آموزش/ چه ملکی بخریم که بصرفد؟

به گزارش اخبارساخته ها؛کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند اگر قیمت یک خانه بیش از ۲۲ برابر اجاره سالانه آن باشد، خریدش به‌صرفه نیست. این فرمول ساده، اما جهانی، معیاری است برای تشخیص اینکه آیا وقت خرید است یا هنوز اجاره دادن به‌صرفه‌تر است.

نسبت قیمت به اجاره؛ شاخصی جهانی برای سنجش ارزش ملک

در بازارهای مسکن سراسر دنیا، یکی از معیارهای اصلی سنجش ارزش واقعی ملک، نسبت قیمت خانه به اجاره سالانه آن است؛ شاخصی که در انگلیسی به آن Price-to-Rent Ratio می‌گویند.
این نسبت، نشان می‌دهد که با اجاره دادن یک ملک، چند سال طول می‌کشد تا کل قیمت خانه از محل اجاره‌ها بازگردد. هرچه این عدد کوچک‌تر باشد، خرید ملک از نظر اقتصادی به‌صرفه‌تر است.

در کشورهای توسعه‌یافته، میانگین منطقی این نسبت بین ۱۵ تا ۲۵ متغیر است. تجربه بازار جهانی نشان داده است که اگر قیمت خانه حدود ۲۲ برابر اجاره سالانه آن باشد، خانه در محدوده «ارزش واقعی» قرار دارد؛ یعنی نه بیش‌ازحد گران است و نه بیش‌ازحد ارزان.

چطور این نسبت را در ایران محاسبه کنیم؟

برای محاسبه این شاخص، کافی است اجاره ماهانه خانه را در ۱۲ و سپس در ۲۲ ضرب کنید:

قیمت منطقی خانه = اجاره ماهانه × ۱۲ × ۲۲

مثلاً اگر خانه‌ای در تهران ماهانه ۱۵ میلیون تومان اجاره داشته باشد،
قیمت تقریبی و منصفانه آن حدود ۳٫۹۶۰ میلیارد تومان (۱۵ × ۱۲ × ۲۲) خواهد بود.
اگر فروشنده قیمتی بسیار بالاتر از این مطالبه کند، به‌احتمال زیاد ملک گران‌فروشی شده است.

در چه شرایطی خرید خانه به‌صرفه است؟

۱. نسبت قیمت به اجاره کمتر از ۲۰ باشد:
در این حالت، بازده اجاره نسبت به قیمت بالا است؛ یعنی خریدار در صورت اجاره دادن ملک، می‌تواند در کمتر از ۲۰ سال اصل سرمایه را از اجاره‌ها پس بگیرد. چنین ملکی معمولاً کم‌ریسک و اقتصادی محسوب می‌شود.

2. روند رشد اجاره‌ها ثابت یا صعودی باشد:
   اگر نرخ اجاره در منطقه در حال افزایش است، خرید ملک حتی با نسبت ۲۲ نیز منطقی است، چون بازده اجاره در سال‌های بعد افزایش خواهد یافت.

3. بازار در رکود قیمتی باشد:
   در شرایطی که قیمت مسکن رشد شدیدی نداشته و تورم عمومی مهار شده، خرید خانه‌ای که در محدوده نسبت ۲۲ باشد، گزینه‌ای مطمئن برای حفظ ارزش دارایی است.

4. موقعیت مکانی و تقاضای واقعی بالا باشد:

خانه‌هایی که در مناطق پرتقاضا، نزدیک به مراکز حمل‌ونقل، دانشگاه یا مراکز کاری قرار دارند، حتی با نسبت کمی بالاتر از ۲۲ نیز ارزش خرید دارند، چون پتانسیل رشد قیمتی آینده را حفظ می‌کنند.

چه زمانی خرید به‌صرفه نیست؟

* اگر قیمت خانه بیش از ۳۰ برابر اجاره سالانه باشد، نشان‌دهنده حباب قیمتی است.
* اگر نرخ رشد اجاره‌ها متوقف شده یا در حال کاهش باشد، بازده سرمایه پایین خواهد آمد.
* در مناطق کم‌تقاضا یا با مهاجرفرستی بالا، حتی خانه‌های ارزان هم ممکن است دیر نقد شوند و صرفه اقتصادی نداشته باشند.

مقایسه تطبیقی با بازارهای جهانی

در آمریکا و اروپا، نسبت قیمت به اجاره در شهرهای بزرگ معمولاً بین ۲۵ تا ۳۵ است، اما نرخ بهره پایین و تسهیلات بلندمدت باعث می‌شود این نسبت توجیه‌پذیر باشد. در ایران، به‌دلیل نبود وام مؤثر و نرخ بهره بالا، نسبت‌های بالاتر از ۲۲ به‌معنای بازدهی ضعیف سرمایه هستند.

در واقع، وقتی خانه‌ای با نسبت ۲۲ خریداری شود، خریدار انتظار دارد اگر ملک را اجاره دهد، حدود ۴٫۵٪ تا ۵٪ بازده سالانه از اجاره کسب کند. اما اگر نسبت به ۳۰ برسد، بازده واقعی کمتر از ۳٪ می‌شود؛ رقمی پایین‌تر از تورم، و در نتیجه غیراقتصادی.

تصمیم منطقی میان خرید و اجاره

فرمول «قیمت = اجاره سالانه × ۲۲» صرفاً یک عدد خشک نیست، بلکه بیانگر تعادلی است میان بازده سرمایه، ریسک بازار و منطق اقتصادی خرید خانه.
اگر قیمت خانه‌ای در محدوده این نسبت یا کمتر از آن است، و شرایط منطقه نیز رشد اجاره و ثبات بازار را تأیید می‌کند، خرید آن از نظر مالی منطقی و به‌صرفه خواهد بود.
اما اگر قیمت فراتر از این نسبت است و بازار نشانه‌هایی از رکود یا حباب دارد، اجاره‌نشینی و سرمایه‌گذاری در گزینه‌های دیگر، تصمیم هوشمندانه‌تری خواهد بود.

انتهای پیام/