وضعیت متفاوت بازار املاک در شمال کشور

به گزارش اخبار ساخته ها؛ دودستگی اخیر در بازار املاک شمال کشور بر اساس تحقیقات به عمل آمده از تحولات ملکی در استان مازندران نشان می دهد، بازار معاملات خرید و فروش ویلاهای مسکونی در مقایسه با بازار معاملات زمین در این استان، هم اکنون دو وضعیت متفاوت و دوگانه را تجربه می کند که می توان از آن با عنوان بروز دودستگی در بازار املاک شمال کشور یاد کرد.

 بررسی ها نشان می دهد در شرایطی که هم به لحاظ نوسانات قیمت و هم از نظر تحرکات معاملاتی، بازار معاملات ویلا در استان مازندران در شرایط رونق نسبی قرار گرفته است؛ اما شرایط در بازار زمین متفاوت است. به این معنا که در بازار معاملات زمین در این استان، هم قیمت زمین از ثبات نسبی برخوردار است و هم معاملات در این بخش از بازار ملک به نسبت کم تحرک است. درحالیکه در بازار معاملات ویلاهای مسکونی شاهد رشد محسوس قیمت از یکسو و افزایش میزان تقاضا و حجم معاملات از سوی دیگر هستیم.

 شرایط فعلی در بازار املاک شهرهای شمالی (استان مازندران) را می توان به پایان دوره رکود نسبی در این بازار بعد از گذشت حدود نیمسال تعبیر کرد. رکود در بازار معاملات املاک و ویلاهای مسکونی در شهرهای شمالی که تقریبا از اوایل زمستان سال گذشته تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و کاهش تحرک سرمایه گذاران در این بازار آغاز شد، هم‌‌‌اکنون و بعد از گذشت نزدیک به نیمسال، پایان یافته است.

 اتمام دوره رکود نیمساله در بازار معاملات املاک شهرهای شمالی به خصوص بازار معاملات ویلاهای مسکونی استان مازندران، خود را در شکل افزایش قیمت و همچنین افزایش تقاضا برای خرید ویلا در این شهرها نشان می دهد.

 این در حالی است که بررسی ها نشان می دهد هم اکنون تورم ملکی در شهرهای شمالی از تورم مسکن تهران نیز سبقت گرفته است. ضمن آنکه بررسی ها و تحقیقات به عمل آمده از شناسایی دست کم چهار عامل محرک رشد قیمت و افزایش تعداد معاملات ویلا در شهرهای شمالی در ماه های اخیر خبر می دهد.

 تغییر نسبت قیمت تهران و شمال

بررسی‌‌‌ها نشان می دهد نسبت و فاصله قیمت مسکن تهران به قیمت مسکن در شهرهای شمالی کاهش یافته است. این موضوع به دنبال سبقت تورم شهرهای شمالی (به طور مشخص شهرهای واقع در استان مازندران) از تورم مسکن تهران، قابل مشاهده است.

 برآوردها از سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران و میانگین قیمت مسکن در استان مازندران نشان می دهد درحالیکه در سال 98 نسبت قیمت مسکن تهران به شمال برابر با 6 بود، این میزان بر مبنای آخرین آمارهای رسمی مربوط به تحولات قیمت مسکن در کشور، به 6/ 4 رسیده است.

 سال 98، سال اوج جهش قیمت مسکن در بازار معاملات مسکن تهران بود. بعد از آن سرعت رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران کاهش یافت و بازار معاملات ملکی پایتخت از اواخر سال 99 و در طول سال 1400 با تغییر فاز از دوره جهش به پساجهش ورود کرد.

 بر اساس آمارهای اعلام شده از تحولات بازار مسکن در بهار 1400، به دنبال افزایش سرعت رشد قیمت املاک مسکونی در شهرهای شمالی (استان مازندران) و همچنین کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در تهران، نسبت متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به میانگین قیمت مسکن شهرهای شمالی کاهش یافت.

 این آمارها و همچنین بررسی های به عمل آمده از وضعیت بازار املاک شهرهای شمالی از رسیدن این بازار به نقطه جوش قیمتی و معاملاتی در پاییز سال گذشته خبر داد. اما از اوایل زمستان گذشته تا تابستان امسال، به مدت تقریبا نیمسال، بازار املاک شمال نیز در رکود نسبی قرار گرفت.

