تحلیل جدیدترین آمار پاییزی تحولات بازار اجاره کشور از قرار گرفتن این بازار روی یک مدار جدید اما موقت خبر می‌‌‌دهد. بررسی‌‌‌ها با استناد به آمار رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در شهرها نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون نوعی معادله جدید و موقت در این بازار قابل مشاهده است. این معادله یا مدار موقت باعث شده است تحولات اخیر بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌‌‌ها عینا روی اجاره‌‌‌بها منعکس نشود. تورم مسکن در ماه‌‌‌های اخیر منفی شده اما سرعت رشد اجاره‌‌‌بها همچنان بالاست.

تازه‌‌‌ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی کشور در آذرماه نشان می‌‌‌دهد، در ماه پایانی پاییز، اگرچه سرعت رشد ماهانه اجاره‌‌‌بها کاهش یافته است اما همچنان تورم اجاره مثبت است. این درحالی است که طی ماه‌‌‌های اخیر، تورم ماهانه مسکن عمدتا منفی بوده است.

آذر امسال به روایت آمارهای رسمی متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران 2.2‌درصد کاهش یافت و تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از کاهش قیمت فروش آپارتمان‌‌‌ها در سایر شهرها نیز حکایت دارد. اما در چنین شرایطی که بازار معاملات مسکن شاهد چند ماه افت و ثبات قیمت (از تابستان) بوده است اما در آبان ماه نه تنها تورم ماهانه اجاره (براساس تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای کشوری) قله 4.1 درصدی را به ثبت رساند که در آذرماه نیز اگرچه نسبت به آبان 0.5 واحد‌درصد کاهش یافت اما کماکان تورم ماهانه اجاره مسکن در کشور مثبت و معادل 3.6‌درصد است.

در حالی که یک ضلع مهم و اثرگذار بر تغییرات بهای اجاره مسکن، تغییرات قیمت یا تورم مسکن است، یک سوال مهم آن است که چرا در شرایطی که تورم آپارتمان‌‌‌ها منفی است باز هم بازار اجاره رشد مثبت داشته است؟ رشد مثبتی که از تورم ماهانه متعارف و معمول اجاره که معمولا باید کمتر از 2درصد باشد، حدود دو برابر هم بیشتر است؟

 

فرضیه‌‌‌ای که می‌توان برای پاسخ به این سوال مطرح کرد، آن است که مگر بازار اجاره و تغییرات اجاره‌‌‌بها از مدار تاریخی خود که همان اثرپذیری از تغییرات قیمت مسکن و تورم عمومی است خارج شده است؟

بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد در پاسخ به این سوال نشان می‌‌‌دهد، بازار اجاره از این مدار تاریخی خارج نشده است اما یک معادله موقت به این بازار وارد شده یا بازار وارد یک مدار موقت شده است که بی‌ارتباط به همان مدار تاریخی هم نیست. افت و خیز‌‌‌های قیمتی در بازار مسکن در عصر جهش قیمت و تورم عمومی فزاینده سال‌‌‌های اخیر، اجاره را روی یک مدار موقت قرار داده است. یعنی در شرایطی که همچنان بازار اجاره از تورم عمومی و تغییرات قیمت فروش آپارتمان‌‌‌ها اثرپذیری دارد، تغییرات و تورم تاریخی هم در معاملات خرید وفروش مسکن و هم در بهای کالاها وخدمات مصرفی خانوارها، باعث شده هم‌‌‌اکنون به‌رغم ثبت تورم منفی چندماهه در بازار مسکن باز هم تورم ماهانه اجاره مثبت شود.

 

توضیح معادله موقت با 4 پارامتر

معادله جدیدی که بازار اجاره مسکن را در مدار موقت قرار داده با 4 پارامتر مهم قابل توضیح است. اولین پارامتر مربوط به اثری است که کاهش قیمت مسکن در مقطع زمانی فعلی روی تغییرات سطح اجاره‌‌‌بها دارد. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد تحت‌تاثیر تورم شدید سال‌‌‌های اخیر در بازار مسکن (رشد شدید قیمت آپارتمان‌‌‌ها)، کاهش قیمت مسکن به شکل ماهانه که از تابستان امسال شروع شد، فعلا عاملی برای کاهش ماهانه اجاره‌‌‌بها وثبت تورم منفی در این بازار نیست. کاهش‌‌‌های اخیر قیمت مسکن فعلا می‌تواند در کاهش سرعت رشد ماهانه اجاره‌‌‌بها موثر باشد. مانند اتفاقی که در آذرماه افتاد و تورم اجاره در این ماه 0.5 واحد‌درصد نسبت به آبان کمتر شد.

پارامتر دوم مربوط به اثر «تورم عمومی» در تغییرات اجاره‌‌‌بها یا «تورم اجاره» است. رشد و تغییرات ماهانه اجاره‌‌‌بها عمدتا تابعی از تورم عمومی است. روندهای مربوط به تورم عمومی و تورم اجاره نشان می‌‌‌دهد همواره اثر تورم عمومی با تاخیر یک تا دو ماهه به بازار اجاره می‌رسد و تورم اجاره را تحت‌تاثیر قرار می‌‌‌دهد.

پارامتر سوم، مربوط به نسبت تورم عمومی با تورم اجاره است. در سال‌‌‌های قبل از جهش مسکن به طور متوسط عدد حاصل از نسبت تورم عمومی به تورم اجاره 1.5 بود. اما پاییز امسال، تورم عمومی و تورم اجاره(به لحاظ تغییرات نقطه به نقطه) با هم برابر شد و این نسبت به یک رسید. آذرماه امسال تورم عمومی نقطه به نقطه 40.3‌درصد بود و تورم نقطه به نقطه اجاره کشور نیز همین میزان یعنی 40.3‌درصد به ثبت رسید.

این موضوع نشان می‌‌‌دهد که رشد نقطه به نقطه هزینه زندگی خانوارها به‌ویژه موجرها، در حال حاضر بیشترین تاثیر را روی رشد اجاره‌‌‌بها (تورم اجاره) دارد.

پارامتر چهارم نیز ترکیبی از سه موضوع مهم است. اولین موضوع مربوط به افزایش تعداد خانوارهای مستاجر تحت‌تاثیر افزایش تقاضا در بازار اجاره ناشی از خارج شدن بازار خرید مسکن از دسترس خانوارهاست. رشد شدید قیمت‌ها در دوره اخیر جهش مسکن، باعث شده است بخش عمده خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به ناچار و به دلیل ضعف قدرت خرید از بازار خرید کنار رفته و وارد بازار اجاره شوند. این موضوع یعنی تورم تاریخی مسکن، تورم اجاره را از حد معمول بالاتر برده است. از سوی دیگر در حالی که از سال 97 یعنی سال شروع جهش قیمت مسکن تاکنون متوسط قیمت مسکن بیش از 15 برابر شده است میانگین اجاره‌‌‌بها در کشور حدود 8 تا 10 برابر رشد کرده است.

تورم اقلام خوراکی و مواد غذایی هم در ثبت تورم‌‌‌های بالا در بازار اجاره موثر بوده است. براساس آمارهای رسمی امسال نسبت به سال قبل، تورم اقلام خوراکی 51‌درصد بوده است که این میزان حتی نسبت به تورم عمومی نقطه به نقطه آذر که معادل 40.3‌درصد گزارش شده است نیز بیشتر بوده است. همه این عوامل باعث شده است در شرایطی که از تابستان امسال تورم ماهانه در بازار معاملات خرید آپارتمان‌‌‌ها منفی شده است اما بازار اجاره همچنان شاهد ثبت تورم مثبت و محسوس باشد.