مسکن ملکی یا اجاره ای؟

به گزارش اخبارساخته ها؛ حسین عبده‌تبریزی وضعیت کنونی بازار مسکن که بالای ۸۰درصد خانوارها امکان خرید و حتی اجاره را از دست داده‌اند، «بحران بی‌سابقه در ۴۰سال اخیر» توصیف می‌کند. او معتقد است، بخش مسکن در شرایط بن‌بست قرار دارد و در عین حال نسخه‌های جهانی مسکن‌اجتماعی و مسکن‌حمایتی نیز در این وضعیت کار نمی‌کند. عبده‌تبریزی در عین حال توصیه‌هایی خطاب به سیاستگذاران دارد.

بخش قابل‌توجهی از خانوارهای ایرانی با بحران فقر مسکن مواجه هستند؛ تورم افسارگسیخته و جاماندن سطح درآمد افراد از میزان رشد تورم باعث شده تا توجه به مسکن حمایتی در کشور افزایش یابد. به شکل کلی در دنیا دو مدل مسکن حمایتی از سوی دولت‌‌‌ها اجرایی می‌شود که شامل مسکن ملکی و مسکن استیجاری می‌شود. در ایران عمده برنامه‌‌‌های دولت‌‌‌ها در خصوص حمایت از اقشار دچار فقر مسکن  بر اجرای طرح‌‌‌های مسکن حمایتی ملکی متمرکز بوده و مسکن استیجاری سهمی از این موضوع نداشته است. در این شرایط کارشناسان بر لزوم اجرای طرح‌‌‌های مسکن حمایتی  استیجاری در کشور تاکید دارند. 

حسین عبده‌‌‌تبریزی در نشست «مسکن اجتماعی و حمایتی؛ تجارب و ضرورت‌‌‌ها» با تاکید بر وضعیت بحرانی در بخش مسکن در کشور گفت: مطابق الگوی جهانی، اجرای طرح‌‌‌های مسکن حمایتی استیجاری در کشورهایی با بازار اجاره قوی و تورم پایین نتیجه‌‌‌بخش است؛ این در حالی است که در شرایط تورمی، طرح‌‌‌های مسکن حمایتی ملکی به‌‌‌عنوان راهکار اصلی انتخاب می‌شود و دولت با اعطای زمین و تسهیلات فرآیند خانه‌‌‌دار شدن افراد کم درآمد را مهیا می‌کند. با وجود این نبود بازار رهن قوی در کشور و عدم تناسب سقف تسهیلات با قیمت مسکن باعث شده تا این شیوه نیز کارکرد خود را در تامین نیاز اقشار ضعیف و حتی متوسط برای خانه‌‌‌دار شدن از دست بدهد.

حسین عبده تبریزی، اقتصاددان، در تشریح وضعیت مسکن در کشور با محوریت تامین خانه برای اقشار ضعیف و کم‌‌‌درآمد در نشست «مسکن اجتماعی و حمایتی؛ تجارب و ضرورت‌‌‌ها» گفت: تامین مسکن در کشور در وضعیت بحرانی قرار دارد؛ به نحوی که می‌توان ادعا کرد ظرف ۴۰ سال اخیر هیچ‌گاه تامین مسکن در کشور به میزان فعلی حاد نبوده است.

وی ادامه داد: انباشت چالش در بخش تامین مسکن برای اقشار مختلف درآمدی تا جایی پیش رفته که به عنوان یک پژوهشگر حوزه اقتصاد، راه‌‌‌حلی برای این بحران نمی‌توانم ارائه کنم و واقعیت آن است که سایر اقتصاددانان نیز راهکاری برای حل وضعیت بحرانی کنونی ندارند. در حال حاضر در شهرهای بزرگ حدود ۸۰ تا ۸۵‌درصد مردم توان خرید یک آپارتمان کوچک را نیز ندارند.این تحلیلگر اقتصادی حوزه مسکن گفت: مسکن کالای مصرفی بلند‌مدت است؛ اما مردم در کشور از آن به‌‌‌عنوان سپر تورمی در مقابل تورم استفاده می‌کنند و بنابراین مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌‌‌ای در ایران شده است. البته ورود سرمایه به بخش مسکن با هدف تبدیل سرمایه به کالا مربوط به حداقل دو سال قبل می‌شود؛ جهش‌‌‌های چندباره قیمتی در این بازار به نحوی بوده که دیگر خبری از تقاضای سرمایه‌‌‌ای نیز در بازار مسکن کشور نیست. در شرایط کنونی مردم برای حفاظت از ارزش پول خود سراغ خرید خودرو می‌‌‌روند و درواقع خودرو از کالایی مصرفی به کالای سرمایه‌‌‌ای در استطاعت بخشی از گروه‌‌‌های اجتماعی تبدیل شده است.