 المان های تنور معاملات شمال

 بررسی ها نشان می دهد، بازار معاملات املاک شهرهای شمالی در سال های اخیر و در مسیر رسیدن به نقطه جوش قیمتی و معاملاتی چند رخداد مهم را به ثبت رساند و تجربه کرد.

 رخداد اول مربوط به وضعیت رشد قیمت زمین در شهرهای شمالی است. متوسط قیمت زمین در استان مازندران در بازه زمانی سال های 93 تا 1400 به اندازه متوسط قیمت زمین در پایتخت رشد کرد. در واقع تورم زمین در شهرهای شمالی طی هفت سال، معادل تورم زمین در تهران بوده است.

 متوسط قیمت زمین در استان مازندران در این بازه زمانی 11 برابر افزایش یافت. این افزایش در بازار زمین پایتخت نیز به همین میزان بوده است. ویژگی یا فاکتور مهم دیگر ملکی در بازار املاک شهرهای شمالی (مشخصا شهرهای استان مازندران)، مربوط به مقایسه وضعیت قیمت ویلاها در مقایسه با قیمت آپارتمان در شهر تهران است.

 برآوردهای قبلی نشان داد در اوایل دهه 90 با فروش یک واحد مسکونی نوساز متعارف در نیمه شمالی شهر تهران، بودجه موردنیاز برای خرید دو ویلای مسکونی متعارف در شمال کشور تامین می شد. یعنی متوسط قیمت یک واحد مسکونی متعارف در تهران برابر با متوسط قیمت دو واحد ویلای مسکونی در شهرهای شمالی با سطح قیمت معمولی بود.

 اما اخیرا این نسبت نیز تغییر کرده است. بررسی های به‌عمل آمده نشان می دهد هم‌‌‌اکنون میانگین قیمت یک ویلای مسکونی متعارف متوسط رو به بالا در شهرهای شمالی کشور (استان مازندران) تقریبا معادل یک واحد مسکونی متعارف در نیمه شمالی شهر تهران است.

 این وضعیت در نتیجه چند عامل مهم در بازار معاملات املاک شهرهای شمالی در سال گذشته ایجاد شده است. بررسی ها و برآوردهای قبلی مربوط به بازار معاملات املاک شهرهای شمالی در پاییز سال گذشته که در گزارشی با عنوان «بازار املاک شمال کشور چگونه رونق پیدا کرده است؟» در دی ماه سال گذشته منتشر شد از شناسایی چهار عامل عمده در بروز رخدادهای محرک قیمت و افزایش حجم معاملات در بازار املاک شهرهای شمالی خبر داد.

 پاییز سال گذشته، قیمت و معاملات املاک در شهرهای توریستی شمال کشور در حالی به نقطه جوش رسید که این عوامل در شکل گیری وضعیت رونق خرید و فروش ویلا و زمین در آن بازه زمانی در آن شهرها نقش داشتند.

 عامل اول یا اولین عامل محرک افزایش درجه حرارت معاملاتی در بازار املاک شهرهای توریستی شمال کشور به سیاست غلط دولت در حوزه مالیات ملکی بر می گردد. به دنبال اعلام اراده دولت برای دریافت مالیات از خانه های خالی اعلام شد اگر هر خانوار یک واحد مسکونی دیگر (واحد خالی) در شهر محل سکونت خود داشته باشد، مشمول مالیات می شود؛ اما اگر این واحد مسکونی در شهری دیگر باشد، مشمول مالیات نخواهد شد.

 همین موضوع سبب شد برخی از ملاکان، مسکن دوم خود را به شهرهای شمالی منتقل کنند تا بتوانند در ایام تعطیلات نیز از آن استفاده کنند و به علاوه از تورم ملکی معادل تهران و حتی بیشتر بهره مند شوند.

 عامل دوم به تغییر منطقه اقامت برخی از خانوارها از نواحی بد آب و هوا و درگیر با مشکلات و مخاطرات اقلیمی به‌خصوص از شهرهای جنوبی و پایتخت، به شهرهای شمالی کشور بر می گردد. به دنبال تشدید بحران های آب و هوایی، افزایش آلودگی های ناشی از گردوغبار وارد شده به کشور از کشورهای همسایه و همچنین تشدید بحران کم آبی، به خصوص طی دو سال گذشته، تعداد قابل توجهی از خانوارهای ساکن در استان های جنوبی و حتی برخی خانوارهای تهرانی، محل اقامت خود را به شهرهای شمالی کشور به‌خصوص شهرهای استان مازندران تغییر دادند. 

