اجاره در تهران به مرز بحران رسید/ میانگین هر متر ۴۵۰ هزار تومان
اخبار ساخته ها
به گزارش اخبارساخته ها؛ در حالی که تهران همچنان با یکی از سنگینترین بحرانهای مسکن دهه اخیر دستوپنجه نرم میکند، تازهترین دادههای منتشرشده از سوی اتحادیه مشاوران املاک و مرکز آمار ایران تصویری دقیقتر اما نگرانکنندهتر از وضعیت اجارهبها در پایتخت ارائه میدهد. بر اساس اعلام داود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، میانگین اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به حدود ۴۵۰ هزار تومان رسیده است. این رقم، در ترکیب با میانگین ودیعه ۶۰۰ میلیون تومانی و اجاره ماهانه حدود ۲۰ میلیون تومان، نشان میدهد بازار اجاره نهتنها از تورم عمومی کشور عقب نمانده، بلکه در بسیاری از مناطق از آن پیشی گرفته است.
تصویر آماری از بازار
طبق دادههای رسمی مرکز آمار، تورم سالانه بخش مسکن و خدمات پایه از مهر ۱۴۰۳ تا مهر ۱۴۰۴ به ۳۷.۱ درصد رسیده است؛ تورم ماهانه در مهرماه ۳ درصد و تورم نقطهبهنقطه ۳۴ درصد گزارش شده. در بخش اجارهبها، نرخ تورم ۳۶.۵ درصد اعلام شده و تورم در خدمات تعمیر و نگهداری ساختمان نیز به رقم چشمگیر ۴۴.۳ درصد رسیده است.به زبان ساده، اگر یک خانوار تهرانی پارسال برای تعمیرات منزل خود ۱۰ میلیون تومان هزینه میکرد، امسال باید حداقل ۱۴ میلیون تومان برای همان خدمات بپردازد.
تحلیل وضعیت: رکود در عرضه، التهاب در تقاضا
در ظاهر، آمارها نشان میدهد که تورم اجارهبها تقریباً همگام با تورم عمومی حرکت کرده است؛ اما بررسی میدانی بازار مسکن در آبان ۱۴۰۴ خلاف این برداشت را نشان میدهد. در عمل، نسبت اجاره به درآمد خانوار در اغلب مناطق تهران از مرز بحرانی عبور کرده است. برآوردهای غیررسمی نشان میدهد در مناطق مرکزی پایتخت، بیش از ۶۰ درصد درآمد ماهانه خانوار صرف اجاره میشود؛ رقمی که طبق استاندارد جهانی باید زیر ۳۰ درصد باشد.
دلیل این شکاف، ترکیبی از رکود ساختوساز، مهاجرت داخلی، تورم انتظاری و نبود سیاستگذاری هدفمند در بازار اجاره است. کاهش ساخت مسکن جدید در سالهای اخیر، همراه با گرانی مصالح و نرخ بالای وامهای بانکی، عرضه را محدود کرده است. از سوی دیگر، موج مهاجرت از استانها به تهران بهدلیل تمرکز فرصتهای شغلی، فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کرده است.
در چنین شرایطی، حتی کاهش نسبی تورم عمومی یا تثبیت نرخ ارز نیز نتوانسته شوک قیمتی اجاره را مهار کند، زیرا بازار مسکن از منطق تورمی خود پیروی میکند، نه از منطق اقتصادی کلان کشور.
ودیعههای سنگین؛ ابزار فشار بر مستأجر
بیگینژاد در سخنان خود به میانگین ودیعه ۶۰۰ میلیون تومانی اشاره کرده است؛ عددی که در واقع میانگین مناطق میانی تهران است. در مناطق شمالی، ودیعهها به راحتی از ۱.۵ تا ۲ میلیارد تومان عبور میکند، در حالی که در مناطق جنوبی، بسیاری از مالکان بهدلیل فشار نقدینگی، ترجیح میدهند اجاره ماهانه را بالا ببرند و ودیعه را کاهش دهند.