کوچ اجباری به حاشیه شهر و مصائب حمل‌ونقل

عبده تبریزی ادامه داد: نرخ رشد دستمزد طی سال‌های اخیر متناسب با تورم و رشد قیمت مسکن زیاد نشده و همین موضوع باعث شده تا قدرت خرید خانه در میان بخش قابل‌توجهی از مردم از بین رود؛ در حال حاضر در وضعیتی قرار داریم که بخش قابل‌توجهی از گروه‌‌‌های درآمدی دیگر توان اجاره خانه در داخل شهر را نیز ندارند و همین موضوع آنها را به کوچ اجباری به حاشیه شهرها سوق داده است.

وی تاکید کرد: در حال حاضر دولت با موضوع افزایش قیمت بنزین مواجه است، اما کوچ اجباری بخشی از مردم به شهرهای حاشیه‌‌‌ای و عدم توسعه حمل‌‌‌ونقل عمومی با قیمت مناسب از این شهرها به شهرهای بزرگ وضعیت را به نحوی رقم زده که تصمیم‌‌‌گیری در خصوص قیمت بنزین به سادگی میسر نیست. درواقع وضعیت به نحوی پیش رفته که دولت در شرایط کنونی با بحرانی بدون راه‌‌‌حل مواجه است. عبده‌تبریزی در ادامه سیاست‌‌‌ دولت‌‌‌های قبل در ورود مستقیم دولت به ساخت مسکن را نادرست عنوان کرد و گفت: طرح‌‌‌هایی نظیر مسکن مهر آثار تورمی قابل‌توجهی برای اقتصاد کشور رقم زد و درنهایت نیز نتوانست گره مسکن کم‌‌‌درآمدها را باز کند. وی ادامه داد: تبدیل وزارت مسکن به کارفرمای ساخت مسکن در کشور امری نادرست بود؛ طبیعتا ساخت مسکن توسط دولت به مراتب گران‌تر از ساخت مسکن توسط بخش خصوصی خواهد بود.

فاقد مسکن حمایتی و اجتماعی هستیم

این اقتصاددان گفت: درحال حاضر برنامه‌‌‌ای در کشور برای مسکن حمایتی و اجتماعی وجود ندارد. مسکن اجتماعی و حمایتی تعریف مشخصی در دنیا دارد. در هیچ دوره‌‌‌ای طرح مسکن اجتماعی در ایران اجرایی نشده است. مسکن اجتماعی به مسکن استیجاری گفته می‌شود که در اختیار گروه‌‌‌های کم‌درآمد برای بازه زمانی مشخصی قرار می‌‌‌گیرد تا این گروه به مرور زمان وضعیت بهتری پیدا کرده و از پس هزینه اجاره یا خرید خانه به شکل شخصی برآیند.

وی تاکید کرد: تعداد زیاد مستاجران در کشور باعث می‌شود که در شرایط کنونی ساخت مسکن اجتماعی و تعلق این مسکن به گروه‌‌‌های کم درآمد دشوار باشد؛ درواقع تعداد مستاجران با توان مالی پایین به میزانی زیاد است که اگر چنین طرحی اجرایی شود، تعداد متقاضیان موثر و سازگار به لحاظ مالی با طرح بسیار زیاد خواهد بود.

عبده‌تبریزی به تاریخچه تشکیل مسکن اجتماعی اشاره کرد و گفت: مسکن اجتماعی در آمریکا با ساخت بلوک‌‌‌هایی با هدف اجاره دادن به گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد شکل گرفت. در ادامه این طرح در کشورهای اروپایی اجرایی شد؛ ابتدا ساخت مسکن اجتماعی برای گروه‌‌‌های کم درآمد به شکل متمرکز در یک منطقه انجام شد. اما به مرور زمان مشخص شد که این شیوه نادرست بوده و نباید اقشار ضعیف را در یک منطقه و در کنار هم متمرکز کرد. به این ترتیب  رویه درخصوص مسکن اجتماعی در غرب تغییر کرد و در حال حاضر مسکن اجتماعی در دل مسکن افراد عادی قرار دارد. درحال حاضر مسکن اجتماعی جزو برنامه تامین اجتماعی کشورهاست و شامل افرادی می‌شود که هزینه اجاره خانه را نیز ندارند.