این در حالی است که در یک موج مهاجرتی دیگر، تعداد قابل توجهی از خانوارهای کشورهای جنوبی همسایه مانند عراق، اقدام به خرید ویلا در شهرهای شمالی ایران کردند. همین موضوع با افزایش تقاضا برای خرید ویلا نه تنها سطح قیمت ها که حجم معاملات خرید ویلا و زمین را در شهرهای شمالی افزایش داد.

 از سوی دیگر با شیوع ویروس کرونا و بحران همه گیری کووید-19، برخی خانوارها به‌خصوص ساکنان کلانشهرها از جمله تهران اقدام به خرید خانه، ویلا و سکونت موقت یا دائم در شهرهای شمالی کردند.

 یک عامل مهم دیگر در افزایش تقاضا، رشد حجم معاملات و همچنین التهاب و نوسان قیمت در بازار املاک شهرهای شمالی کشور به بازگشایی امکان تردد در آزادراه تهران- شمال و کاهش زمان سفر به شهرهای شمالی بر می گردد.

 همزمان با بازگشایی قطعه یک و دو آزادراه، در کنار امکان قبلی دسترسی و تردد در قطعه 4 آزادراه، طول سفر به شهرهای شمالی به میزان محسوسی کم شد. همین موضوع نیز بر افزایش قیمت و تقاضا برای خرید املاک در این شهرها موثر واقع شد.

 از سوی دیگر و به دنبال وقوع این رخدادها و عوامل موثر، عرضه ویلا و زمین در شهرهای شمالی به‌طور نسبی کاهش یافت و برخی فروشنده‌‌‌ها با انگیزه کسب سود بیشتر به طور موقت از فروش املاک خود انصراف دادند.

 مجموعه این عوامل باعث شد در پاییز سال گذشته و در حالیکه روند معاملات به لحاظ حجم و سرعت رشد قیمت تقریبا در همه شهرهای کشور کاهشی بود، بازار معاملات املاک شهرهای شمالی در مسیری متفاوت و در نقطه جوش معاملاتی و قیمتی قرار بگیرد.

 در واقع درحالیکه در بازار مسکن همه شهرهای کشور رکود نسبی وجود داشت، تنور معاملاتی و قیمتی شهرهای شمالی به خصوص شهرهای توریستی استان مازندران همچنان داغ بود.

 شروع رکود از زمستان

ادامه بررسی‌‌‌ها از وضعیت بازار معاملات املاک در شهرهای شمالی اما از بروز رکود نسبی در این بازار از اوایل زمستان خبر داد. نتایج تحقیقات به عمل آمده نشان می دهد از اوایل زمستان به مدت حدود نیم فصل، بازار املاک شمال هم مانند بازار املاک شهر تهران و سایر شهرهای کشور در وضعیت رکود قرار گرفت. علت این موضوع را می توان در کاهش انتظارات تورمی در این بازه زمانی-از ابتدای زمستان سال گذشته تاکنون- جستجو کرد.

 به دنبال کاهش انتظارات تورمی و کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در تهران به همراه افت قیمت واقعی در بازار معاملات ملک پایتخت، بازار املاک شهرهای شمالی نیز تاثیر پذیرفته و سرمایه گذاران، فعالیت های خود را در این بخش از بازار ملک نیز کاهش دادند.

 انتظار از بابت تخلیه حباب قیمت مسکن از یکسو و پیش بینی ها از احتمال قریب الوقوع کاهش قیمت مسکن که در اواخر سال گذشته در بازار مسکن تهران شکل گرفت به بازار املاک شهرهای شمالی نیز سرایت کرد و همین موضوع از میزان تقاضا برای خرید ویلا و زمین در این شهرها کاست.

 به دنبال کاهش تقاضا و محدود شدن فعالیت ملاکان و سرمایه گذاران در بازار املاک شهرهای شمالی، این بازار به مدت حدود نیمسال در رکود نسبی فرو رفت. اما هم‌‌‌اکنون علائمی مبنی بر خروج این بازار از رکود بعد از گذشت نزدیک به 6 ماه رصد می شود. این در حالی است که آمارها از سبقت تورم ملکی شهرهای شمالی به تورم ملکی پایتخت خبر می دهد.