این جابهجایی بین ودیعه و اجاره ماهانه، که در ظاهر انعطاف بازار محسوب میشود، در عمل به افزایش فشار نقدی بر مستأجران منجر شده است؛ چراکه حتی پرداخت ماهانه ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان برای خانوادهای با درآمد ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان عملاً غیرممکن است.
تناقض در روایتها؛ آرامش در آمار، التهاب در واقعیت
مسئولان صنفی معمولاً برای پرهیز از ایجاد التهاب در بازار، از واژههایی مانند «ثبات نسبی» یا «تغییر اندک» استفاده میکنند، اما دادههای رسمی و تجربه میدانی از بنگاهها چیز دیگری میگویند. طی یک سال گذشته، در برخی مناطق مانند صادقیه، تهرانپارس و نازیآباد، میانگین اجارهها بیش از ۴۰ درصد افزایش یافته است.
از طرف دیگر، رکود معاملات خرید و فروش ملک باعث شده بسیاری از مالکان که توان فروش ندارند، واحدهای خود را با قیمتهای بسیار بالا برای اجاره عرضه کنند. نتیجه، بازاری بیتعادل و چندقیمتی است که در آن هر واحد، قیمت خاص خود را دارد و هیچ قاعده ثابتی بر بازار حاکم نیست.
سیاستهای دولتی و ناکامی در کنترل بازار
دولت در دو سال گذشته چندین طرح برای کنترل بازار اجاره مطرح کرد؛ از جمله «سقف افزایش اجاره» و «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات» اما هیچیک نتوانست اثر معناداری بر روند بازار بگذارد. دلیل اصلی این ناکامی، فقدان ابزار نظارتی مؤثر و نبود مشوق برای مالکان است.
به عنوان نمونه، تعیین سقف افزایش اجاره تا ۲۵ درصد بدون ارائه مشوق مالیاتی برای موجران یا تسهیلات حمایتی برای مستأجران، تنها در حد توصیه باقی ماند. در حالی که تجربه کشورهایی مانند ترکیه و آلمان نشان میدهد، کنترل بازار اجاره تنها با ترکیب سیاستهای مالیاتی، تسهیلات بانکی و شفافیت اطلاعاتی ممکن است.
نقد سخنان بیگینژاد: آمار دقیق، تحلیل ناقص
گرچه بیگینژاد با استناد به دادههای واقعی بازار عدد دقیقی از متوسط اجارهبها ارائه کرده، اما در سخنان او نشانهای از تحلیل ساختاری بازار یا پیشنهاد اصلاحی وجود ندارد. تمرکز صرف بر اعلام قیمت، بدون توجه به چرایی این روند، نوعی سادهسازی مسئلهای است که ریشه در سیاستگذاری کلان دارد.
به عنوان مثال، وقتی هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به بیش از ۲۰ میلیون تومان رسیده و نرخ سود بانکی نیز بالاست، طبیعی است که مالکان برای حفظ ارزش سرمایه خود اجارهها را بالا نگه دارند. اما همین منطق، در غیاب سیاستهای حمایتی، به فشار تورمی پایدار بر طبقه متوسط و فرودست شهری منجر میشود.
در آخر باید تاکید کرد؛ بازار اجاره مسکن در تهران در آبان ۱۴۰۴ در وضعیت هشدار قرار دارد. تورم رسمی ۳۷ درصدی و اجارههای نجومی در کنار رکود ساختوساز و ضعف نظارت، نشان میدهد بحران مسکن دیگر یک مسئله اقتصادی صرف نیست، بلکه به مسئلهای اجتماعی تبدیل شده است.
در این میان، سخنان مقامات صنفی اگرچه به شفافسازی آمار کمک میکند، اما تا زمانی که به همراه تحلیل عمیق و راهکار عملی نباشد، تأثیری در بهبود وضعیت نخواهد داشت. تهران امروز نه تنها به سیاست کنترل قیمت نیاز دارد، بلکه بیش از هر زمان دیگر محتاج سیاست بازتوزیع عادلانه فرصت سکونت است.
انتهای پیام/