این استاد دانشگاه در ادامه به برنامه مسکن حمایتی اشاره کرد و گفت: در اجرای برنامه‌های مسکن حمایتی، هدف خانه‌‌‌دار شدن افراد است. این فرآیند نیز در کشورهای غربی برای بخشی از گروه‌‌‌های درآمدی اجرایی شده و نتیجه‌‌‌بخش بوده است. به‌‌‌عنوان مثال آلمان حدود دو دهه قبل برنامه‌‌‌ای برای حمایت از افراد متقاضی خرید خانه اول داشت، این حمایت شامل پرداخت ۳۶‌هزار مارک آلمان بود که سهم قابل‌توجهی از هزینه خرید خانه بود. درحال حاضر همچنان در انگلیس دولت برای حمایت از خرید مسکن برای متقاضیان خانه اولی، ۵۰‌درصد هزینه خرید خانه را می‌‌‌پردازد و فرد متقاضی در طول زمان ۵۰‌درصد سهم دولت را خریداری می‌کند. دولت‌‌‌ها به شیوه‌‌‌های مختلفی به تامین مسکن حمایتی کمک می‌کنند. وی ادامه داد: در مسکن حمایتی، مالکیت برای خانوارها بوده، اما در مسکن اجتماعی مالکیت متعلق به دولت، شهرداری یا سازمان‌های خیریه فعال در این زمینه است. در مسکن حمایتی نحوه حمایت می‌تواند به شکل پرداخت یارانه نقدی برای خرید خانه، زمین ارزان و تسهیلات با بهره پایین باشد. در ایران هر سه شیوه حمایت در سال‌های قبل تجربه شده است.

در ایران در سال‌های گذشته، دولت تسهیلات با بهره پایین را به متقاضیان خرید یا ساخت خانه اعطا می‌‌‌کرد؛ این تسهیلات از طریق بانک مسکن اعطا می‌‌‌شد و دولت متعهد می‌‌‌شد تفاوت نرخ تسهیلات یارانه‌‌‌ای با نرخ تسهیلات واقعی را به بانک بپردازد. این تسهیلات امکانی را فراهم می‌‌‌کرد تا افراد خانه در استطاعت خریداری کنند.

عبده‌تبریزی تاکید کرد: در تمام دنیا مالکیت شخصی با حمایت بازار رهن قوی (تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) محقق می‌شود؛ بازار رهن یعنی بازار وام بلند‌مدت به‌‌‌نحوی که متقاضیان بتوانند از محل پس‌‌‌انداز پیشین و پسین خود خانه خریداری کنند. متاسفانه این بازار خرید رهنی مسکن در کشور شرایط مطلوبی ندارد؛ برای دوره کوتاهی این فرآیند در خرید مسکن اثرگذار بود؛ اما در شرایط کنونی کارآیی خود را از دست داده است. در شرایطی که تورم عمومی متوسط بالای ۴۰‌درصد باشد، طبیعتا هیچ بانکی تمایلی به پرداخت تسهیلات با بهره ۲۳‌درصد با بازپرداخت ۲۰ ساله ندارد. در واقع در شرایط تورمی کنونی بازار رهن شکل نمی‌‌‌گیرد که دولت بخواهد با پرداخت یارانه به اقساط تسهیلات برای بخشی از گروه‌‌‌های درآمدی فرآیند خانه‌‌‌دار شدن را تسهیل کند. اعطای زمین ارزان شاید راهکاری محدود برای حل چالش مسکن بخشی از گروه‌‌‌های درآمدی باشد.

این استاد دانشگاه در ادامه به تبیین بیشتر مسکن اجتماعی پرداخت و گفت: دولت در راستای تحقق مسکن اجتماعی باید نرخ اجاره‌‌‌بها را برای اقشار کم‌‌‌درآمد کنترل کند؛ این موضوع به معنی تعیین سقف دستوری قیمت نیست. بلکه دولت می‌تواند این کنترل قیمت را از طریق پرداخت بخشی از هزینه اجاره به شکل برنامه تامین اجتماعی مرتفع کند.

در حالی که در مسکن حمایتی هدف خانه‌‌‌دار شدن افراد است، در مسکن اجتماعی تامین سرپناه برای اقشار کم‌‌‌درآمد تا بهبود وضعیت مالی است. البته در کشورهایی با تورم افسار گسیخته، شیوه مسکن حمایتی گسترش بیشتری دارد. اما در شرایط فعلی کشور، وضعیت مسکن حاد و بحرانی است.

این استاد دانشگاه در نهایت افزود: مسکن استیجاری و مسکن ملکی به شکل حمایتی در نقاط مختلف دنیا رواج دارد؛ با وجود این در کشورهایی که بازار اجاره قوی دارند و در عین حال تورم آنها پایین است، دولت‌‌‌ها برای اجرای مسکن حمایتی به سمت طرح‌‌‌های مسکن اجتماعی استیجاری می‌‌‌روند و در کشورهایی که تورم بلند‌مدت در آنها بالاست؛ مسکن حمایتی ملکی راهکار اصلی برای حمایت از اقشار ضعیف جامعه است. البته اجرای طرح‌‌‌های مسکن حمایتی ملکی با اعطای زمین و تسهیلات مناسب بانکی قابلیت اجرا دارد. متاسفانه در حال حاضر میزان سقف تسهیلات مسکن تناسبی با هزینه ساخت و خرید مسکن ندارد و در عین حال حتی اگر سقف تسهیلات افزایش قابل‌توجهی داشته باشد؛ افراد قادر به بازپرداخت وام‌‌‌ها نیستند.

انتهای پیام/

منبع خبر: دنیای اقتصاد