 بررسی ها و آخرین تحقیقات میدانی به عمل آمده از وضعیت معاملات املاک در شهرهای توریستی شمال کشور (مشخصا استان مازندران) در کنار آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن نشان می دهد رشد قیمت ویلا از پاییز پارسال تا الان به طور متوسط حدود 23‌ درصد بوده است.

 این در حالی است که در همین فاصله متوسط قیمت مسکن در تهران 13‌ درصد رشد کرده است. این موضوع به معنای سبقت تورم ملکی شهرهای شمالی از تورم ملکی تهران است.

 وضعیت متفاوت زمین

درحالیکه بررسی ها و تحقیقات میدانی به عمل آمده درخصوص آخرین وضعیت بازار املاک شهرهای شمالی نشان دهنده خروج بازار معاملات ویلاهای مسکونی از حالت رکود بعد از گذشت حدود نیمسال است؛ اما شواهد نشان می دهد بازار معاملات زمین در این شهرها همچنان کم تحرک بوده و قیمت ها در بازار زمین کماکان با ثبات نسبی همراه است.

 درحالیکه قیمت ویلاها به طور متوسط با رشد 23‌ درصدی در مقایسه با پاییز سال گذشته همراه شده است. واسطه های معاملات املاک در شهرهای شمالی (استان مازندران) می گویند قیمت زمین تقریبا ثبات نسبی دارد و آنقدر که قیمت ویلاها افزایش داشته است، زمین به آن اندازه گران نشده است.

 این در حالی است که تحرک معاملاتی در بازار ویلاها نیز به مراتب بیشتر از بازار زمین است. در‌حالیکه در دوره های قبلی بازار ویلا و زمین تقریبا به یک اندازه با تحرک معاملاتی و قیمتی همراه بود و حتی در برخی موارد و بعضی زمان ها، تحرک معاملاتی و نوسان قیمت در بازار زمین بیش از بازار ویلا بود.

 چهار محرک قیمت ویلا

سبقت تورم ملکی در شهرهای شمالی از تورم ملکی شهر تهران در حالی از اواخر پاییز و اوایل زمستان سال گذشته کلید خورده است که بررسی ها از شناسایی چهار عامل محرک قیمت ویلاهای مسکونی شهرهای توریستی شمالی خبر می دهد.

 این عوامل نه تنها منجر به رشد محسوس قیمت ویلا در بازه زمانی یادشده شده اند که باعث شده اند، سرعت رشد ویلاها بسیار تندتر از سرعت رشد زمین باشد.

 اولین عامل به وضعیت و چشم انداز قیمت مصالح ساختمانی مربوط می شود. به دلیل وجود چشم انداز افزایشی قیمت مصالح ساختمانی، اغلب سرمایه گذارها ترجیح می دهند به جای زمین ویلا بخرند.

 عامل دوم به افزایش سفرهای سال 1401 بعد از دو سال رکود سفر به دلیل شیوع کرونا مربوط می شود که منجر به افزایش تقاضای خرید ویلا در شهرهای شمالی شده است.

 سومین عامل به شرایط ملکی شهرهای شمالی به لحاظ بهبود وضعیت دسترسی پس از افتتاح قطعه یک و بخشی از قطعه 2 آزادراه تهران- شمال و همچنین افزایش مهاجرت به این شهرها تحت تاثیر تشدید بحران های اقلیمی بر می گردد.

 عامل چهارم نیز مربوط به انتظارات تورمی است. با افزایش انتظارات تورمی و نوسان قیمت دلار در ماه های اخیر، قیمت مسکن نیز افزایش یافت. اردیبهشت ماه براساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در پایتخت 1/ 6‌ درصد در مقایسه با فروردین افزایش یافت.

 همین موضوع به شهرهای دیگر از جمله شهرهای شمالی نیز سرایت کرده و انتظار سنتی از بابت سرایت رشد قیمت تهران به شهرهای دیگر، سطح قیمت ها در بازار املاک شمال را نیز تغییر داده است. بازیگردان اصلی بازار املاک شهرهای شمالی نیز مانند پایتخت و سایر شهرها، در ماه های اخیر نوسانات دلاری بوده است.

 منبع خبر:اخبارساختمان