانی، تحلیلگر بخش مسکن درباره «رشد نیم‌‌درصدی» این بخش در سال گذشته به «دنیای‌اقتصاد» گفت: هم رشد مثبت سال 1402 و هم 1403، ناشی از طرح‌‌های دولت‌‌محور در بخش ساختمان‌‌سازی است.

بخشی از این رشد برای طرح‌‌ نهضت ملی و همچنین بخشی نیز ناشی از ارزش افزوده در مجموع فعالیت‌‌های ساختمانی بخش‌‌خصوصی در گروه ساختمان‌‌های جدید، نیمه‌‌تمام و تکمیل‌‌شده است. با این حال، روند سرمایه‌گذاری بخش‌‌خصوصی رشد چندانی نداشته است، چون شرایط آن با توجه به تورم، برقرار نبوده است.  بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» همچنین درباره عواملی که می‌تواند باعث رشد مثبت و پایدار بخش مسکن و ساختمان شود، با استناد به مطالعه‌‌ای که سال 95 در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسید، نشان می‌دهد: «وضعیت 6 متغیر حاشیه سود ساختمانی، قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها با وام مسکن، درآمد شاغلان، بازدهی بازارهای رقیب مسکن، سهم اجاره‌‌بها از درآمد و نرخ ارز» باید بهبود پیدا کند.در مطالعه‌‌ای که بهار سال 95 توسط یونس سلمانی، دانشجوی دکترای علوم اقتصادی دانشگاه تربیت مدرس، در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسید، با استناد به داده‌‌های اقتصادی سال‌های 53 تا 92، میزان احتمال برقراری رونق در بخش مسکن و ساختمان بر اساس وضعیت هرکدام از این متغیرها، مورد سنجش قرار گرفت.

سهم بالای اجاره‌‌بها در هزینه‌‌های خانوارهای مستاجر به علت آنکه «امکان پس‌‌انداز» را از آنها سلب می‌کند، اثر معناداری روی «کاهش رونق مسکن و ساختمان» دارد. کاهش قدرت خرید و دورشدن «دسترسی» به خانه اول، باعث کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری و تولید ساختمان می‌شود. در آن مطالعه مشخص شد، افزایش یک درصدی تسهیلات خرید مسکن، احتمال رونق را 0.08‌درصد افزایش می‌دهد. افزایش یک درصدی حاشیه‌‌سود ساختمانی نیز احتمال رونق را 0.02‌درصد افزایش می‌دهد اما افزایش یک درصدی بازدهی بازارهای موازی مسکن نسبت به این بازار، احتمال رونق را 0.05‌درصد کاهش می‌دهد. طی سال‌های اخیر، حاشیه سود سرمایه‌گذاری ساختمانی در سطح بسیار پایین از بازدهی بازارهای دلار و طلا و بورس قرار داشت و تا حدودی به سود سپرده‌‌گذاری بانکی نزدیک بود.